拍卖过程联手欺骗贷款者 银行律师估价师违法结盟/张仰荣博士

今年10月,我曾撰写一篇有关大马公开拍卖的课题。

若大马经济陷入衰退危机,许多大马人的产业将遭到公开拍卖,因此在这篇文章中,我打算提醒读者,国内有一种银行、律师和估价师三方的违法结盟,他们会在公开拍卖过程中欺骗贷款者,让他们的产业被以“合理的市价”拍卖。

最近报章上也刊登了有关“公开拍卖,黑暗的一面”的新闻,报道形容公开拍卖如何被相关的集团操纵,旨在阻止真正想要竞标的买家竞标,进而确保集团可以在公开拍卖中,以最低的底价投得相关产业。

比“拍卖集团”更可恶

这些非法“拍卖集团”可恶,但在整个公开拍卖程序中,有更加阴险的,那就是银行、律师和估价师联手,企图低估即将被拍卖的产业,以让相关产业,以远低于合理市价的拍卖底价被拍卖,结果欺骗了已陷入困境的贷款者。

若公开拍卖过程没有被这些非法集团骑劫,这种不健康的风气就可以被遏制和防止,公开拍卖的成交价将会更接近产业的合理市价或甚至更高。

面对非法“拍卖集团”和银行、律师和估价师三方的违法结盟的双面夹攻,陷入困境的贷款者若要以合理市价或甚至更高价拍卖产业,几率就非常小。

拍卖底价应等于产业市价

根据1965国家土地法令,第257(1)(d)条文阐明,法庭所定下在产业拍卖底价应该等于该产业的市价。

而根据马来西亚估价师、评估师及产业代理局(BOVAEA),市值的定义则为:市价是一个产业,经过合理营销,所涉单位知情、谨慎且不受威迫的情况下,在估价当日所得出,买卖双方可公平交易的估价。

另外根据大马法庭参考“Nanyang Manufacturing Co v The Collector of Land Revenue, Johore”的案例,市值的定义为:“我认为要合理评估市价,最安全的准则,是在考虑了所有的情况后,该土地或毗邻社区内类似土地的销售证据。”

上诉庭:银行要有诚信

根据1997年大马上诉庭“Malayan Banking Berhad vs Lim Poh Ho & Another”案件中的裁决:

i)银行在拍卖贷款者的产业时,有义务要进行谨慎的步骤以获得相关产业的真实价格,且要有诚信。

ii)一个产业的真实商务价值不是估价师认为的价值,而是该产业在公开市场应该可以获得的真正价格。

再参考1984年大马联邦法院,“Ng Tiou Hong vs Collector of Land Revenue, Gombak”的裁决:“市价的评估,可以参考毗邻、本地类似土地,或是类似素质或位置土地的销售价格。”

执法监管单位应查非法活动

要为被银行、律师和估价师三方的违法结盟所欺骗的贷款者争取公道,大马的执法和监管单位包括国家银行、律师公会、BOVAEA和警方,须要对我国银行体系内的非法活动进行调查,并惩罚犯法人士。

在所有的“坏苹果”被清除和惩罚后,大马银行体系的信心和信任才可以恢复。

而要保护自己,避免遭到银行、律师和估价师三方的违法结盟的欺骗,我劝告受到影响的大马贷款者,向专业的估价师或律师咨询,以保护他们的产业,且在遭到拍卖时可以合理的市价成交。

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