地产

热门市场陷困投资者转向
新兴市场潜力无穷

聚焦中东市场时,迪拜有充分理由成为豪华房产投资者的第一选择。

踏入新的一年,各领域包括产业的投资者,都会开始重新检视旗下投资组合的回酬和展望。

有专家认为,传统热门的豪宅市场正在遭遇嗖嗖冷风,投资者正在另觅高增长高回酬的投资。



至于今年会有哪些地点值得投资者重点关注?接下来让专家一一点出和剖析。

据《环域居》报道,由于纽约、伦敦与迈阿密等全球热门城市的豪宅市场最近遭遇价格停滞不前或持续调整的困境,部分投资者已开始将目光转向新兴市场。

虽然买家和投资需要承担额外的风险,不过也有机会收获更快的价格增长,以及更大的长期升值空间。

苏富比(Sotheby’s)国际地产驻纽约全球副总裁迈克瓦尔迪斯指出,在一些人们较少考虑的地方——相对比较冷门的城市,投资者或许可发掘到他们梦寐以求的收益。

瓦尔迪斯:投资者可从“冷门”城市发掘更高的回酬。

酋长国税收优惠吸引力大



举例来说,阿联酋的迪拜和阿布扎比凭借繁荣的商业、工业和文化产业以及对本地基础设施的大力投入,获得了大批国际投资者的关注。

瓦尔迪斯说:“我认为,这些地方正步入强劲的上升势头。”

他补充,对于国际买家和投资者而言,这些酋长国的税收优惠政策也极具吸引力。

可考虑飞速发展城市

其次是那些正在经历飞速发展的区域,如印尼首都雅加达和印度海港城市孟买。专家表示,投资者应将沙地阿拉伯的吉达和利雅得,以及菲律宾首都马尼拉等城市列入观察名单。

就任何一个新兴市场而言,认真考虑与增长息息相关的市场现状、基础设施投入和人文环境等因素对投资大有裨益,

另外,严谨的投资者还应留意其他因素,包括有可能影响购买能力的限制条件和税收政策。

迪拜:长期投资者入场良机

苏富比国际地产海湾公司驻迪拜董事总经理克里斯怀特黑特称,过去十年间,迪拜的人口从90万激增至350万,其中90%为外籍人士。在未来几年里,迪拜世界博览会有望再吸引25万移民。

除了人口增长以外,迪拜为迎接世博会正积极完善部分基础设施,如扩建地铁线路和国际机场。

怀特黑特表示,这个酋长国还尝试引进更多的“定制”奢侈品牌,包括私人飞机和健身房等。

“高净值人士会前来掘金并享受免税生活。这里的医疗体系、教育机会和基础设施都相当不错,更重要的是非常安全。”

豪宅房价放眼涨10%

虽然目前高端物业价格增长微乎其微,但根据莱坊国际全球城市豪宅市场报告,2018年迪拜豪宅价格有望上涨约1%。怀特黑特预测,2019年到2021年的年增长率将达到10%左右。

“从长期投资角度来看,眼下正值买入迪拜房产的良机。”

据怀特黑特介绍,朱美拉棕榈岛(The Palm Jumeirah)可谓投资首选。

“这个树状的人工岛汇集了众多豪宅项目、精品酒店和奢侈品牌。其中,数量有限且需求旺盛的顶层公寓最具投资价值。这类物业享有360度全景视野,售价约为800多万美元(约3200万令吉)。”

曾是一片荒芜的阿布扎比,已蜕变成富庶城市。

阿布扎比:

繁华富庶吸引全球买家

瓦尔迪斯称,如果迪拜被视为优良的投资目的地,那么作为七大酋长国之一的阿布扎比也值得考虑,特别是萨迪亚特岛上的豪华物业。

岛上分布着许多由普利兹克奖得主操刀设计的文化中心,包括阿布扎比罗浮宫、阿布扎比古根海姆博物馆和扎耶德国家博物馆,以及纽约大学阿布扎比分校等,所有这些提振了当地的房地产市场。

“昔日荒凉、落后的景象一去不复返,如今阿布扎比已发展成一个引人注目、高楼林立的富庶之地,并吸引世界各地的豪宅买家前来投资置业。而且现在仍有机会达成比较划算的房屋交易。”

