莱坊亚太区2017总结与2018展望
亚太房市展望正面

霍尼克

送旧迎新,2017已画下句点,2018则已揭开序幕。

2017年的产业市场没有经历太大的危机风暴,但中国的打房政策以及限制国内对外投资的手段,都让亚太区甚至全球的地产投资者感受到其中的余波荡漾。

踏入2018年,产业市场的前景又会如何?

一起来看看,国际著名地产咨询公司莱坊各专家对亚太区的2017总结和2018展望。

莱坊亚太区研究主管霍尼克认为,2017年亚太区的主流住宅市场相对平静,相比2016年时,有数个主要国家的房价增幅都有所放缓。

“尤其明显的是中国和澳洲,这两大市场的房市情绪都已走软。房贷限制、新供应剧增和中国收紧买房条件都是个中缘由。”

提升房屋可负担程度

而印度方面,该国的房市则受到了废钞行动和执行消费税的影响。

霍尼克也点出,亚太区房市的主题依然是与可负担程度有关,而有多国的政府和市场人士都已为提升房屋可负担程度施行对策。

“在施政方面,我们看到的是有多国政府推出了极多新的房屋计划,以及纽西兰限制外国买家的新政;而多国的产业发展商也多开发面积较小的住宅单位。”

至于商业地产方面,霍尼克认为亚太地区的经济增长强于预期,激励了商业地产市场。

“办公楼和物流市场尤其活跃,前者有共同工作空间和科技公司的需求提振,后者则是得益于网络零售商务的盛行。”

办公楼需求节节攀升

展望未来,霍尼克相信亚太房产市场的前景依然正面,但仍有不少不利因素,包括利率调涨和各地国家开始为打压房价而实施的限制。

而个别国家方面,新加坡集体出售市场销售强劲,在2018年或将刺激当地房市;马尼拉市场的公寓需求依然高企;而印度房市在消化废钞和新税等因素之后,或会有复苏迹象。

另外,中国会否放宽对外投资的限制,也将会是产业市场投资者关注的焦点。印度即将推出国内首个产业投资信托(REIT),也将会是该国商业地产界的重要里程碑。

物流产业和办公楼市场的需求依然会节节攀升。霍尼克预计,中国、澳洲和新加坡的相关商业地产将会备受瞩目。

蜜雪儿

澳洲—悉尼发展潜力大

莱坊澳洲区研究总监蜜雪儿切丝尔斯基指出,虽然2017年东海岸房价增幅放缓,但豪宅市场依然吸引富裕人士的光顾。

共同工作空间在澳洲也逐渐形成风潮。莱坊研究统计,截至2017年8月,相关产业数量有309间,比起2013年时激增了2.97倍。

蜜雪儿点出,新南尔维斯州有一项新法改革,在2018年将可为悉尼地区带来更多发展潜力极大的机会。

“新法改革实行后,只要有75%的业主同意,一座属永久分层地契的大楼将被允许集体出售或用作重新发展用途。2018年将会有很多分层地契单位的集体出售,而原本没有完全兑现潜力的地段将会获得重新升级的机会。”

另外,她预计,科技、广告、媒体和资讯业者租户,以及中小企业者将会在2018年继续推动商业地产市场的需求增长。

罗斯

柬埔寨—建更多国际酒店

莱坊柬埔寨国家经理罗斯韦布认为,柬埔寨的发展商有从开发高端公寓的倾向,转为多开发瞄准国内买家的可负担房屋,而这也提升该国房市的可持续发展。

不过,随着有很多公寓将在2018年完工,这将有可能会房租形成下行压力。

“虽然投资者的回报会变低,但房租走跌可使金边的城市生活成本变得比区域内其他国家更具竞争力。”

另一方面,随着柬埔寨的旅游业日趋成熟,罗斯预计2018年会有更多国际酒店与国内的发展商签署合作了解备忘录。

纪言迅

中国—打房政策见效

香港—升息影响楼市

莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅指出,中国政府的打房政策已有成效,各主要城市的房价增幅开始放缓,未售单位数量开始减少。

