大马产业市场2018崩盘?

回顾历史,不难发现好像每10年就会出现金融危机,经历了1997/1998年亚洲金融风暴和2007/2008年次贷危机,令人不禁担忧,今明年是否会迎来下一个经济衰退期?

产业领域与经济息息相关,若出现金融危机,该领域也不会幸免。

且看大马亨利行如何从各角度剖析,我国产业市场明年是否会崩盘。

首季滞销住宅数量是过去10年最高。

怎样才是产业市场崩盘?

常言道,经济不好,第一个受冲击的领域是产业;经济好转,最后一个复苏的也是产业。产业领域可说是重要的经济晴雨表之一。

有人乐观看待明年经济与国内产业市场,也有者持悲观意见,相信明年我国经济将衰退。

有产业顾问更建议,有意购屋者应该按兵不动,等到2019年或2020年才买房。

国家银行与国家产业资讯中心(NAPIC)近期发布的报告,皆悲观看待我国产业市场。

滞销住宅数10年新高

国行指出,首季滞销住宅数量达13万690单位,是过去10年最高。在这些滞销单位中,约83%的售价是高于25万令吉,61%是高楼。

国行强调,住宅、办公室与零售商场供应过剩。

另一方面,NAPIC发布的数据显示,上半年滞销住宅数量明显上升。

同时,上半年整体产业和住宅交易量再度下跌,是2013年至今录得的最低上半年数据。

但是,上半年交易值比去年同期稍高。以上的数据,不禁让一些人猜测,大马产业市场恐在明年崩盘。

进入正题前,大马亨利行先抛出一个问题:一般上,我们如何定义“产业市场崩盘”?

经济基本面改变是导火线

该产业顾问公司在《2017年11月先驱》月刊中解释,“经济衰退”大致被认为是连续两个或三个季度经济负增长;“股市崩盘”则是某股市的大部分上市公司股价突然大跌。

“产业市场崩盘没有一个官方定义,但往往是积累多年的产业泡沫突然破裂,导火线是经济基本面改变,如经济衰退、放缓、股市崩盘或利率过高,导致投资者失去信心。”

接着,市场对产业的需求大跌,发展商的新推介反应差劲、销售疲弱、滞销库存暴增,以及搁置项目数量攀升。产业价格会暴跌双位数,银行呆账率大涨。

产业市场崩盘迹象:发展商营销员太空闲

已成立30年的亨利行指出,产业市场崩盘的迹象是——发展商或产业顾问的销售与营销员工在工作日打卡上班、阅读完全部报纸、喝两轮咖啡,以及在这期间,完全没有接到任何询问电话。

“他与同事们一起出去吃顿悠长的午餐,因为没有什么事情做。不过,他们是在咖啡店用餐,而不是他们曾经频密光临的高级餐厅,在街边的嘛嘛档喝茶,而不是星巴克。”

除此之外,这些员工的工作日被减至一周3日,同时减薪30%。他们经常担忧,尽管同意减薪,是否能保住这个饭碗。

“不过,目前产业顾问们正忙碌地为银行拍卖案进行估值,他在拍卖部门的同事也抱怨,银行拍卖产业数量突然大增。”

所以,亨利行反问,我们是否已经达到产业市场开始或即将崩盘的程度?

该公司继续解释,过去我国产业市场崩盘的时候,如80年代、1997/1998年和2007/2008年,都是跟在经济衰退和股市大跌的后面。

“生意萎缩、失业率增加和投资者信心处于低位。目前我们是否有看到类似的迹象?”

产业顾问们工作忙碌,暂未看到崩盘的迹象。

住宅开价继续跌卖家仍难觅买家

根据PropertyGuru市场指数(PMI),我国第三季整体住宅开价,按季微跌0.2%,按年则是降2.3%。

尽管消费者情绪复苏,但开价走势并未随之而起。

PropertyGuru认为,这显示,卖家仍无法找到买家,因此面临降低开价的压力,以顺利脱售产业。

该公司大马区经理谢尔顿说:“正如之前所说的,去年与今年皆属于买家市场,而市场已经稳定下来。”

