多个重大发展项目蓄势待发登嘉楼产业春天到来?

登嘉楼产业市场即将迎来一波‘发展新浪潮’?

说到国内产业市场,大部分人会先想到高楼遍布的雪隆巴生谷地区、大马东方之珠槟城或者甚至是由中资聚焦的柔佛伊斯干达经济特区。但是,却鲜少留意半岛东海岸的房市。

而提及登嘉楼,除了有怡人的海滩景色和古色古香的回式建筑,一般人对该州的印象都是认为当地的经济活动较西海岸淡静。然而,如今有即将开展的大型基建项目,登州的产业市场似乎将可从中受益。

另外,登嘉楼也即将迎来数个引人注目的产业发展项目。这是否意味着登州产业市场的春天的到来?

大马亨利行(Henry Butcher)在九月份的月刊中指出,登嘉楼已有多个重大的发展项目蓄势待发,其中包括瓜拉登嘉楼的瓜登市议会大楼、朱盖的商业地产项目甘马挽海岸(Coast Kemaman)、珍德玲的Movenpick Spa度假村等。

除了上述的产业发展,登嘉楼也将迎来数个基建项目,包括一条638米长,连接瓜登市中心和武吉拉基的开合桥、肯逸湖区浮罗巴雅斯免税中心,以及全国瞩目的东海岸铁路(ECRL)。

大马亨利行认为,上述项目预计将可为该州带来更多增长。事实上,该行在文章中以“新浪潮”来比喻登嘉楼的产业市场前景。

另外,大马亨利行也将登嘉楼产业市场的分析细分成四个领域——住宅房市、办公楼、商业以及工业地产。该行认为,住宅房市是当中最活跃的市场。

“当地的需求依然强劲,尤其是在瓜登市中心、龙运和朱盖地区。”

该行指出,虽然市场持续低迷,但房价料仍可抗住跌势。瓜拉伊拜区的双层排屋每单位价格依然介于45万至48万令吉之间。

“不过,登嘉楼的分层地契产业,如组屋和公寓等的楼价在2017年首季后,将会面临下行压力。”

办公楼市场交易量少

办公楼市场方面,大马亨利行点出,交易量依然是稀少,而租金水平亦无多大波动。

“2017年初的空置率与2016年依旧是不分伯仲,但PERMINT大楼却是例外。该大厦的大客户——内陆税收局搬到了巴雅武雅广场。”

登嘉楼现有的办公楼库存达366万平方尺。随着瓜登市议会大楼将在年底竣工,该行认为,这将使登州的办公楼单位剧增。而租金则是继续保持在每平方米30令吉至50令吉左右。

登嘉楼首府——瓜拉登嘉楼是一座靠海的都市,每年都会吸引不少游客的光临。

商业地产:供应过剩商铺价微降

大马亨利行指出,登嘉楼商业地产市场在过去七年间,录得了极大的价格增幅,并以数个地区为最。

“不过,由于供应过剩,传统商铺的售价和租金已经稍微下滑,尤其以郊区更为明显。”

该行举例,最近在Austin广场一间三层楼的店铺办公室以110万令吉易手。相似的产业在2015年时的价格是介于120万至130万令吉之间,因此110令吉的成交价是相等于10%至15%的折价。

另外,在市中心有两座新建好项目——Panji Curve和Alamanda广场。在推出两年后,认购率确实不尽人意。

“有鉴于目前经济充满不确定性以及令吉处于近18年低位,登州商铺市场的空置率在2017料会更高。”

工业地产:近年没新发展项目

工业地产方面,大马亨利行点出,登嘉楼近年没有新的发展项目,而该市场依然相对稳定。

“Gong Badak工业园的每平方尺售价已趋稳,现介于45至50令吉之间。”

该行认为,政府有计划要通过改善基建设施,来在东海岸经济特区(ECER)建立一条属于东海岸的工业走廊,这将对登嘉楼大有裨益。

“由吉隆坡直到吉兰丹道北,建后会有600公里长ECRL铁路,将会改变东海岸各州尤其是登嘉楼的社会和经济格局。”

另一方面,登州甘马挽也迎来了一家新的重量级工业项目——Eastern Steel 私人有限公司的炼铁厂。

“该厂仍在建筑中,占地1260英亩,而承建商是一家中国和大马联营的公司。”

