产业泡沫化新春后料掀恐慌/张仰荣博士

根据官方资料,今年大马产业市场很可能遭到重击,发展商或业主将很难找到买家。

我相信住宅产业过剩的情况正恶化,新推介的产业项目可能导致房市崩盘,购屋者勿急着入场。

去年,财政部副部长拿督李志亮在国会指出,去年上半年大马已竣工的滞销产业,较2016年按年增加40%,报2万807个单位。

他说,2万807个滞销单位是总值122.6亿令吉的公寓类型产业,且主要售价超过50万令吉。

另外,国家银行去年11月回应大马住宅产业供应过剩的报道时警告,住宅产业供应过剩是10年来最严重水平。住宅产业价格超过25万令吉,是供应过剩原因,因为大部分大马人都无力购买该些产业。

根据国行在网站上的声明,截至2017年3月,共13万690个单位滞销,其中83%的价位都是25万令吉以上;滞销单位中61%为高档公寓。而产业市场的供需失衡自2015年就开始恶化。

柔佛房市失衡最严重

国行也指出,柔佛是国内产业供应过剩最大的州属,若目前的供需情况继续,供应过剩的窘境可能进一步恶化。因此,各方应该立即采取行动,消除任何会冲击宏观经济或金融稳定的潜在风险。

基于国行和李志亮的说法,今年内,大马产业市场很可能遭到重击,发展商或业主将很难找到买家。

我相信住宅产业过剩的情况从今年初正恶化。而发展商新推介的产业项目可能会导致房产市场崩盘,因为消费者没能力购屋,一些在2010至2015年产业价格暴涨时期购入产业的购屋者或无法如期供屋。

发展商或屋主可能会在农历新年后开始恐慌。

新屋使供应过剩恶化

对发展商和屋主来说,宛如雪上加霜的是总值122.6亿令吉,售价50万令吉以上滞销的产业都是由发展商推介的新屋;这还不包括屋主想要套现的二手屋。

之前,购屋者购屋需付10%头期款。今天市道已不同,发展商为了卖出滞销单位,允许购屋者只支付相等于售价1%的头期款,交屋才支付余款。

头期1%也不收

一些发展商甚至1%也不收,因为发展商不易卖出新推介的住宅产业。若无法卖出项目中至少40%的产业,许多发展商将失去银行的有期贷款,这就是大马产业市场崩盘的危险之处。

若发展商继续建造并持续面对滞销,我预测今年农历新年后产业市场将开始放缓,并在24至30个月内崩盘。

更甚的是,2年前开始建造的产业项目,今年内将完成工程,将进一步加剧供应过剩。

我预计二手市场等着转手的产业总值约达40亿令吉,而随着大马经济恶化并陷入衰退,更多产业料遭到银行拍卖。

共有总值160亿令吉的产业等着买家,却没有需求,因为人民没有钱购屋。

房价料崩跌40%

当产业市场崩盘,我预料产业价格将从50万令吉跌到30万令吉,24至30个月内大跌40%。

我给大马消费者的忠告是,除非你能每个月储蓄1000令吉,并维持至少一年,否则别购屋。

这种算法是确保你可在未来30年内,有能力负担价值20万令吉房屋的每月银行供款。

平均来算,每10万令吉的房贷,30年还款时间内,购屋者需要每月偿还500令吉贷款。

惟根据公积金局,89%的大马人收入仅达5000令吉或以下。

且过去5年,许多已购买房屋的大马人可能会面对挑战,因为他们当时所买入的产业价格处于顶峰。

面对挑战时刻,我劝告消费者谨慎消费和精明投资。目前并不是购屋的时机,没有必要急着购屋,可以试试先租屋。

张仰荣博士

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