若无意外,他相信这股走势会延续至明年初。

从地区看,吉隆坡次季开价按季起0.4%后,在第三季跌了1.4%。按年而言,吉隆坡产业开价是降2.3%。

隆市热点需求疲弱

虽然发展商持续推介项目,但PropertyGuru发现,城中热点如武吉加里尔和泗岩沫的价格依然受压,归咎于需求疲弱。

PMI显示,武吉加里尔产业次季开价按季减2%,第三季再跌1%。

身为国内经济重镇的雪兰莪也逃不过这股跌风,但跌幅有所收窄。

第三季开价按季挫0.3%,比次季的2.7%来得小。按年而言,雪州PMI减4.6%。

其中,实达阿南和加影的开价皆下行,除了巴生,次季与第三季开价分别按季升0.4%及1.2%。

谢尔顿解释,目前巴生被认为是下一个热点与增长地区,尤其是即将发展轻快铁第三路线及其他基础建设项目。

“投资者看到增长潜能而涌向巴生,。在兴建捷运前,双溪毛糯和其他地区也有相似的现象。”

槟城跌 柔佛涨

向北看,槟城的开价自去年次季起连跌六个季度,第三季按季减0.6%,按年则是3.4%。

垄尾(Paya Terubong)和峇都加湾(Batu Kawan)开价持续走跌,分别按季减0.8%及2.5%。北赖的开价也下行5.6%。

谢尔顿称,跌势的原因可能是打房措施,导致供应整合与价格调整。这些措施包括通过限售期管制可负担房屋价格。他还认为,接下来槟城的产业价格会进一步下挫。

外国买家进场推高

与众不同的是,柔佛产业市场价格连续四个季度攀升,第三季按季起1.7%,次季则是0.5%。按年而言,柔佛PMI扬7%。

PropertyGuru指出,外国买家进场可能是推高开价的原因,另一个理由则是令吉贬值。

碧桂园吸引外资在柔佛投资,而在这期间,即去年第三季至今年第三季,柔佛PMI改善。

在新山,第三季产业开价按季增0.8%,巴西古当更是录得11.6%的惊人涨幅。

产业市场不平衡宏观经济受威胁

国行在季报中警告,产业市场过剩会为经济带来风险。

我国产业领域与超过120个行业有关,占国内生产总值的10%,聘请140万名大马人,因此国行的担忧并非杞人忧天。

“大马在亚洲金融危机的体验,显示产业市场大调整对经济有重大的影响。”