沙地值得关注

怀特黑特也建议,未来投资者应密切关注沙地阿拉伯,当地即将开工建设一些大型项目。

为了抓住此轮发展机遇,苏富比计划于2018年初在靠近中部地区、毗邻波斯湾的利雅得以及地处红海沿岸的西部港口城市吉达开设分支机构。

“然而,沙地针对外国投资制定了一些限制措施。但考虑到周边地区蕴藏巨额财富和发展空间,并且与阿曼和卡塔尔等石油大国接壤,沙地不失为一个上佳选择。”

雅加达的人口在10年内将超越东京。

雅加达:

中产阶级不断壮大

除了中东,根据莱坊国际和第一太平戴维斯发布的市场报告以及对业内专家的采访,亚洲的数个新兴市场也非常具投资吸引力。

瓦尔迪斯称,对于外国房地产投资者而言,“千岛之国”印尼显示出巨大的潜力。尤其是雅加达正迎来发展热潮,值得让投资者认真考虑这个新兴市场。

“我们非常看好这个市场,并希望广泛参与其未来发展。”

苏富比计划于2018年底在雅加达设立办事处。瓦尔迪斯点出,印尼是新加坡和大马等地的客源市场,三个国家之间互相投资,并有力地支撑了对方的经济和增长。

第一太平戴维斯的数据印证了瓦尔迪斯的观点,即雅加达有望跻身主流房地产市场。在其去年11月底发布的《影响:全球房地产市场的未来》报告中,该行写道雅加达拥有不断壮大的中产阶级和新兴经济体。

人口“年轻化”

与此同时,当地的人口预计在2027年以前超越东京。由于在未来10年里,15岁到34岁的中青年群体将明显多于50岁到69岁的老龄人口,意味着这个城市将拥有更高的教育水平、创新驱动力和经济增长。

无独有偶,莱坊国际在《亚太地区住宅市场回顾》报告中也将印尼列入观察名单,并指出这个世界第四人口大国(约2.6亿)拥有巨大的住宅开发和投资潜力。

菲律宾生活成本低廉,吸引外国人来此地养老。

菲律宾:

生活成本低移民涌入养老

瓦尔迪斯指出,菲律宾的潜力正逐步显现。得益于低廉的生活成本,许多来自西方国家的移民选择这里作为他们退休养老的目的地。

“与过去相比,菲律宾的基础设施和医疗体系已大为改善。不少投资者开始将其纳入他们的考虑范围,而且我们看到过去几年当地的房价节节攀升。”

尚缺成熟产业

尽管如此,他指出,由于菲律宾尚无成熟的房地产业,他建议投资者在行动之前先采取观望态度。

莱坊国际也将菲律宾视为密切关注的对象,并首度将马尼拉评选为最具发展前景的全球五大城市之一。

该公司在去年9月28日发表的一篇博客中写道:“马尼拉拥有近1300万人口,正处于空前发展的菲律宾房地产市场的核心位置。”

“诱人的投资评级、高速的GDP增长和强劲的宏观经济基本面等因素使得房地产开发中的投资机会大大增加。”

印度的大城市,如孟买已经被高度发展。

印度:

大城市高度发展房价回升

瓦尔迪斯称,尽管印度实现了迅猛增长,而且他认为孟买和新德里等城市已经高度发展,但要想在该国进行房地产投资几乎是不可能的。

除非投资者是生活在美国、伦敦等海外地区的“非定居印度人”,他们可以回到国内置业。

“只有这部分人能够成为投资主体。”

瓦尔迪斯建议,这些潜在投资者应留意去年政府废除大额旧币的举措对该国经济的影响。

尽管这一调整最初导致价格增长疲软,但他发现,有迹象表明孟买、新德里和果阿邦等主要城市的房价开始回升。

莱坊国际全球研究部主管利亚贝利在一封邮件中称,随着服务业和高科技产业的进驻,Majiwada-Kasarvadavali地区的房价有所上涨。

此外,新建的地铁线进一步提升了该地区与市内其他地区的互通。政府对优质学校和医疗设施等基础设施的投入也带动了高层住宅项目的开发。

整理:梁仕祥

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亚洲周刊专区

美日菲峰会·南海军演 美推动菲北军事化

报道:黄栋星

菲律宾总统小马可斯和日本首相岸田文雄于4月11日在美国华盛顿,出席首场美日菲峰会,预料3国将会提升国防关系,包括开始在南中国海争议地区的联合海上防卫巡逻。

峰会议程还包括确保半导体与稀有金属等关键供应链、朝鲜安全议题。美国正透过巩固与日菲两国的国防与经济合作,拓展在印太地区的影响力。

就在此之前的4月7日,美国、澳洲、日本和菲律宾首次在主权起争议的南海水域展开联合军演。4国防长在联合声明中称,为期1天的海上演习展示了盟国对于确保印太地区自由开放的集体承诺。

