征地潮来临地主该怎办?

近年来,国内有多个大型交通基建项目开展,政府为征地打造基建设施,一波征地潮或会来临。

对于地主而言,如要面对被征地的情景,当中肯定会夹杂着五味杂陈的心情:这是一场暴富的机会?还是要被逼搬离自己居住数十年家园的危机?

然而,在面临上述情况时,个中的司法程序和地主的权益你又知道多少?

当年苏丹街和茨厂街的捷运项目征地风波,曾引起不少争议。

交通基建项目开展或引征地潮

地主权益知多少?

当年捷运项目开展时引发的苏丹街征地风波,相信很多读者仍历历在目。

但是,不知读者是否想过,当相似的情景发生在自己的身上,你又会如何应对?你又该如何向政府争取到最合理的赔偿?

为此,本报邀得专业律师和估价师,告诉你土地被征的程序和地主的权益。

大型交通基建项目的开展,对于升斗小民来说通常都是美事。城市的高度发展,意味着人民的生活将愈加便利。

但是,当政府征地时,难免会引发一些冲突,当中莫过于地主对于自身权益是否受到保障的担忧,以及项目发展对于自己生活和产业资产值的影响等等。

较著名的例子,当可追溯到2011至2013年间,捷运项目征地苏丹街地段事件;较近期的,则有因要为捷运第二路线项目让路,而已于去年杪结束营业的安邦购物广场。

上述两单案子,中间牵扯了不少怀旧等的情感因素,亦引起了民众的关注。但从理智的角度来看,若征地一事无可逆转,地主或相关业者在过程中如何得到权益的保障,才是更重要的首要考虑事项。

隆新高铁计划征地陆续展开

处理过不少征地收地案件,来自马永贵律师事务所的马文杰律师接受《南洋商报》专访时表示,预计不远的未来将会有更多由基建项目开展主导的征地计划。

“在巴生谷地区,捷运、轻快铁和新街场-淡江高架大道(SUKE)等基建项目,已开启了一波征地的风潮。另外,已公布的大型计划,如东海岸铁路(ECRL)和隆新高铁(HSR)等,将会让征地一事在未来数年内更为常见。”

举例,有关已公布的隆新高铁涉及征用地段将非常广阔,并会横跨国内数州。

去年8月时,森美兰州务大臣拿督斯里莫哈末哈山已透露,隆新高铁贯穿森州全长51公里的铁轨路线,将涉及征用300多段土地,包括100多间房屋地段。

在本月较早时,武吉峇都区州议员潘伟斯召开记者会指出,古来区从武吉峇都38里延伸至乌鲁槽及北干那那,有70%靠近士年纳收费站一带的土地或会被征用。

单是古来武吉峇都区,预计就会有523段土地被征。潘伟斯不讳言点出,大部分民众对征地意识薄弱,较少人注意相关程序,呼吁地主开始留意。

房产咨询公司威廉氏、达哈与王私人有限公司董事经理符儒仁建议,民众需了解更多有关征地程序的常识,才不至于在面对政府征地时手足无措。

“面对征地的民众应立刻寻求律师的专业意见,以及一位资深估价师的协助,才能索取应有的合理赔偿。”

马文杰:把握时机在法定时间内递交重要文件,否则错过了,将经历更繁琐的司法程序。





证明收地程序出错司法检讨可胜诉

马文杰欲与读者分享近期的真实案例,并点出只要能证明政府在收地过程中缺乏法律依据或程序出错,民众依然可以在司法检讨中胜诉。

该案件发生于去年,原告是United Allied Empire(UAE)私人有限公司,而被告则是雪州土地局。

事缘于雪州土地局意欲征UAE所属的一幅26英亩地皮,宣称建回教堂。为此UAE申请进入司法检讨程序,挑战当局征地的合理性。

UAE申诉理据如下:

