外资买家再临袋鼠国
澳房市泡沫恐重现

澳洲房市真的存在泡沫吗?

身为海外房产投资热点的澳洲,向来都是外资买家聚焦的市场。

然而近几年,澳洲房市出现泡沫危机的风声越传越劲,直到今年初,因中国资本管制和各种因素所致,让担忧者暂时放下心头大石。

不过,最近,相似的论调再度浮现,只不过这一次行家意见貌似有了分歧。有的认为中资重临将把房价已是高居不下的澳洲房地产市场炒得更热,有的则以为外资买家对房市利多于弊。

甚至于,澳洲央行内似乎出现了两种不同的声音……

据路透社报道,澳洲房地产已踏入“春季销售”的旺季,中国买家趁热回归,无视旨在限制他们对澳洲火热楼市买兴的贷款限制举措。

澳洲银行业者今年稍早对外国人收紧融资,原因是信贷风险升高,造成海外买盘一度跌入谷底。

但近期,中国买家的询问已经回升,根据中国最大国际房产网站居外网,在9月当季对高达在澳100万美元(约409万令吉)地产的询问增加了34%,6月则为12%。

国际房地产咨询公司莱坊的研究则显示,悉尼海港大桥景的公寓现在的价格,已超过类似的巴黎埃菲尔铁塔或迈阿密海滩景房。

墨尔本Lucror地产主管大卫查特基则称:“我们现在甚至看到来自成都或深圳等中国中型城市的人来澳洲买房,而这些房屋和土地买家大多数以现金交易。”

在利率处于纪录低位下,澳洲央行已表达对于房市过于热络的担忧,甚至认为这将可能是金融稳定的重要风险之一。

依据澳洲央行的数据显示,国外买家占据新房产的 15% 占比。然而,瑞银分析师们于11月时曾提道,澳洲房市已开始降温。

彭博:澳房市小修正  可危及整体经济

据彭博社报道,经过5年的房地产升值,澳洲房产总值已突破了5.6兆美元(约22.9兆令吉),是澳洲GDP的4倍。连美国或英国都在10年前的高峰未达此数目。

虽然房地产的上涨也因人口成长及地理位置的优势所支撑,但摩根士丹利分析师丹尼尔布莱克提到,房产比重占比越高,如遇到小幅修正必会使整体经济受到震荡。

“同时,在房价增长的当口,其实也同时增加了银行放贷这块的占比,使任何房价的修正都足以暴露银行的弱点。”

青年拥房率创新低

他也指出,虽然即使修正或熊市中银行的资金足够,但银行对于贷款抵押的价值,在火热的房市中无法得到正确的评估,如真的需要没收抵押品,恐将遇到损失。

在房价增长的另外一个利弊,则是澳洲青年的房产拥有率创新低。

在低利率的同时,金字塔上层的投资人把房价炒高,增长率高过伦敦及纽约。

夏普:澳洲房市已过度开发,将无可避免地出现调整。

正方:澳洲央行夏普
外资放贷收紧房价续涨  房市调整成定局

澳洲央行原本期望,通过收紧对外资的放贷标准,以及增加房屋供应,有助于房市降温,但房价最近涨势使得央行又开始担心。

据房产数据公司CoreLogic RP的资料,澳洲最大城市悉尼房价总值过去一年涨10.6%至80万澳元(约249万令吉)。

澳洲央行10月时表示,一些地区公寓供应过剩也令人担忧,供应过剩再加上放贷标准更加严格,可能推迟交易或使交易告吹。

澳洲央行政策委员会成员伊恩夏普说:“住房领域或许已过度开发,将出现调整,这是毋庸置疑的。”

但夏普也称,购房债务与房屋估值,以及债务在家庭资产中的占比这两个关键住房可负担性比率在下降,降低了危机在市场蔓延的可能。

驻香港的对冲基金公司Apt资金管理策略师艾美雷诺斯则肯定地认为,澳洲房市仍存在很大的泡沫,市场若出现修正,或将导致房价下跌至多15%。

“我们看不出能如何实现软着陆。当泡沫真的破裂时,市场情绪将改变,形势将会发展很快。”