而香港继续在豪宅市场排名高居第二,仅在摩纳哥之后。纪言迅认为,尽管税率极高,香港仍是中国资金流向的重要市场。

展望2018年,在19大之后,买房限制的新政将会扩展到国内更多的城市;另外,当局也会较集中推动供出租房屋的开发。

至于香港方面,美联储明年料会升息三至四次,纪言迅预计这将会影响当地的房贷利率和市场需求。

沙曼塔克

印度—积极发展可负担屋

莱坊印度首席经济学家沙曼塔克达斯称,可负担房屋在2017年于印度真正落实。

“为推动可负担房屋的发展,政府推出了相关的奖掖,而发展商纷纷响应推出了可负担楼盘,为这个市场提供了足够的供应。”

放眼2018,他认为有政府支持发展的可负担房屋项目依然会在外围市场蓬勃发展。

而商业地产方面,沙曼塔克认为,印度高素质出租用办公楼资产供应不足,加上回报率跌历史新低,将促使投资者的目光转向其他产业,如零售商铺和仓库等资产。

陈爱丽丝

新加坡—掀集体出售热潮

莱坊新加披咨询与研究主管陈爱丽丝(译音)点出,自2017年5月起,集体出售热潮在新加坡已迅速崛起。

“自2017年5月之后,共有25单集体出售的交易,成交值超过79亿新元(约240亿令吉)。”

另外,2017的次季和第三季里,未售单位库存创下了少于1万7500新低。而新加坡发展商也正在积极地并购新土地,使投资销售高于预期价格。

私人房产价复苏

她相信,新加坡的私人房产价格的复苏前景,将会由高地皮竞标价格所推动,并逐渐收复过去四年房价滑落11%的失地。

“我们预见,私人房屋价格在2018年末季的增幅可介于3%至7%之间。”

而办公楼市场方面,陈爱丽丝认为“以活动为基础的工作(Activity Based Working,ABW)”空间的市场需求将可在2018年迅速发展。

哈山

印尼—公交利便房产热

莱坊专业咨询高级副总监哈山帕姆基指出,印尼正在持续的积极改善公共交通网络,包括轻快铁和捷运等。

因此,他预见会有很多新建的综合发展项目会围绕在这些公共交通的周边。

“新都市发展会逐渐跟随这些公共交通的线路。将会有更多住宅城镇计划在雅加达外围与公共交通网络如高速火车、轻快铁和收费道路等结合发展。”

共同工作空间市场增长

另外,与其他亚太国家相似,科技和网络发展在印尼也相当蓬勃,共同工作空间市场在当地也随之增长,而物流相关资产如仓库等也在急速发展。

“我们预见,这些正在发展的新产业将会以稳定的步伐影响市场走势。”

拉丽塔

泰国—中国买家数量增

莱坊泰国估值与咨询经理拉丽塔斯里文指出,泰国的2017市场见证了有更多亚洲投资者,为了资本增值和租金回报买入当地公寓。

“中国买家数量在过去几年增加了不少。随着中国政府在打压其国内房市,这将使更多的该国买家将目光转向海外市场。”

而曼谷的社区商场公寓的供应增长速度有所放缓。她认为,数家社区商场的失败收场打击了发展商开发相似地产项目的意愿。

“根据我们的商业地产团队,社区商场的出租率持续下滑,而这是由租户搬出造成。”

拉丽塔预计,为吸引更多人流和提振营业额,未来发展商将专注开发综合用途发展项目,而商业空间将会是项目的核心成分。

黄舒卫

台湾—房市逐渐复苏

瑞普莱坊市场研究部副总监黄舒卫点出,台湾房价在2017年有稳定迹象,但成交量仅有2011年时(当时尚未有奢侈税)的一半。

他认为在2018年,历史新低的房贷率和贷款价值比的放松管制,将会让房市逐渐复苏。

办公楼出租率提高

而商业地产方面,台湾政府继续对保险公司和外国投资进行资本管制和征收新税。黄舒卫指出,投资者在场外观望和自用需求盘较多是如今市场的情形。

台北办公楼市场则有新供应,预计可让顶级办公楼的出租率提高3至5%,而土地市场的表现应也会理想。

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