从发展商动向
探2018年六大置业策略

周一就是元旦,相信许多人已立下本身的新年目标(New Year resolution),誓要在新一年有番作为。

同样的,国内产业市场不景气,大马发展商们经历艰难时期,盼望明年会更好。

配合倒数新一年,《南洋商报》邀来5位国内重量级发展商领导,分享他们对来年产业市场的看法以及公司的新年目标。

从中,我们可探出2018年的六大产业主题,让你立即掌握明年的产业大势!

以公交导向为概念的产业计划会受追捧。

可负担屋公交导向最热门

为了迎合市场需求,去年大马发展商们暂缓脚步,调整策略与产品,今年重振旗鼓后再出发,可以看到有更多新项目。

今年经济蓬勃增长,产业市场有点起色,为发展商们注入强心针,纷纷盘算在明年大展宏图,再下一城。

配合新一年,《南洋商报》特别邀请国内领导发展商,分享对产业市场的看法与对策,从中窥探明年的走向。

要与时俱进,发展商就要贴近市场走势,而综合5名发展商的意见后,不难发现,“可负担房屋”和“以公交为导向”依然会是明年的热门话题。

大马经济数据强劲,产业市场有稍微好转的迹象,但市场依然担忧,产业供应过剩恐影响复苏进度。

一部分人更忧心,明年产业市场是否会崩盘。而政府在2018年财政预算案,并未宣布足以大大刺激国内产业市场的政策,似乎起不了作用。

发展商们引颈长盼的政策没有改变或落实,唯有靠自己,自力更生。

所谓穷则变,变则通,为了度过考验,发展商抱持乐观态度,但也须认清现实,绞尽脑汁提升产品,好在买家“话事”的市场成功突围。

泡沫未见房市回温

虽然市场对明年的产业市场忧心忡忡,但发展商普遍看好房市回温!

大马房地产发展商会(REHDA)就乐观看待明年上半年前景,将与我国经济好转走向一致。就让我们看看,有哪些房市回温的“证据”吧!

梁海金

证据1:经济亮眼年轻人增

马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)董事经理丹斯里梁海金说,我国人口年轻且人数增加,加上失业率低,预计短中期内产业领域是健康的。

“与国内生产总值增长一致,加上预算案提出的各项建议,家庭平均收入中值将改善。历史显示,收入中值改善会推动产业交易量。”

尽管产业市场处于整合期,但梁海金认为,基本房屋需求料依然强稳,因为政府拨款兴建基础建设和改善连接度、国内需求强劲和劳动市场稳定,带动大马经济走强。

在第三季,国内生产总值按年攀升6.2%,是2014年次季至今的最快。

同时,金务大(GAMUDA,5398,主板建筑股)产业臂膀金务大置地,也依然乐观看待国内发展前景。

金务大置地营运总监颜志明指出,我国经济前景仍正面,持续向上,促使世界银行二度上调大马今年国内生产总值预测至5.2%,受惠于投资增加和全球贸易复苏。

此外,失业率连续3个月维持在3.4%水平,显示人口正接近充分就业。

颜志明

证据2:发展商重规划产品

和丽园集团董事经理拿督张润安指出,产业市场其实已从2015年8月开始走软,许多产业发展商也在2015和2016年期间开始暂缓推介新房。

去年及今年上半年市场整体趋缓,产业市场情绪低落,潜在买家及投资者都采取观望态度。但随着下半年的经济反弹加上就业市场稳定和马币走强等良好因素,明年产业市场复苏露出了一线希望。

除此之外,许多发展商也在低迷的市场重新规划产品,以迎合不断变化的市场及买家需求。

过渡期后,潜在买家与投资者回归,以及市场压抑已久的需求,势必会激起市场的买气。

张润安

证据3:所得税降刺激买气

森那美产业(SIMEPROP,5288,主板产业股)董事经理拿督斯里安林阿瓦鲁汀指出,消费者情绪疲弱和借贷条例缩紧,大马产业市场依然平平。不过,大马整体经济强稳,产业领域有逐渐复苏的迹象,就是近期新推介的认购率良好。