卡恩斯:中国买家在澳购房欲其实已在减少。

反方:澳洲央行卡恩斯
中国买家购房热情降温  外资需求推动供应

虽然澳洲央行内有者认为外资买房潮再度降临澳洲,将进一步把房市推向泡沫边缘,但也有人持有相反看法。

早前,澳洲央行金融稳定部门主管卡恩斯接受路透社采访时表示,中国买家在澳洲购房热情降温。

他认为,因澳洲当地银行收紧了抵押贷款限制等措,中国对澳洲住宅地产的需求有所减弱。

“外国买家购买新房产的势头在过去一年有所降温,据称是因为中国实施更严厉的资本管控,且外国买家获得融资的条件更严苛。”

澳人抱怨无力购房

由于房价飞涨,且澳洲人抱怨无力购买首套住房,外资对房产的需求已经在当地成为一个具争议的课题。

不过,卡恩斯表示,外资需求并未导致整体住房供应减少,而且实际上可能推动新供应增加。

“在澳洲工作或留学的外国人如果不买房子就得租房,其他外资买家则是购房出租进行投资,进而增加了库存待租房产。此外,也有一些新盘是因为海外预售反响热烈而开发。”

对冲基金Watermark认为,澳洲房价将于明年见顶。

正方:澳洲对冲基金
楼市泡沫危机逼近  房价明年上半年见顶

据澳洲SBS电台报道,澳洲对冲基金Watermark基金管理公司发表的最新报告显示,澳洲楼市泡沫危机越来越大。

普罗大众投资者多

报告指出,目前澳洲地产市道所处的境况,和全球金融危机之后多个国家地产爆破的情形相似,这些国家包括美国、英国、西班牙及荷兰。

“导致这个情况出现的原因众多,包括许多物业投资者都是普罗大众;另外,澳洲房价被抬高、家庭欠债奇高,和经济放缓等。”

Watermark 预计,澳洲房价可能于明年上半年到达顶峰。至于目前悉尼、柏斯和达尔文的房价已下跌,原因和银行监管机构及澳洲审慎监管局收紧了投资者的贷款有关。

该报告也指出,从目前这些城市的房价下跌的情况,可看出澳洲房地产市场主要是受到投资者追捧。

“澳洲地产市场最令人担心的地方,是在住宅物业市场中,属于普罗大众的投资者所占比例非常高,他们都是靠屋价上升来到赚取利润的。”

瑞银报告指出,空置海外房产的中国人比率在过去半年内已减半。

反方:瑞银
海外购房注重租金收益   中国买家房产空置率减半

专家喜爱把空置率和房市泡沫挂钩。然而,澳媒称,过去6个月将所购海外房产空置的中国人比例接近减半。

《澳大利亚金融评论》于11月6日发表文章称,瑞银证据实验室最新调查显示,过去6个月,将所购海外住宅空置的中国人比例下降近一半,原因是对租金回报的需求,使得更多房主将住宅出租。

该投行针对3000多名中国买家的最新一次半年度调查显示,购买海外住宅并将之空置的中国买家比例从3月的25%,降至8月的14%。

不过,声称自己在海外购房仅仅是为了临时使用的中国买家比例有所上升。

资本管控无阻购房

上述报告作者之一、瑞银集团全球地产业务负责人基姆赖特说:“这可能反映了收益对投资者的重要性提高。”

最新调查还表明,与6个月前相比,因北京对资本转移的严厉态度而取消购买海外房产的人数在减少,而加快或推迟购买海外房产的人数正在增多。

上述报告也称:“有点令人惊讶的是,资本管控收紧并未严重影响中国买家在海外购房的意愿,尽管与6个月前相比,目前资本管控影响了更多中国买家。”

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