解决供需失衡
须多管齐下/丹斯里林景清

刚过去的11月,发生了很多大事件,让陷入沉寂和放缓的房地产领域又再搅动起来。

在这当中,较受瞩目的包括最新出炉的国内生产总值(GDP)数据、国家银行发表产业市场失衡的言论,还有内阁下令冻结四大类房产发展准证的举措。

这些事件不仅会影响整个领域,还将左右接下来的市场走势。

最让市场感到意外和引起热烈回响的事件,相信莫过于内阁突然冻结购物商场、办公楼、服务式公寓和高档公寓四类房产的新建案。

但政府并不是贸然下此“猛药”,而是有所依据和考量的。这个举措其实响应了国家银行在经济汇报会上,针对产业供应和需求失衡所提出的担忧。

国行总裁拿督慕哈末依布拉欣当时指出,供应和需求出现落差的现象,早在2015年就出现,并造成住宅房屋的滞销单位数量大增,从而对整体经济带来隐忧。

基建改善生活成本

根据国家产业资讯中心,我国在2004年至2016年滞销房屋的平均数量是7万2239间,但这一数据在今年首季显著攀升至13万690间。

供应和需求失衡的主要原因之一,是人民的买房能力受到经济低迷的冲击,因而追不上房价的增长步伐。

而另一个原因,就是不断上涨的生活成本,尤其是在城市地区。

试想想,对一名在城市打拼的年轻人来说,要应付平日的饮食、交通和其他花费已经稍显吃力,如果再加上车贷、学贷和保险等开销,几乎可说是无法存到一笔可观的储蓄,更遑论买房。

因此,想要改善人民,尤其是年轻首购族的买房能力,其中一个管道就是持续改善国内的基础建设和便利设施,创造一个更加便利与高效的生活环境。

世界银行在《大马经济观察:改造城市交通》报告中指出,吉隆坡家庭的整体开销中,交通费用就占了10%,而这些家庭在这方面所花费的金钱,比香港与东京高出59%。

该报告预计,交通阻塞所浪费的成本,相等于全年GDP的1.1%至2.2%,或每人一年损失了3100令吉在塞车上。由此看来,改善市内交通是刻不容缓的事。

而实际案例也证明,一个交通四通八达的地区,产业需求会更加强劲,从而促使滞销单位减少,当地宜居程度也会更高。

隆市房产需求稳定

相较吉打、雪兰莪及柔佛等地区,吉隆坡是国内滞销单位不多的产业热点,原因之一就是市内不断提升的交通网络。

撇除市中心不谈,隆市的冼都、甲洞、Desa Park City、蒂蒂旺莎和鹅唛等地点,都是非常典型受益于良好交通的例子。

在这当中,冼都是个具有多年历史的地方。该地区的房产行情和发展愈加火热,归功于周遭的众多高速大道和主要道路,如第二中环公路(MRR2)、大使淡江大道(DUKE)大使淡江大道2(DUKE 2)、冼都巴刹路和古晋路等。

同时,冼都的两个轻快铁站、三个电动火车站,还有三个隶属捷运第二路线的捷运站,都为这个成熟的地区加分不少。

在吉隆坡以外,白蒲大道(LDP)、新巴生河流域大道(NKVE)、莎阿南大道(KESAS)和第二中环衔接大道(ELITE)等其他高速大道,也造就了不少新兴产业热点,例如加影、士毛月、哥打甘文宁等。

调控不慎冲击经济

房地产是我国最主要的经济领域之一,只要在调控方面稍有不慎,就很可能引发一连串的连锁效应,对整体经济环境造成冲击。

因此,除了政府方面的措施,私人发展商也应该正视市场和买家正面临的问题,仔细研究和调整本身的发展项目。

深入的市场调查和可行程度评估是非常关键的,因为这将影响有关项目是否能够迎合目前的需求。

然而,冻结四大类房产发展项目准证的举措,目前还有很多模糊地带,且需要一段时间才能看到结果,所以目前只能静观其变。

无论如何,希望人民买房能力受压的情况能够早日改善,并且解决产业市场供需失衡的风险,让该领域能够与整体国家经济发展共同迈向更高的增长。

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