吉隆坡旧区重建展新姿

近几年来,大吉隆坡产业发展迅速,短短几年,就新建许多高楼。

然而,一片再好的地段,经过发展商的涉足后,可供发展的土地所剩无几,这个道理就和挖井一样,每天从同一口井中汲水,总有干涸的一天。

面对这一囧局,发展商转攻重建市场,开拓另一条康庄大道。

赋旧区新面貌  为隆市重新上色

翻查旧时照片,即便我们不曾经历该时代,也会感叹过去消逝的人、事、物和景。

四周跟随时代演变,旧时的三轮车变成发达的交通工具,从木屋到板屋再到现在的瓷砖屋,老街摇身一变高楼大厦和繁华商业区等等,吉隆坡不经不觉已蜕变新颜,散发五光十色风采。

时间不留人,即便此刻它是多么华丽,也会随着时间流逝而褪色,为了不让它影响整个地区的繁华,唯有再为它重新上色。

寸土寸金的吉隆坡市区,经过发展商的进驻,加上建筑工人日晒雨淋默默耕耘,才得以繁荣成长。

建于1857年的吉隆坡,马来语意思是泥泞河口,取名源头来自介于鹅唛河与巴生河的交汇处。

每个成功例子的背后总有一段辛酸的过往。在150年前,吉隆坡只是一片烂泥沼泽的河口地带,今日的变迁,最功不可没的便是一位名叫叶亚来的广东惠州人,他把自己的一生,献给吉隆坡的开埠史。

前人种树,后人追随。随着发展商再接再厉壮大城市发展,隆市在过去几年增长迅速,而这也使到发展地段逐步趋向饱和,未发展土地面临稀缺的局面。

加上人口逐步增长,及部分地区色彩衰退,与周围形成鲜明对比,仿佛唯有重建才能冲出一片生天。

开车环绕吉隆坡一带,可以看见许多地区被围栏圈开,上头注明某某发展商的名字,工程正如火如荼展开。

为旧产业增值

大马亨利行营运总监邓志明点出,吉隆坡已开展的重建项目中,大至有轰动全城的武吉免登城市中心,小至把吉隆坡火车站改为吉隆坡中环火车站。

他称,隆市不断茁壮发展,部分地区可能更显战略意义,而发展商往往认为这些地点是适合重建的候选地,因为它们的售价可能比当初相对廉宜,且经过各大发展商一番重建后,将能为产业增值和增添用途。

对于吉隆坡来说,他认为,“重建”早已不是一个新趋势,隆市一带处处可见重建工程。

他相信,未来重建趋势将延续,因为这可辅助提升城市中的产业价值,从而为旧区带来更多重新发展的机会。

“不过,发展商在打造城市时,不能够忽视过去帮助塑造、赋予城市独特身分的辉煌历史。 所以,为了保存吉隆坡丰富的文化和历史遗迹,政府必须在重建和保护之间寻找平衡。”

李义廉

旧区位置佳增吸引力

大马产业评论员李义廉说,旧区重建是往后的一股趋势,同时能在发展过程中协助释放土地价值。

他点出,随着市区内可供发展的地段减少,发展商唯有离开市区前往较远的地区发展项目,这可能使到投资吸引力减退。

“房地产投资讲究的第一考量因素是地点。市场对距离市区较近的需求更大,因此翻修或重建现有的旧项目,便可得到地点上的优势。”

他认为,在重建过程中,可能会出现两种情况:

第一,重建项目和现有项目类型相同,只是提升发展密度或容积率。

他举例说明,商业办公楼重建,但仅提升容积率,意味着新办公楼将有更多建筑和出租面积;为了迎合市场需求,发展商也会加入新建筑技术,以提高办公楼素质,从而获得更高的产业收入(租金)。