他预计,未来数年市场料改善,原因是社会经济基本面强稳,如人口增加和经济活动稳定带动国内生产总值增长。

今年,官方预计我国经济增幅介于5.2%至5.7%,明年则是额外5%至5.2%。

他也引述大马房地产专业代理和顾问协会(MIOPEAC)的观点,我国产业市场料稳定下来,明年跟随交易量走高而有所改善。

政府在最新的财政预算案宣布降低个人所得税税率,也将刺激产业市场买气。

安林阿瓦鲁汀

2018年大热产业主题

1. 公交导向方便吸睛:

梁海金点出,四通八达的可负担房屋,尤其是以公交为导向(TOD)和公交毗邻发展项目(TAD)概念,会继续受追捧,因为是整体产业市场里最健康的分组。

领导在11月30日分拆上市的国内最多地库发展商—森那美产业,安林阿瓦鲁汀也指出,明年将专注于推介迎合市场需求的产品,包括“对”价位的有地产业,和利用附近的交通枢纽。

“我们会以市场需求为优先,提供合理及可负担价位的产品。这包括利用我们在发展城镇的优势,过去我们发展了许多成功的城镇,如梳邦再也、武吉日落洞和美拉瓦蒂花园。”

同时,双威产业也回应,会继续增持地皮,主要是专注在收购具有以公交为导向发展潜力的地皮。

今年,该公司已收购了5块地皮,潜在发展总值达55亿令吉。其中一块将用来打造双威伟乐广场2,该项目的预计发展总值达20亿令吉。

可负担房屋让中下阶层人民居者有其屋。

2. 可负担屋依旧最热:

梁海金相信,政府在预算案中宣布各项措施,协助中低收入群体解决生活成本、可负担房屋问题和利用新科技推动增长,将刺激经济,进而提升产业市场,购屋者将从中获益。

在2018年,马星集团的重心仍是通过在策略地点发展高品质及可负担价位的房子,重新定义“可负担”。

“我们谨慎规划推介,确保每个项目都有本身的特点,和50万令吉以下的售价。这与市场需求和政府居者有其屋目标一致。”

举例说,该集团的新项目——蕉赖M Vertica、冼都M Centura、槟城M Vista和柔佛Meridin East,皆是符合以上的要求。

3. 城镇发展应有尽有:

城镇发展也是不少发展商所热衷的发展项目,这也考验着发展商的“功力”,不仅要设计全方面交通规划,还得打造“衣食住行”样样俱全的特点。

像是双威,未来数年内会在双威伊斯干达项目投放约10亿令吉资金,务求为当地的Medini综合城镇项目提供更多创新概念。

双威(SUNWAY,5211,主板贸服股)旗下双威产业副董事经理陈伟铭说:“双威Grid是我们在当地最新的综合发展项目之一。该项目有公寓、商店和灵活套房,主要瞄准年轻买家和创业者。”

“住宅方面,我们研发了一个专为年轻人而设的网站,他们可在网上订制自己的理想房屋,包括挑选家具和房间数量等。”

颜志明则指出,金务大置地依然会专注在发展永续城镇项目,今明年陆续在雪兰莪推出4新城镇项目,加上海外项目,放眼截至7月杪的2018财年,销售目标可达35亿令吉,超越2017财年的24亿令吉。

这4个项目分别为双溪毛糯金务大花园、哥打哥文宁Twentyfive.7、万挠Kundang Estates和乌鲁冷岳Gamuda Cove。

该公司点出,就如最近推出的2个城镇项目——金务大花园和Twentyfive.7,以及即将推出的Gamuda Gove,具备多项综合设施,如零售和商业单位。

此外,金务大置地国内外所有的项目,均是综合发展计划,设施包罗万象,涵盖有地和高端住宅、商业和零售单位,以及各种公共设施和聚集场所,如公园、购物地方、用餐地点等,以鼓吹社区互动。

