城市建设用地捉太紧
供需失衡是祸首

野村: 中国土地供应不足情况严峻(下)

中国一线城市如北京的房价高企,土地供应不足乃是主因,而且近几年的情况越趋严重。

上回我们提到,虽然中国政府积极打房,但房价依然高居不下,原因是土地供应不足,而有关当局又无对症下药的良策。

实际上,中国不缺可转换做城市发展用途的土地,但碍于中央和省级政府有自己的考量,市政府也有自己的算盘,各方似乎没有在改善土地供给问题有所共识。

这回我们要提到的是,日本顶级券商野村认为,可改善中国土地供给问题的方案、该国或会面临的挑战以及这一系列的总结。

近12年以来,中国政府打房打了不下4次,但难挡房价的节节攀升。

野村认为,供需之间的失衡是这一问题的祸首,而尤其以中国一二线城市的情况最为严重。

土地供给节节败退

自2014年起,土地供给数量节节败退。到了2016年时,住宅土地供应仅有2013年的一半。

另外,全国土地供应分配亦不均匀,一二线城市更是供不应求。

该行提出疑问:为何提升土地供应竟如此困难?令人意外的是,中国城市建设用地在2016年仅占全国已用土地的1%,另外20%和75%则分别是耕地和农业用地。

“中国拥有宽阔无边的疆土,为何提升城市建设用地供应竟如此困难?这是因为中央政府有其独特的土地政策机制,和严格地执行‘自上而下’的计划和分配系统,限制了省级政府在处理土地供应问题的灵活。”

另一方面,垄断市场供应的市政府,在处理土地供给问题时也倾向其他更大的经济收益,因此当局不但不会积极提升土地供应,反而有逆道而行的动力。

4招解决土地供应

野村点出,要改善中国土地供应不足的问题,其实可有4个解决方案:

1)设立建设用土地指标的二次分配机制

2)实行城市“再发展”

3)开启“大都市再集中发展区”计划

4)多开发出租用住宅项目

不过,野村认为,上述的方案在实行时将面临诸多阻碍和挑战,而且要见效也有待时日,接下来会一一解析。

至于未来展望,该行预计,短期内土地供应数量复苏力度不大, 因中国自身根深蒂固的土地政策系统和市政府倾向难有改变。

另外,野村指出,土地供给数量现处于下跌周期,难以回到2014年前高峰水平。

“不过,这却为稳定产业价格形成更多支持。因此,我们看好在一二线和卫星城市坐拥优质地皮,且有优秀执行能力的开发商。”

在股票投资策略方面,野村推荐买入的中港产业开发商公司有万科、融创、龙湖、碧桂园、旭辉及合景泰富。

方法1:设建设用地指标 二次分配机制

城乡土地配额 不能自由转换

在中国城市化的年代,因有过多的农工搬进城市地区,这造成乡郊建设用地过剩和城市建设用地的需求走高。

不过,因城乡二元土地制度,土地配额不能在城乡间自由转换,这造成双边的不均。

地票制在重庆奏效

为解决此事,中国政府曾推出一个名为“建设用地指标的二次分配”的机制,并旨在达到两个目标:1)城乡建设用地增减挂钩,以及2)耕地占补平衡。

上述机制在重庆得到了成功,政府采取的方式是发出地票给当地申请复垦土地的农民,并设立农村土地交易所,让买卖双方进行交易。而地票的买家将有权利向政府申请转换土地用途。

野村指出,地票交易的方式成功之处,在于不占用土地供应配额的情况下,城市建设用地的供应得以提升。另外,还能将低性能的乡郊建设用地转换成高性价比的城市建设用地,同时也可提耕地数量和农民的收入。然而,以上方式仍非完美。

地票系统面临5挑战

野村认为,执行地票系统,政府将至少面临5大挑战:

