古城再发光

马六甲王朝灭亡后,经历葡萄牙、荷兰和英国殖民地时期,依然无法重振旗鼓,再度崛起成为当年的马六甲海峡的霸主。

古城的产业市场也追不上国内其他经济重镇,但2008年成功申遗后,加上中国一带一路举措,近年来马六甲的发展活动热络,有望再度发光。

马六甲的发展归功于旅游业。

甲旅游业激活房市

成为世界遗产接近10年,马六甲的发展活动依然火热,归功于旅游业发达,吸引许多外国游客慕名而来。

古城经济成功靠旅游业翻身,带来许多新商机,进而推动产业市场。

马六甲产业市场火热,吸引肯纳格研究分析员前往实地勘察,得出一个结论——与其他主要州属相比,马六甲房价指数增幅走势正面,且住宅供应吸收率较健康,但缺乏夜生活,无法拉长游客停留的时间。

由国家产业资讯中心(NAPIC)计算的房价指数,用于测量一般房子的价格涨幅。

今年首季,大马整体房价指数按年走高5.3%,而马六甲房价指数按年攀升7.4%,比整体来得好,仅排在吉隆坡(按年扬7.9%)后面。

值得注意的是,马六甲首季房价指数高于七年平均增幅(5.9%),与众不同。

反观大马整体或者其他主要州属的首季房价指数增幅,皆低于七年平均增幅。不过,马六甲的七年房价指数平均值低于全国和其他主要州属。

因此,分析员也相信,如果经济活动充足,譬如旅游业和基础建设发展,马六甲的房价指数可能赶上全国平均。

马六甲的住宅吸收率是4.7%,是全国之冠,与十年平均值一致。

与其他主要州属一致,马六甲住宅吸收率整体走势也是在2014年起放缓。

但是,其他主要州属的住宅供应吸收率皆低于各自的十年平均值。

“马六甲的供需动力较好,可以解释为什么这里的发展活动蓬勃,尤其是对服务式公寓的需求。”

住宅供应吸收率的计算方式:交易量除于未来和现有供应。

大批中国游客来马六甲旅行,一些也在当地置业。

去年吸引1628万游客

根据马六甲首席部长办公室提供的数据,去年共有1628万名游客到访马六甲,按年增3.4%,大多来自邻国新加坡、中国、印尼和台湾。

去年,我国共迎来2676万名游客,马六甲就占了其中61%,这显示,多数来马旅行的游客都会去马六甲。

游客平均会在我国待上5.9天,其中会在马六甲逗留37%的时间。

目前,马六甲每日游客花费为每名520.04令吉,比十年前高出了56%。

缺乏夜生活难留客

尽管马六甲的魅力无限,吸引许多游客慕名拜访,但分析员认为,当地缺乏晚间娱乐活动,无法吸引游客过夜。

分析员指出,永大(YONGTAI,7066,主板产业股)的印象城和惠胜置地的马六甲丝绸之路项目,料能弥补这个缺点,拉长游客在此停留的时间。

马六甲享有高游客流量,因此抵达游客对酒店客房比重也明显比大马整体高。

大马平均游客对客房比重为每房83人,马六甲则是每房828人。

分析员解释,数字差距大的原因是,爱好美食的国内和新加坡游客皆是一日游。

2008年成功申遗至去年,马六甲的酒店如雨后春笋暴增了2.6倍,现有318间,占全国总数的6.4%。

截至上半年,马六甲共有1万3997间客房,按年微增0.4%。在2015年,平均入住率达63.3%,比全国整体好(61.9%)。

“印象马六甲”剧场工程已完成70%,预计今年末季竣工。(图取自肯纳格研究)