处于战略位置产业的价值节节高升。

4. 税务优惠出租当道:

张润安指出,2018财政预算案中,对出租者有利的税务优惠政策也将会促进住宅租赁。

他相信,现在购买房产来出租,作为长期投资,绝对是不错的选择。

也是大马房地产发展商会柔佛州分会主席的张润安,所认为的明年产业市场的4大主题,除了上文所提及的地点佳、交通完善、周边生活机能成熟及规划好的项目、可负担房屋,也不忘了“先租后买”模式。

5. 非一般商机拓生路:

有趣的是,电商生意火红,森那美产业也计划捕捉市场对物流和仓库的需求,与日本三井集团联手在巴生武吉拉惹城定制兴建设施。

安林补充,武吉拉惹城连接主要道路和港口,适合物流与工业活动。

为了优化价值,森那美产业也会注重地库管理策略,包括优先发展位牙直利大道(Guthrie)旁的地库(如City of Elmina)、利用具发展潜质的地区(如武吉拉惹城),打造拥有良好连接度和大型基础建设的地库供未来发展。

他提到,该公司的算盘包括新增长地区,如柔佛巴莪(Pagoh)大学城。他指出,该大学城有4座高等学府和超过1万名学生,是个商机。

除了从产品下手,森那美产业还会评估和改善销售与营销策略,包括评估销售配套来吸引新潜在买家,以及增加电子营销。该公司会持续评估PRIME客户优惠,确保忠实客户获得更好的福利。同时,该公司会持续提升营运效率和成本管理。

Austin Heights Golf & Hotel Resort

6. 多元产品 1+1大于2:

预见产业市场放缓与不明朗,和丽园集团早在几年前,为探讨与准备企业短中期计划,整合业务,多样化业务。如今,该集团业务不再局限于产业发展,而是涵盖了高尔夫球酒店休闲度假村、国际学校、综合商业城及水上与冒险乐园。明年,和丽园集团将着重于更具经济意义与价值的发展计划,致力塑造更完善的“城市综合体”(HOPSCA)。

“我们将致力强化休闲与教育业务,打造南马规模最大、设备最完善的教娱中心。”

这些项目包括星级饭店与酒楼、豪华博览厅以及双层商业店铺,有助于加强和丽园的社区互动,也能为茂奥斯汀增加活力。

该集团明年销售表现与目标一样会是稳中求胜,销售目标暂时定在1亿令吉。经过谨慎实际决策、市场研究、评估可行度以及与政府部门的协调,明年和丽园集团将推出迎合市场需求、定价比三层商店更合适、更具竞争力的双层商店,并以120万令吉起优惠价出售。

2018年房市利好与风险利好

1:产业抗通胀

梁海金强调,产业依然是最安全的投资资产之一,可与通胀抗衡。

他鼓励尽早投资产业,因为价值会逐渐增值。

颜志明也点出, 潜在买家在进行重大投资时会更加谨慎,但他们也明确知道,投资产业依然是一个对冲通货膨胀的好方法,因为产业价值过了一段时间后会看涨。

“巴生谷地区铁路连接改善,将增加吉隆坡郊区中等价位的产业需求。我们看见处于战略位置产业的价值,以及良好的总体规划和基础设施。”

利好2:议价机会高

根据今年产业市场形势来看,张润安预计,明年依然是买家市场。

“在供应或选择较多的情况下,买家拥有较大的议价能力,选择权也在买家手上。”

他建议,个人或企业如果有充裕的资金,现在是考虑在市区策略地点购买房产的时机,因为在楼市低迷中能找到产业投资好机会,购得低于市价的优质房产。这种情况在产业好景时较少见,机会难逢。

利好3:贷款大门开

张润安预见,明年房贷申请和批准率会逐步回升,市场正逐步改善、趋向平稳,因此2018年产业领域会是正面的。

“当市场整体趋于平淡时,市场活动的自我调节将让产业市场逐渐修复,找到平衡。”