产业市场不平衡,对经济的风险包括,经济增长放缓、提高失业率、连累多个领域、银行与金融机构、国家来往账项与收支(BOP),若需要政府出手相救,也会影响政府财政。

上半年新推介的销售比去年同期好。

经济强增 市场稳定

身为专业的产业顾问,亨利行以我国经济现况、政府政策和官方数据,为明年产业市场把脉。

根据2018年财政预算案,政府预计今年国内生产总值介于5.2%至5.7%,明年则是介于5%至5.5%。

今年第三季,我国经济更是强劲增长6.2%。

大马经济持续增长,幅度接近官方预测,带来稳定,促进投资者信心,对产业市场有利。

此外,政府预计明年通胀率温和,介于2.5%至3.5%,我国接近充分就业。

若没有明显影响全球经济的事件,如爆发战争、传染病和主要原产品价格(如原油)有大变化,亨利行相信,虽然市况疲弱,交易量价持续跌势,但产业市场会是稳定的。

打房消除泡沫价趋大众水平

在2010年,当人们开始担忧资产出现泡沫,政府介入并祭出数项打房措施,避免泡沫持续建立。

这是因为,若泡沫破裂,对市场和国家财务有重大的影响。

亨利行认为,政府实施的打房措施成功降低产业价格至大众可负担的水平。

冻结批准4类产业

近期,市场担忧豪华公寓、服务式公寓、办公室和商场供多于求对产业市场和银行领域的潜在后果,政府雷厉风行,宣布冻结批准发展这类型项目。

亨利行称赞,长期而言,该措施对以上产业领域有利,因为市场有更多的时间消化现有库存,协助减少供应过剩的问题。

政府在过去2个预算案皆关注可负担房屋,加上售价超过100万令吉的房子销售疲弱,市场对售价低于50万令吉的房子需求强劲,私人发展商将焦点转移至可负担房屋领域。

亨利行相信,虽然这些项目的赚幅比不上豪华房子,但会让发展商们度过目前的挑战,提供现金流。

大马经济持续增长、稳定,对产业市场有利。

积极刺激租赁市场

此外,亨利行点出,政府积极刺激租赁市场。

首先,政府在2018年预算案提出,在2018至2020课税年,会给予纳税人50%税务减免,上限2000令吉月租收入。

接着,政府宣布豁免那些选择通过马银行明年推出的“先租后买”计划购屋者的买卖协议印花税。

此外,政府也宣布,计算产业盈利税(RPGT)的购买产业日期,可以追溯至签署租赁合约时候。

亨利行预计,上述优惠将鼓励那些还未拥屋者,参与这些计划。同时,更多银行会跟随趋势。

“住宅领域会从中受益,因为有助于清空和降低库存,不然还是空置。”

发展商调整策略上半年新推介销售胜往年

亨利行指出,媒体大幅报道国行对滞销房子数量暴增,以及产业供应过剩的忧虑,但不多人注意到,NAPIC数据也显示,上半年新推介的销售比去年同期好。

一些价位的产业,上半年销量甚至比2014及2015年同期更好。

“这可能代表市场找到平衡点,更可能迈向回弹,因为发展商已重新调整至正确市场领域。”

值得注意的是,近期新推介认购率良好,可能是因为发展商缩小新推介规模,并分阶段推出市场,将滞销的风险减至最低。

PR1MA滞销数高

尽管如此,亨利行仍点出,一马人民房屋(PR1MA)的滞销单位数量高,加剧一些州属的滞销数量。该机构给予的理由是,25万令吉以上的可负担房屋销售疲弱。

固打间接导致滞销

亨利行分享,一般上,每个项目的土著固打介于30%至50%,若项目处于土著不青睐的地区,发展商会用更长的时间来销售。

但是,这不代表发展商永远无法售出这些单位,因为一旦符合政府设下的条件,他们就可以开放给公众认购。

另一个导致滞销库存走高的原因可能是,项目地点不受欢迎、种类和设计不符合消费者要求。

虽然发展商必须为本身的举动负责任,但亨利行认为,大家必须深入研究滞销房子的数据,不应该直接诠释为市场即将崩盘的迹象。

大选前静观其变

另外,即将来临的第14届大选也为市场添加不确定因素。

因此,一些投资者按兵不动,直到情况明朗后再度进场。

亨利行认为,大选结果尘埃落定后,这些投资者会重新入场,支撑产业市场走出颓势。

明年不会崩盘

亨利行坦言,没有一位从事产业者可以准确预言,市场何时上行或下行。

无论如何,产业顾问可以尽力诠释官方数据和市场反馈,针对市场走向和趋势做出合理的结论。

“虽然我们不能声称我们一直都正确,但我们尝试根据最新数据作出负责任和合理的预测。”

亨利行相信,虽然明年产业市场依然充满挑战、市场对70万令吉以上的住宅意兴阑珊,以及办公室和商场空置率上升,但产业市场应该不会崩盘。

当然,只有时间可以证明一切,但对于投资者,目前市场放缓,是个机会,以更现实的价格买到好产业。

发展商也提供更多优惠和灵活的支付条款,来取得销售。

二手卖家更愿意协商

二手市场方面,卖家开价更现实,也更愿意协商。

聚焦可负担房屋和更多优惠(其实是间接折扣),可能鼓励过去数年产业市场火热,造成价格直线上升而错失机会的购屋者,踏出第一步,挑选梦想家园。

亨利行指出,市场可能崩盘的预警,是对从事产业者当头捧喝,不完全负面。

“发展商应该使用客观的市场研究报告,决定在哪里兴建怎样的产业、现实的定价,并避开供应过剩或需求差的地方。”

此外,亨利行认为有关单位应该密切监督,致力于提供适时准确的数据,确保大家可作出正确的决策。

最后,投资者应该更谨慎、做足功课和不人云亦云,盲目跟随所谓“大师”提倡的投机生意模式。

亨利行坚信,若各方合作,可减少产业市场崩盘的几率。

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