印象城明年首季开幕

印象城是永大的旗舰项目,发展总值达70亿令吉,面积为138英亩。

这里的卖点是中国“印象”系列海外首站——“印象马六甲”。

分析员解释,永大一天最多可以公演四场,但计划在初期,每日只是公演两场。

印象城放眼在明年首季开幕,票价约120令吉,目标游客群为中国(40%)、大马(30%)、东盟(20%)与其他国家(10%)。

今年,永大推介了发展总值达4亿9300万令吉的Amber Cove服务式公寓和海明湾(The Dawn),市场反应不错,取得70%认购率。

Amber Cove服务式公寓每平方尺售价介于400至500令吉。

瞄准产业投资者的海明湾,配有家具,因此售价较高,每平方尺700令吉起。

“丝路”保证租金回酬

由新加坡上市公司惠胜置地发展的马六甲丝绸之路,是个50公顷的滨海项目,分三阶段进行。

首阶段是郑和电影城,设有电影制作、舞台表演和艺术展览设施。

第二阶段则是国际贸易枢纽,第三阶段是公园城市休闲旅游区,包含娱乐、住宿和文化元素。

分析员点出,惠胜置地多数发展项目皆有保证租金回酬计划,承诺未来9至15年内,每年有6%的回酬。

这就是Hatten Place(前称Hatten Suite)每平方尺1000令吉破纪录售价的原因。

据悉,Hatten Place的租金回酬为6%,为期九年,多数买家是接近40岁的投资者,或者为孩子置业。

Hatten Place位于爱利盟上面,拥有580间客房。

交通阻塞 需改善基建

马六甲州共有91万人口,面积为1658平方公里,大致上可分为三个区,分别是马六甲中央、阿罗牙也(Alor Gajah) 和野新(Jasin)。

游客多数在滨海的中央区逗留,而毗邻森美兰州的阿罗牙也,和与柔佛为邻的野新,主要经济活动是农业与工业。

南北大道衔接马六甲,与吉隆坡的距离是一个小时半,新加坡则是三个小时。

除了驾驶,游客可飞往马六甲,国内直飞航班有槟城,国际航班则是中国广州和印尼雅加达及北干巴鲁。

未来,游客还可以通过铁路前往马六甲,因为隆新高铁会在爱极乐收费站附近的小型赛车场设站。

分析员点出,马六甲交通阻塞严重,似乎需要更多基础建设来支持正蓬勃发展的马六甲。同时,分析员相信,为了提高游客人数,提升马六甲机场至国际水准是迟早的事情。

甲住宅交易减7.4%

上半年,马六甲住宅交易量达4149宗,比去年同期少了332宗或7.4%。

截至6月杪,该州住宅库存为17万6545单位,按年攀升5.5%。

在这期间,共有1532单位竣工,按年走高31.3%;施工中的单位有1万5702间,按年减20.9%。

在上半年,政府只批准了69个新单位,按年降97.5%。还未施工的新单位共有9843间,按年跌30.7%。

发展商在上半年推介739单位住宅,但只售出119单位或16.1%。

滞销单位共有1367间,其中725单位已竣工,446单位施工中,196单位未兴建。

根据Rahim & Co的数据,马六甲中央单层排屋价格平均介于20万至25万令吉,若地点佳,可以去到25万令吉以上。

哥打拉沙马那(Kota Laksamana Raya)双层排屋售价介于45万至60万令吉。

相似的排屋,在其他地区,如武吉加迪(Bukit Katil)、峇株安南(Batu Berendam)和Cheng,可能是介于30万至40万令吉。

建6万间可负担屋

为了让马六甲居民居者有其屋,州政府在2014年推出了一项政策,要求面积超过3.24公顷的住宅发展项目,其中40%必须是可负担房屋(RMM)。

同时,州政府也将售价上限设在18万令吉,单位面积至少1000平方尺和三房二厅格局。

原本,州政府的目标是在2023年或之前,提供5万7503单位RMM。

其中2万7000单位会由州政府机构负责,其余则是由私人发展商兴建。

今年10月,甲州首长拿督斯里依德利斯哈仑宣布,州政府与联邦政府合作,兴建一共6万2644单位可负担屋。