没有推出新盘时,市场上的供应量逐渐回到可控制水平,情况将持续改善,趋向稳定。

早前,银行严谨审批房贷,贷款申请遭驳回的比例高居不下,限制了产业销售与成长率,也是导致产业价格回软的因素之一。

政府奖励发展商采用工业化建筑系统。

风险1:观望大选

陈伟铭认为,明年初期产业市场仍会处于整合期。

他解释,在大选结果尘埃落定之前,买家一般上倾向于暂缓做出重大决定。不过,他也指出,过去数季以来我国经济已经有所改善。除了国内生产总值录得亮眼增长,令吉走势也走强。

“大选之后,经济料仍可以延续增长势头,这对于市场景气来说是好事。因此,我们希望可看见发展商认购率走高。”

陈伟铭也呼吁政府,向产业市场伸出援手,推出适当措施改善景气。

他希望有关当局可推出新政策或奖掖制度,推动生产力,譬如可多奖励发展商采用工业化建筑系统(IBS)。

发展商来年重头戏

马星集团:增购巴生谷地库

马星集团计划提高巴生谷地库比重,从目前的66%增加至75%,今年已在巴生谷和槟城大山脚分别购入2块和1块地皮。

梁海金也指出,该集团的资产负债表健康,开放看待良好联营与投资机会。

马星集团还未对外宣布新一年的销售目标,但可以肯定的是,会继续推介各项目,包括万挠M Aruna双层排屋(55万令吉起)、蕉赖M Vertica公寓(45万800令吉起)、冼都M Centura公寓(32万8000令吉起)以及柔佛Meridin East双层排屋(40万8000令吉起)。

M Aruna

森那美:发展联营脱售地皮

森那美来年将强调释放地库价值,可能是通过发展、联营或脱售地皮。

安林阿瓦鲁汀强调,旗下发展项目和联营项目将根据市场需求和可售出产品。

此外,森那美产业计划通过保留和营运特定关键资产,逐渐提高经常收入。

“我们放眼在2022年,达到10%息税前盈利为经常收入。”

森那美产业即将推出的项目有City of Elmina里的Denai Alam BS2、Elmina Green 1和Harmoni 1、武吉日落洞第5期、Serenia City A2、KL East Quarza B楼、巴莪大学城Harmoni Damai、武吉拉惹城2 R4、Nilai Impian Orkid、The Glades North Woods。其中武吉日落洞第5期、Quarza、North Woods和Harmoni 1为高楼,其余多数是双层排屋。

森那美产业

双威产业:专注发展当前地库

陈伟铭指出,双威产业目前的地库共有3330英亩,预计发展总值高达540亿令吉。

这些土地主要是分布在巴生谷和柔佛,这两个地方分别占总地库的31%和56%,各别潜在发展总值达166亿令吉和300亿令吉。

其余的地皮则是位于在槟城、新加坡、和中国。

陈伟铭补充,双威产业目前持有的未发展土地足以忙碌15年。

双威产业

金务大:打造休闲生活环境

金务大花园住宅项目今年刚推出就取得市场热烈回响,首期181个单位双层排屋全盘售罄,目前正推销第二期双层排屋,共134个单位。

至于位于哥打哥文宁的Twentyfive.7,它位置独特,坐落在湖畔,主要倡导“以社区互动为重点”的前卫城镇。该项目的特点是Quayside,是一个充满活力的商业中心,预计2019年完成,首期将涵盖231个单位,将包括建造人行道、公园、零售和餐饮店、精品店、活动空间,旨在打造一个社群生活空间。

另外,占地89英亩的Kundang Estates,属于低密度项目,每英亩只有7间双层排屋,将打造成拥有573个单位的精品住宅屋苑。

Twentyfive.7

报道:谢梦苇、吕抒玲、梁仕祥

报道:谢梦苇、吕抒玲、梁仕祥

报道:谢梦苇、吕抒玲、梁仕祥

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