美菲南海军演范围急扩

同时,美国也计划将菲律宾北部的描丹尼斯岛军事化,将美菲军演范围由往年的12海里扩至200海里(下同,约22.22公里、370.4公里)。4月5日,美国陆军少校、工程师耶格尔,以及陆军上尉、规划官布鲁斯抵达靠近台湾的描丹尼斯群岛,称准备建造人道主义物流仓库,作为今年美菲“肩并肩”军演的一部分。

菲国防部发言人安多隆表示,联合海上军演不是针对中国的武力展示,“我们只是在做国际法允许的事情,如果他们(中国)认为这是一种武力展示,随便他们”。安多隆透露,菲律宾和日本之间的防务合作协商还在持续进行,目的是让双方可在彼此领土上部署军队。菲方已同澳洲和美国达成同类协定。

美日等势力正逐步加强与菲律宾的军事合作,日本首相岸田文雄去年11月访菲时,两国同意就《互惠准入协定》展开磋商,即将就多项安全协定达成协议,预计于4月12的美日菲峰会不久后将会签署《互惠准入协定》。与日本政府关系甚为密切的人士表示,日本在菲律宾轮换驻军虽然不是没有可能,但更可能的情况是自卫队暂时驻扎在菲律宾,参加与美国的联合巡逻和演习。

岸田又称,美日菲将推动三方合作计划,包括在半导体、数字科技、通讯网络、绿色能源及关键矿产等领域。这3国预计还将讨论发展镍矿供应链,镍是制造电动车电池的关键金属,而菲律宾是镍的主要生产国。东京与华府希望透过这类计划,让菲律宾在不对中国科技产生依赖的情况下发展经济。

菲设国家海事委员会

继中菲双方3月在南海发生近年来最严重对峙冲突后,小马可斯随即对中国发表强硬措辞,在脸书发文称绝不向北京屈服,指将对中国海警和海上民兵在南海的“非法、强制、侵略性和危险袭击”实施反制措施。小马可斯称,菲律宾需要对西菲海的“实际情况作出反应”,尽管它不寻求与任何其他国家发生冲突,“这是菲律宾将一直为之努力的”。

3月25日,小马可斯更火速签署行政命令,成立国家海事委员会,将由国防部、国安顾问、农业部、能源部、环境部以及外交部组成,隶属于国家海事委员会的还有西菲律宾海国家工作队,“负责协调、同步和操作不同机构的能力,以便在西菲海采取统一行动”。

菲律宾参议员艾米·马可斯表示,小马可斯成立国家海事委员会的同时,授权该机构接受外国援助,这大大增加了西菲海冲突的风险,正将菲律宾引向一条“危险的道路”。

艾米警告说,政府应该不要急于行动,不要在与中国的海上问题上找麻烦,应促进与北京互相了解。

前总统杜特蒂发言人罗计则说,小马可斯与其成立海事委员会,不如与中国专家进行更好的磋商。

他表示:“更好的选择是听我们驻中大使吉米的话,因为他知道中国人怎么想,他知道该和谁说话,他比任何人都更清楚如何解决我们与中国的争端。”罗计说,菲律宾应该与中国坐下来讨论搁浅仁爱礁马德雷山脉号的问题,现任政府对北京的“强硬”策略只会导致菲律宾失去仁爱礁。

华海警公告逾半针对菲

然而,菲律宾近日与中国摩擦不断,4月6日菲律宾再指中方船只在南海“骚扰”菲律宾渔船。菲海岸警卫队发言人塔列拉准将在X平台上透露,事件发生在4月4日,地点在西菲海的罗祖尔礁(Rozul Reef,鲎藤礁)附近。他说,两艘中国海警船骚扰了支持菲海岸警卫队和渔业水产资源局的菲渔民,这些渔民正在该地区投放浮动聚集装置。