ECRL将掀发展新浪潮

展望未来,大马亨利行认为,登嘉楼的产业市场未来九个月依然会较弱。

“登州的房市曾经有一丝的积极光景,但随即却止步不前。这情况可归咎于产业价格的悬殊以及令吉的弱势。”

不过,该行认为,登嘉楼的产业市场还是有不少正面的迹象。

“ECRL将会在登嘉楼掀起一波发展的‘新浪潮’,而届时登州的社会经济潜力将会得到极大的实现。”

ECRL将会为东海岸各州带来新机,登嘉楼自然不会例外。

ECRL:料2024年竣工

ECRL在今年8月9日时,由首相拿督斯里纳吉主持动土礼,正式揭开了搭建铁路的序幕,料会在2024年竣工。

这项雄心勃勃的铁路计划将耗资550 亿令吉,并会有全长688公里的双轨干线。建成后,从丹州彭加兰古堡到巴生港口,只需4 小时。

东铁一旦启用,货运服务每日达22.5 小时,客运服务时间则是凌晨5 时至翌日凌晨1 时。其营运收入预期30%将来自客运,而70%会来自货运。

ECRL将采用中国国家一级客货两用标准电气化铁路电动火车,客运服务时速每小时160 公里,货运则每小时80 公里。

由于东海岸一些地区属水灾区,故东铁全程中的88.8公里铁路将属高架铁路,以避水患。而所有的站将设于路面上,因此不会有地底站。

Movenpick Spa度假村是登州极具看头的旅游发展项目,并由高峰控股承建。

Movenpick Spa度假村:五星级认证

Movenpick 是知名连锁度假村品牌,在全球26个国家经营超过110家酒店。2015年,公司将版图扩展到了大马半岛东海岸。

由高峰控股(BPURI,5932,主板建筑股)承建,瓜登Movenpick Spa度假村位于珍德玲海边,占地25英亩。

该项目的工期为22个月,已在今年中竣工。瓜登Movenpick Spa度假村有五星等级认证,并由八栋大楼、九座阁楼、一间水疗中心和一栋多用途大厦组成。

甘马挽海岸:101店铺办公楼

甘马挽海岸(Coast Kemaman)是UDA控股旗下的首个商业地产项目。

UDA控股是在2015年时正式推出上述项目。该项目位于朱盖的甘榜勿述,发展总值达6655万令吉,占地1.37公顷。

根据公司文告,甘马挽海岸将会由三栋3至4层楼高的大楼组成,并会有101间店铺和办公楼单位。

而承建商将会是UDA控股旗下的UDA置地(东海岸)私人有限公司。工程已于2015年3月开启,当时估计会在今年11月完工。

肯逸湖被列为免税区后,预计全年会吸引超过75万名旅客。

肯逸湖免税区:每年吸引75万游客

说到登嘉楼,自然不能不提风景宜人,东南亚最大的人造湖——肯逸胡。

肯逸胡于今年8月1日时,正式列为免税区。当时由登州务大臣拿督斯里阿末拉兹在免税区商店主持剪彩开幕。

阿末拉兹估计,升格成免税区后,肯逸湖全年会吸引75万名游客光临。

肯逸湖由登嘉楼中区发展局负责管理,共有340余个岛屿,面积共6万5650公顷,包括储水区。

登嘉楼中区发展局总经理奥玛依斯指出,肯逸湖免税区首阶段将着重予发展彭加兰卡威(Pengkalan Gawi)及浮罗波(Pulau Poh),接下来是浮罗巴雅斯(Pulau Bayas)免税中心。

“升格为免税区无形中也提高肯逸湖形象与地位,尤其是经济效应。”

瓜登新开合桥将成为登嘉楼的地标之一。

瓜登新开合桥:两桥终端矗立大楼

连接瓜登市中心和瓜拉尼鲁斯,长638米的新开合桥建成后,将会成为登嘉楼的地标。

东海岸经济特区(ECER)总经理阿末苏莱曼指出,这座大桥的建筑成本为2.4亿令吉,两桥终端各别将有两栋四层楼高的大楼矗立。

“这条独特的开合桥将会是亚洲首创。两端的大楼将会有餐馆、瞭望台和大厅。而公众将可租用大厅做婚宴和展览用途。”

他称,新桥将可缩短瓜登到机场距离,民众大概可省下约10分钟车程。与此同时,瓜登到瓜拉尼鲁斯路段的交通堵塞也能减轻。“新桥将由瓜登市议会全权管理。”

报道:梁仕祥

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