第二,现有项目重新发展成为截然不同的建筑。

发展商往现有项目投入新的发展元素,这一般是针对综合发展项目。一旦完成重建工程,该项目的发展总值一定会比现有的高,因助旧区释放价值。

隆市不断茁壮发展,交通枢纽更显战略意义。

工业区可转为商区

除了释放价值,李义廉认为,重建发展也将改变区域的容貌。

他举例,原以工业为主的八打灵第13区,经过发展洪流的洗礼后,政府批准以商业模式重新发展,更是规划特别的发展蓝图。因此,我们现在所见的八打灵第13区,其面貌逐渐从工业区转为商业区。且,在改变社区原貌之际,土地价值也获得释放,进而成为房地产投资的另一选择地点。

他点出,新加坡目前出现许多整体销售重新发展的个案,都是沿用上述做法;旧的办公楼业主同意集体出售,让发展商重新建成新的公寓项目。

5项已开展重建计划

近这几年来,吉隆坡已蜕变成一个崭新的新市镇,虽然还有不少待改善的地方,譬如一些老区有待重新粉刷、社区治安和交通、基础设施等等。

经过房地产发展商加速重振隆市的风采,吉隆坡已截然不同。那么,让我们一同看看改造隆市原貌的重建计划吧!

PNB118

默迪卡PNB118:高度冠东南亚

默迪卡PNB118是独立遗产区发展计划第一阶段兴建的118层楼的大厦。完工后,整体高度为630米,将成为马来西亚和东南亚的最高建筑。首阶段的118大楼及7层购物商场將于2020年竣工,包括82层、净出租面积达170万平方尺的办公室,大楼将涵盖18层楼的六星级酒店。

中环交通枢纽。

中环:打造交通枢纽

吉隆坡中环象征我国隆市中心的重要公共交通枢纽、未来马新铁路的起始站、泛亚铁路的主要站点之一。它取代吉隆坡火车站,于2001年4月16日投运。当它为群众服务后,可说是大大改善大马的交通秩序,并为临近的住宅和办公楼增值。

武吉免登城市中心(BBCC)设有Zepp Hall表演场馆。

武吉免登商业中心:楼价水涨船高

作为吉隆坡主要的金融、商业和娱乐场所集中的武吉免登,自1977年金河广场启用以来,该区就一路兴旺至今,这里的新楼盘身价水涨船高,数千令吉一平方尺的也有不少。

虽说房市放缓,惟在武吉免登似乎完全看不出来,多项新的住宅、办公楼项目也将逐步到来。

另外,全国注目的新捷运工程更是如火如荼动工中。

绿盛世集团(ECOWLD,8206,主板产业股)也来助阵,与城市发展控股公司(UDA)各持股40%,雇员公积金局(EPF)则持股20%。他们携手发展总值80亿令吉的武吉免登商业中心(BBCC)项目。

BBCC项目是半山芭监狱的大型再发展计划,占地19.4英亩,涵盖分层办公楼、办公高楼、酒店、服务式公寓、高级公寓、花园与公园、零售广场、娱乐设备等等。

BBCC发展私人有限公司总执行长刘添进接受采访时说:“我们与其他综合发展的最大不同点是,我们强调娱乐,且首要目标是创造一个完整的生活经验。”

“我们致力于恢复武吉免登地区曾经风靡一时的娱乐元素,不仅仅是BBCC,也包括金三角。”

他还说,BBCC的另一个重要部分是适宜步行和交通便捷。

刘添进认为,尽管市场条件疲弱,但吉隆坡的产业价格却持续上涨,按年温和增长5.1%。这是因为这些发展项目毗邻交通枢纽,随着交通连接改善而得益,且和已建立的产业保持联系。

“这些因素预示着BBCC和周边产业的良好表现。因此,我们有信心,BBCC的整体理念与国际合作,能吸引国内外投资者的眼光,从而推高BBCC和周边产业的价值。”

冼都旧区:地理位置优越

近这几年,冼都成为房屋买家热切关注的焦点,因为它的地理位置优越,但却处于发展中的阶段。此外,捷运的规划经过,更让冼都的物价瞬间增加,增长潜力庞大,不少发展商虎视眈眈。