今年以来,菲律宾一直在黄岩岛、仁爱礁附近海域进行挑衅。中国海警局今年以来发布的维权执法公告,一半以上都与菲律宾有关。菲律宾安全委员会发言人马拉亚近日在一场海事论坛中说,菲律宾致力于维持其在仁爱礁的地位。

菲武装部队总参谋长布劳纳说:“我们维护马德雷山脉号的承诺始终存在,因此,中方任何干涉补给任务的企图都将遭到菲方的回击,以保护我们的军队。”

为了进一步捍卫马尼拉对西菲海的主张,美国将持续在西菲海进行联合巡逻等海上合作活动、双边演习,以及开发加强防务合作协定的项目地点。布劳纳也表示,菲军感谢美国不仅在解决西菲海问题上,而且在整个军事组织和整个菲律宾方面提供的支持和帮助。

然而,中国则把菲律宾在仁爱礁的挑战,以及与美国的合作,视为是马尼拉对北京所做承诺的出尔反尔。

解放军海空战巡反制

中国外交部发言人汪文斌表示,菲律宾25年前曾郑重承诺拖走在仁爱礁非法“坐滩”的军舰,但至今仍未有行动。中方出于人道主义考虑,对菲方向“坐滩”军舰运送必要生活物资的船只多次作出临时特殊安排,但菲方企图运送用于大规模维修加固军舰的建筑物资,以期实现对仁爱礁的永久侵占,汪文斌指,这才是真正的文宣“陷阱”。

对美日戒备
中方也军演

另一边厢,4月7日中国解放军也表示,将在南海组织海空兵力开展战机巡逻警戒、海空联合突击、舰艇编队战备巡航等演训活动,被指抗衡美国、澳洲、菲律宾、日本海上联合演习意味浓厚。解放军迅速的回应也说明了,中方对于美日在南海的活动有相当高的戒备。

然而,美国与菲律宾在南海的军事合作规模正在扩大。两国今年的“肩并肩”联合军事演习将超出菲律宾的领海(12海里),直到菲专属经济区(200海里)的边缘,并将首次在菲领海以外举行军演。

据“肩并肩”执行代理洛吉科上校称,美菲两国的海军、海岸警卫队,以及法国海军将在距离巴拉湾省西海岸约12海里处“集体航行”,并进行跳伞训练,该地已经被认为是国际水域。

今年的“肩并肩”联合军演将在4月22日至5月10日举行,美菲将会派出共1.6万名军人参加。

另外,今年美菲联合军演亦会扩展至菲北的描丹尼斯群岛,包括建设人道主义物流仓库,标志着描丹尼斯群岛历史上前所未有的活动和发展开始。

描丹尼斯岛是菲律宾最北部的省份,因与台海战场相近,具军事战略价值,曾3次成为“肩并肩”军演场地,包括在去年4月,但主要供小型部队进行渗透和跳伞训练,而今年预计将在当地举办更大规模的军演。

描丹尼斯群岛政府伊特巴亚特镇长黎萨贡表示,在市政工程师的协助下,确保计划中的仓库获得环保合规证书,并于4月14日开始建设,预计或在“肩并肩”演习结束之后的6月6日完工。黎萨贡称,这个项目将有助于该镇储存预先包装的食品、救灾设备和其他重要物资。

美国军事改造的牺牲品

菲律宾国会众院少数党副领袖卡斯洛则对此发出警告,指美国对描丹尼斯的军事化可能导致地区紧张局势升级。卡斯洛谴责美国对描丹尼斯这个“田园般的岛屿进行军事改造”,将当地卷入台海冲突,祸及无辜,成为潜在的前线基地,增加描丹尼斯省成为军事打击目标的风险。

这名左派女众议员说,“如果这种事情发生,那么我们将恰好处在一场帝国主义战争的正中间,使菲律宾成为(中美)东南亚争夺战的战场”,“这一局势在描丹尼斯省的历史上前所未有,标志该省的角色从一个宁静的乡村到一个军事战略要地的重大转变”。她强调,需要严肃评估这样的军事化对地区和平稳定的长期影响。

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