1)雪州土地局法定征地程序出错——当局没有发表表格A(征地程序的首个表格须于政府公报发表,宣告征用何幅土地)。

2)收购后发展用途有变——雪州土地局计划在征地后建墓地,但当局没有在政府公报中申报。

3)雪州土地局征地的土地面积过多,不符当局宣称的发展实际所需。

UAE首告败诉。

高庭判决雪州土地局在征地过程中并无不妥。为此,UAE上诉,将案件告上上诉庭。

上诉庭判处UAE申诉得直,案件结果理据判处如下:

1)发表表格A仍是征地过程中的必要程序。

2)雪州土地局征地后发展用途有变。

3)“被告(雪州土地局)没有履行到其公共义务,在我们(上诉庭)看来已形成‘背信’(mala fide/bad faith)”。

隆新高铁征地已陆续开始,单是森州受影响的可能有超过100个住宅单位。





律师:把握法定申诉时间情感损失无法索偿

马文杰指出,民众在面对被征地一事时,通常会面对两次司法程序——“司法检讨”(Judicial Review)和“土地参究”(Land Reference)。

“司法检讨的程序是让地主挑战政府征地一事的合法性,而土地参究则是让地主针对赔偿金额一事上诉。”

地主较少选择司法检讨

他称,一般民众要在“司法检讨”程序中胜诉的机会不大,一般也较少地主会选择这么做。

“地主必须证明当局在征地过程中并不符合正确的司法程序和背信,或征地目的与公众利益无关,难度系数较大,市井小民的胜算不高。”

因此,有的地主会直接跳过第一道司法程序,直接进入到土地参究程序。马文杰指出,大部分地主都会在此关力求一战,以争取最高的赔偿。

“政府方面会有自己的估价师,若地主不满意赔偿,可自雇信任的估价师,进入土地参究程序,交由高庭裁决。”

马文杰提醒民众,在面对土地被征时,最重要的是知道司法程序中的法定开放申诉时间,以免错过了递交一些重要文件的时机,将堕入漫长繁琐的上诉深渊中。

“有如在土地参究的程序中,地主如不满赔偿金额,须在初步咨询或聆讯后的六周内递交表格N,如果错过了这一时间,地主将会经历一轮更繁复司法程序。”

另外,虽然有些土地被征的地主不舍得搬离已居住数十年的家园,但遗憾的是法律无明文规定政府须为地主的情感损失作出补偿。

“根据《1960年土地征地法令》,法庭将不会考虑地主指控对于土地的情感损失的赔偿。”

符儒仁:提防那些向你承诺可追讨天文数字赔偿金额的律师或估价师。





争取10倍以上赔偿?

勿信天花乱坠承诺

身兼大马估价师及房产顾问协会(PEPS)主席的符儒仁呼吁,民众在选择代表律师和估价师须更为谨慎,切勿相信一些不切实际的赔偿追讨承诺。

他指出,有些不负责任的律师或估价师为博取客户委任,向他们许下一些天花乱坠的承诺,如可为他们争取到比产业值市价10倍以上的赔偿。他更将这些人形容为“追赶救护车的人”(ambulance chaser)。

“追赶救护车的人”是美国俚语,寓意会追赶救护车并怂恿受害者索赔打官司的糟糕律师,后泛指爱煽风点火并从事故中渔利的律师。

“这些‘追赶救护车的人’有可能是律师也有可能是估价师,他们甚至没有专业的资格认证,无法代表当事人出庭,只会一味鼓动客户索取天文数字赔偿。”

错失黄金时机

他点出,聘用这些骗子最糟的情况是民众在进入征地司法程序后没有合格的代表律师或估价师,进而错失了追讨合理赔偿的黄金时机,最后得不偿失。

至于如何辨认出那些律师或估价师是“追赶救护车的人”,符儒仁举例,假设一块地皮的市价每平方尺是20令吉,而民众如果被告知被征土地能获赔每平方尺100令吉,这些承诺通常不可信。