说到冼都地区,一定少不了杨忠礼集团这个幕后最大功臣。当吉隆坡周边地区蓬勃发展时,冼都却没能搭上这一列车,经过好一阵寂静,直至杨忠礼置地(YTLLAND,2577,主板产业股)进驻带旺整个地区。

2001年,杨忠利置地策划冼都294英亩地皮的整体计划,将它分为冼都东区和西区。其中,东区散发浓厚的现代艺术气息,而西区则提倡丰富的绿色环境和宁静的户外体验。

双峰塔:释放土地价值

作为我国标志的吉隆坡双峰塔,是搭建在以前雪兰莪赛马场俱乐部的所在地,因为政府对俱乐部所造成的交通堵塞束手无策,只好将俱乐部搬迁至城外。

李义廉点出,在还未发展成为双峰塔前,即便该地段位于市区内,但土地价值并没有因此而高昂。然而,随着发展商一步步将该地段发展成为双峰塔后,隐藏许久的土地价值得到释放,该地段随着发展项目而水涨船高。

M City Jalan Ampang

发展商抢占隆市版图

看中吉隆坡的繁荣和战略位置,发展商纷纷扩大发展版图至隆市,占领一席之地。

马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)总执行长拿督何汉生受访时指出,正如在任何城市一样,巴生谷可能需要重新发展,以适应目前的生活方式需求和其他发展。

此外,若城市着手重建,也应该考虑到民众的需求。

他点出,重新发展能有效利用优质地库、释放土地价值和提供迎合当前市场需求的新计划;同时,亦需要留意建议重建地点是否具有历史或建筑意义。

“投入所有利益相关者的意见和谨慎策划,这将可以达到双赢。”

他还说,优质地点的高级土地稀缺,加上良好土地和产业的成本上涨,使重建土地显得更具商业可行性。

重建时可曾遇到任何难题?何汉生称,重建计划筹备过程繁琐,为了确保不会影响交通秩序,公司必须进行多次交通评估。

此外,还考虑到施工方式。他举例说明,位于Jalan Ampang的M City,集团在未收购该土地前,该建筑原本就已落成两层子结构,因此,当集团在策划和建设M City时,会更加留意该因素。

马星集团共在隆市发展三项重建项目,分别为Southgate、M City和The Icon。

2007年,马星集团以5200万令吉,向Nichii Fashion私人有限公司购买Sungai Besi的两块面积达4.76英亩土地,并发展成Southgate商业中心。

至于M City和The Icon,是马星集团从其他发展商手中,收购部分已完成基础工程的吉隆坡地段,并重新发展成为综合发展项目。

2重建项目

TRX工程正如火如荼进行中。

敦拉萨国际贸易中心:加速经济改革

除了武吉免登,吉隆坡正展开的大型重建项目还有打造敦拉萨国际贸易中心。

TRX项目,总发展总值料为400亿令吉,它的意义不仅仅是为我国2020年宏愿及经济转型计划的主要推动力和催化剂,更是放眼加速我国新领域增长及经济改革,带领大吉隆坡成为永续、智能和宜居城市。

产业领域也期望可带动吉隆坡产业迈向国际化的脚步,推动产业价格达到国际水平,改善我国国际金融形象。

TRX将被打造成一个国际主要金融、贸易和服务中心,并集合众多顶尖金融公司、国际机构、政府机关和相关企业支援服务,为国家提供完善的金融发展环境。

该中心50%地段将用作兴建办公大楼、30%为住宅、10%为酒店住宿,以及10%地段用作建造购物广场。

白沙罗高原市中心:改建综合商区

白沙罗高原市中心,前身为楼高5层的几栋政府办公大楼,目前正在重建,将改造成为综合商业发展项目。

除了原本的办公楼,也将增添服务式公寓和商业广场等项目。

大马产业评论员李义廉称:“这样的计划,能让相同一片土地的潜能得到提高,土地价格随之看涨也是必然的趋势,因为相同一片土地所能被发展出来的项目发展总值,已经获得大大提高。”

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