1)如何控制复垦农地的素质

2)如何保护农民的权益和解决农民和买家的纷争

3)繁琐和冗长的过程。重庆地票的交易需时至少307天,中间更有至少20个步骤

4)地票用途限制太多,私人企业兴趣不大

5)地票价格缺吸引力(政府设了最低交易价),土地位置不理想

方法2:实行城市“再发展”
“城中村”重新改造

中国众多城市里都有“城中村”的存在。举例,北京在2010年有227个城中村和280万移民人口。另外,根据深圳市城中村改造总体规划,有320个城中村,总面积达9349万平方米。

因此,野村认为,将这些城中村重新改造,实施城市“再发展”,不失为好方法之一。目前,总共有两大城市“再发展”计划类型:1)由政府主导,2)发展商(在政府指引下)主导。

面临诸多阻碍

不过,城市再发展通常也会面临诸多阻碍:

1)因涉及重大经济利益,城市再发展经常造成各方冲突,甚至引发社会抗争,这让政府在执行再发展计划之前需三思而行。

2)再发展成本高企,尤其近几年地价赔偿额有大幅走高的趋势。

3)复杂和长期的再发展计划势必面临经济周期循环,这将考验政府的执行能力和财力。

目前,再发展城市做的最好的是深圳。野村点出,深圳在第12届中国5年大计(2011至2015)期间,贡献了60%的土地供应。另外,在第13届中国5年大计(2016至2020)期间,深圳放眼可将土地供应贡献提升至69%。

方法3:开启“大都市再集中发展区”
计划突破空间不足限制

“大都市再集中发展区”计划指的是,当大城市已充分运用人口和发展规模的潜力,开发城市群,打造卫星市和新中心区,以突破空间不足限制。野村指出,东京就是最好的例子。

“在日本政府的计划中,先安排人口迁移到东京大都市的中心地区,然后再迁徙到东京的周边卫星市(神奈川、埼玉和千叶等)。”

中国方面,自第11届5年大计起(2006至2010年期间),中国政府已开始进行相关的城市发展计划,旨在控制大都市的发展规模,和引导人口和工业转移到卫星市。

不过,野村点出,在中国上述的发展计划的步伐在过去10年间相对缓慢,原因有二:

1)中心城市在政经低位、资源分配上有太大的绝对优势,造成该些地区的人口没有迁徙的欲望;

2)中心城市和卫星市缺乏工业发展合作的协同效应,造成前者没有协助提升周边城市发展的动力。

方法4:多开发出租用住宅项目
租户关心权益

在2016年时,中国的内部迁徙人口达2.45亿人次。根据中国流动人口发展2015年的报告,高达67.3%的内部迁徙人口都是租户。

另一方面,这些人口在未来也能形成巨大产业需求潜力,而大都市则没有足够的土地供给应付,这只会使房价只涨不跌。

因此,野村建议,中国政府可多开发出租用住宅项目,而有关当局也有在进行相似的推动。然而,该行质疑,效果可能未必有如想象中理想。

“我们认为多开发租用住宅项目是一个缓和大城市买房需求的极佳手段。但是,租户会关心的是他们能否在大城市与买家享有一样的权益。”

这里所指的权利,泛指户籍的认证,而这直接影响教育资源的分配。家长会希望为孩子争取到大城市学校的学位,但奈何由于大都市公共教育资源有限,租户难以与买家享有同等权利。

总结:土地不足短期难改善

野村总结了数个大城市未来3至5年的土地供应计划,并发现这些城市没有打算在近期内,有重大改善的谋划。

“同时,这些城市是否能达到他们设下的目标,依然是个未知数。事实上,过去数年达标的城市数量其实很少。”

该行认为,短期内土地库存难以回到2014年的高峰水平。

“当时的土地库存写高,是因为2010至2013年期间土地供应激增。而2014年至2017年期间,土地供给走势恰恰相反。”

正面来看,野村指出,土地供给短期内不会有太大的变化,或许也意味着房价不会暴跌暴涨,这对于投资者和已置业者来说,未尝不是好事。

整理 :梁仕祥

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