“多询问几家律师楼和估价师的意见,并了解产业市值的合理估价,才不会所托非人。”

90年修改土地法典不合理征地锐减

符儒仁与读者分享他看见过的真人真事例子,即有因土地被征而一夜暴富的民众变身“暴发户”,但最终却落得家财散尽的下场,希望起到警世作用。

“这类情况在中国发生的更多,但我也曾在国内看过相似例子。有一位我曾经的客户,在获得巨额赔偿时便立即狂买豪宅豪车,最终在花光积蓄后只能在路边摆摊维生,令人唏嘘。”

另外,虽然符儒仁认为我国政府在征地一事上通常会采取较为公平的手段,但他指出其实90年代以前国内有很多不合理征地。

“根据法令,征地必须是为了公众福祉目的出发,但是在90年代以前其实有很多土地被征后却充作商业发展用途,如起公寓建商场等等。”

不过,有关当局之后在1990年修改《1965年国家土地法典》的一些细则后,政府收地的条件变得更加严谨,类似的不合理征地案例已减少许多。

马文杰:拖越久越不利地主

征地程序可历时逾两年

一般征地程序会历时多久?马文杰指出,长者可拖到两年以上!

“假设地主选择经历两个司法程序(先‘司法检讨’后‘土地参究’),高庭快则能在两年以内解决,但若之后地主再上诉,那整个过程将会历时更久。”

马文杰再次提醒,把握时间因此是征地过程地主需谨记最重要的事,因时间拖得越久,对于财力精力有限的民众越是不利。

至于何者能从土地征地中索取赔偿?

马文杰说,能获赔的人士是受土地被征影响者,包括地主、租户和潜在受益者等。地主的债权人无权获得任何赔偿,除非他在土地被征之前已夺得土地并将其放盘。

基建项目发展在住宅附近居民必受影响,民众可追讨“不利影响”补偿。

符儒仁:对生活造成不便地主可索不利影响赔偿

根据《1960年土地征地法令》,被征地的地主可获得“合理”赔偿。那什么为之“合理”赔偿?

符儒仁指出,地主可得到的赔偿包括地价或产业值、搬迁成本、潜在商业收入损失(仅限商业土地)等。至于估值方面,估价师一般采用的估值法是比较法(comparison method)。

“举例,如果被征的产业是一栋3层楼高的独立式洋房,那估价师会参考邻近地段的相似产业的市值或最新的成交值。如果附近没有3层楼高的独立式洋房,那被拿来做比较的产业可能是半独立式或其他较相似的房子。”

另外,有的地主还可索讨“不利影响”(injurious affection)赔偿。此类赔偿是为了补偿地主或甚至非地主因土地被征地对其生活的影响或产业值下滑的损失。

符儒仁举例,假设政府征地在你家面前建高速大道,那你所居住的产业市值可能会因失去景观而下滑,那即使是非地主,也可尝试向政府追讨赔偿。

“又如果政府征地后建废料处理中心或墓地,附近居民也可向当局追讨对生活造成不便的补偿。”





 



土地被征须知



问:我的土地被征用,下一步是?

答:如你不愿土地被征,可先进入第一个司法程序“司法检讨”,挑战政府收地的合法性。如不成,你可进入下一个司法程序“土地参究”,争取你觉得合理的赔偿金额。

问:政府会给予我合理赔偿吗?

答:根据《1960年土地征地法令》,你可得到的合理赔偿包括地价或产业市值、搬迁成本和潜在收入或商业损失。如你不满当局给予的赔偿金额,可自雇估价师为产业重新估值。

问:我是商场租户,商场地被征地强拆请问我可索偿吗?

答:你可向政府索讨搬迁成本和潜在商业/收入损失。

问:我的住宅地前的土地被政府征地做基建项目发展用途,请问我可索偿吗?

答:你可向当局追讨“不利影响”赔偿,如部分土地被征使你产业值下跌的损失,或征地发展后对你造成生活上的不便等。

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