州政府机构和私人发展商将负责3万534单位,其余则是交给一马房屋机构、国家房屋公司、一马公务员房屋和国家房屋局。

截至10月初,1万174单位可负担屋已竣工和入住,2万4268单位兴建中,2万8202单位获得批准,即将动工。

根据马六甲房屋局网站,家庭月入低于8000令吉,已婚和20岁以上的未婚大马公民,皆可以申请可负担屋。

商用产业交易锐减21%

近年来,甲州多数商业项目围绕在零售中心和酒店,商店行情平平。

上半年,商用产业共有397宗交易,按年减105宗或21%。

截至上半年,商店库存持平,达1万8964单位。在这期间竣工的商店只有16间,按年大减88.1%。

正在施工的商店有5091单位,按年微升2%。

政府在上半年并没有批准任何商店新项目,还未施工的新商店累计有2263单位,按年走低8.3%。

截至上半年,滞销单位为585间,其中438单位已竣工,价值达1亿6725万令吉。

甲州商业区热点依然是马六甲新镇,位于黄金地点的双层店面售价介于40万至63万令吉。

在其他地区,类似的商店价格介于25万至30万令吉。

办公楼方面,由于空间有限,平均出租率持高在81.5%。

汉都亚路、敦斯里拉朗路和爱极乐市区的办公楼,平均租金介于每平方尺1.60令吉至2.20令吉,其中爱极乐市区较高,可达每平方尺2.50令吉至3令吉。

办公楼上半年库存为40万2247平方米,政府也没有批准任何新项目。

上半年没批建新酒店

虽然马六甲商业发展重心在于商场和酒店,但政府在上半年并没有批准新酒店项目,可能是数年前批准的许多项目如火如荼进行中。

截至上半年,施工中的客房有4360间,按年减25.2%,未施工则是1406间。

截至6月杪,马六甲共有1万3997间客房,按年微增0.4%。

最新落成的酒店,是位于惠胜之都的希尔顿逸林五星级酒店和Hatten Suites。

其他将在近期至2019年期间竣工的四五星级酒店包括,Courtyard by Marriott、Park Hotel和Hyatt Place。

马六甲城内的四星级酒店,每晚平均要价170至260令吉,五星级酒店则介于390至600令吉。

除了市区,吸引游客的还有沙滩,譬如Klebang沙滩。

这里的酒店价格较廉宜,每晚要价80至110令吉。

未来,Klebang区也会迎来新旅游景点,包括侏罗纪(Jurassic Park)、海洋世界(Seaworld)和海洋生态(Eco Marine)主题公园。

Klebang有美丽的海滩和多个主题公园,将成为新旅游景点。

提及Airbnb是否恶化竞争?分析员解释,根据实地勘察回响,这股共享模式给予精品和旧酒店巨大的竞争压力,尤其是二三星级酒店。

四五星级酒店面临的冲击不大,因为Airbnb较少高端的单位。

无可否认的是,Airbnb有助于提高小单位的认购率,因为许多发展商提供方便Airbnb的前台服务。

商场出租率达75%

同样的,政府在上半年也没有批准任何新购物中心项目。

上半年商场库存达56万3389平方米,施工中的占4万8923平方米,未施工则是3万7965平方米。

上半年出租率达74.9%,与去年下半年相同,但比去年同期减10.9个百分点。

甲州黄金地点购物中心的租金,如英雄广场附近,介于每平方尺11令吉至25令吉,一些角头单位租金甚至上探每平方尺36令吉。

Rahim & Co点出,瑞典知名服装品牌H&M去年在马六甲开设第二家分店,位于人潮汹涌的鸡场街。

此外,美式连锁餐厅多利萝玛也进军马六甲,在皇冠广场开设首家分店。

“这些品牌进驻显示,现在马六甲的零售消费模式与国内其他城市地区不相上下。”

接下来即将开张的商场包括豪暻湾商场(Harbour City Mall)和碧嘉广场(Vedro by the River),预计在2019年竣工。

H&M在人潮汹涌的鸡场街开设古城第二家分店。

报道:谢梦苇

报道:谢梦苇

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