首相纳吉在上周五提呈的2018年财政预算案，是大选前的最后一个预算案，也被誉为“预算案之母”。政府对人民和各领域大派糖果，但产业领域获得的“礼物”似乎不多，也不大，看似无法为国内房市注入太多动力。

灵活融资增房贷额度

预算案宣布前，《南洋商报》走访发展商，收集愿望清单及综合建议，整理出最能刺激产业市场的“最强建议”。 预算案出炉后，所宣布的政策及措施，与“最强建议”相比，弱了很多。

不出所料，上周五宣布的2018年财政预算案，焦点依然是增加政府可负担房屋的数量。

在预算案公布前，《南洋商报》收集了众发展商的许愿清单，其中呼声最高的是给予税务优惠，包括降低所得税、消费税、印花税和产业盈利税。

并列亚军的愿望则是，降低外国人置业门槛、放宽打房条例和奖励工业化建筑系统。

令市场失望的是，政府并没有采纳上述意见，而只是给予小甜头。

同时，政府也没有加大打房力度，或者重启利息资本化计划与降低产业盈利税。

唯一令市场喜出望外的是，政府满足了发展商们的第三个愿望——开放灵活融资方案（SPEF）至私人界。

大马私人界估价师、产业经理、经纪及房地产顾问协会（PEPS）黄广安说：“预算案并没有任何措施或奖励，来解决供应过剩、过度兴建、高成本、供需失衡和终端融资的问题。”

此外，预算案也没有协助首购族购屋的奖励。

实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）总裁兼总执行长拿督许捷任也认为：“预算案缺乏刺激大众市场的其他激励措施，尤其是中收入阶级，他们可能无法从所宣布的措施获益，拥有一间房子。”

可负担屋竞争更剧烈

政府没有祭出可以大大激励国内产业市场的政策，许多分析员皆维持对该领域的“中和”看法，认为市场会持续放缓至明年。

安联星展研究分析员说：“多数发展商今年的销售目标平平，显示新销售疲弱。虽然市场需求依然健康，但相信这股情绪会延续至明年上半年。”

大众投行指出，预算案并没有为私人发展商带来任何明显的好处，来解决产业市场认购和贷款批准的问题。

此外，越来越多发展商推出可负担房屋，加上政府兴建的公共房屋即将竣工，市场竞争料更加激烈。

大众投行也认为产业需求将持续放缓，因为市场情绪疲弱、房价高涨、银行收紧贷款和新产业数量增加，导致贸易环境艰难。

产业领域面临的其他逆风，包括家庭债务高和特定产业供多于求，尤其是柔佛依斯干达特区的高级公寓。

可获全额贷款

去年，政府在2017年财政预算案宣布，一马房屋计划（PR1MA）将推出渐进（step-up）终端融资方案，可获高达90%至100%贷款。

该方案于今年2月推出，并在4月25日起开放申请。

购屋者支付比一般贷款稍高的利息，即可获得较高的款额。在首5年，购屋者只须偿还利息，在第六年才开始支付母金供期。

灵活融资方案（SPEF）分为两种，分别是纯渐进贷款，或者渐进贷款加上公积金局第二户头。

目前，只有四家本地银行与一马房屋合作提供贷款，即马银行、联昌国际银行、兴业银行和大马银行。

与一般的房贷申请程序相似，银行会依据借贷者的信用及风险做出评估。

值得注意的是，使用灵活融资方案的公积金会员，第二户头将会被分隔，代表银行能够获得现有和未来的第二户头存款。

因此，会员将不能享有其他第二户头的福利，如提款偿还医药费、教育费、朝圣费用等，直到还清一马房屋债务。

助筹头期 利商惠民

虽然发展商们在这次的预算案不是满载而归，但也不是两手空空，完全没有收获。

开放灵活融资方案至私人界这项措施，倍受市场看好，除了帮助购屋者置业，许多可负担房屋发展商也会获益。

马来西亚房地产发展商会（REHDA）主席拿督斯里依斯干达，感激政府考虑这项措施，并说这会协助购屋者渡过置业的首关——头期不足。

MIDF研究认为，这项措施将降低房贷拒绝率，并为购屋者提供一个获得较高房贷额度的机会。

虽然政府还未列出符合灵活融资方案的可负担房屋项目，但是对整体产业市场而言，是个好消息，有助于解决获得房贷的问题。

丰隆投行指出，这将减轻购屋者的拥屋负担，并相信有利于专注可负担房屋的私人发展商。

较为乐观的MIDF研究，依然看好我国产业市场逐渐恢复，而进行可负担房屋的发展商，尤其点名马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）和UOA发展（UOADEV，5200，主板产业股），将从预算案得到好处。

分析员相信这两家公司，可从灵活融资方案中得益。

收租免税50%增购兴

除了开放灵活融资方案，为了鼓励大马居民以合理的租金出租房子，政府也提议，租金收入免税50%。

这项税务优惠只限于2018至2020估税年，月租低于2000令吉的房屋。

威廉氏达哈&王有限公司董事王建海相信，税务减免将带动投资，因为高收入群（T20）投资者将取得更高的租金回酬。

同时，中等收入群（M40）也会有更多的租房选择。

分析员们皆看好这项税务优惠，相信对产业市场有少许帮助，鼓励人们投资房屋，进而改善现有可投资产业库存的购兴。

Inter-Pacific研究指出，这将推动30万令吉至50万令吉房子的投资，促使发展商将重心转移至这些价位的产业。

此外，银行也倾向于批准这种价位产业的房贷。假设租赁回酬为4.8%，每月3150令吉供款对没有其他债务的城市双薪家庭来说，属于可负担。

肯纳格研究补充，免税50%对业主而言是个好消息，尤其是明年交屋的投资者。不过，由于目前租赁市场缓和，相信这只是协助业主管理房贷，而不会进一步激励买气。

 

不会推动销售超标

尽管如此，肯纳格研究指出，灵活融资方案只会提高发展商达到销售目标的几率，而不是推动销售至超出目标。

“虽然发展商推出更多可负担房屋，但50万令吉或以下的房屋，应该只占公司全年推介目标的50%。”

分析员进一步解释，其他发展商的50万令吉或以下价位产品比例，更是低于全年推介目标的30%。

肯纳格研究点出，有在市区发展可负担房屋项目的发展商，包括华阳（HUAYANG，5062，主板产业股）、金群利集团（MATRIX，5236，主板产业股）和吉星（CRESNDO，6718，主板产业股）。

此外，分析员在等待政府宣布详情期间，态度趋向保守。

“这有待政府设定标准，包括银行系统的最高限制、是否开放给全部购屋者还是只是首购族，以及房子价格上限。”

分析员相信，符合灵活融资方案的市区可负担房屋项目，如巴生谷的价格上限，可能是每单位50万令吉。

降税加强基建  间接推动房市

除了直接利于房市的措施，预算案里还有一些政策可间接推动我国产业市场，包括降低所得税税率、废除地方政府服务消费税、提升基础建设和开放电子签证。

降低所得税税率提高可支配收入，促进购屋交易和零售销售额。

目前，联邦政府与州政府提供的服务无消费税，而地方政府方面，只有监管和执法无消费税。

政府宣布地方政府服务无消费税，依斯干达认为，对发展商的帮助很大，尤其是合规成本上升的时期。

此外，政府持续提升与兴建交通网络，推动经济增长，开发更多地区供发展、缩短车程时间和连接度，对产业市场有溢出效应。

当然，预算案不能满足全部人的期许，仍有改善的空间。

其中，工业化建筑系统（IBS）奖励是发展商努力争取的措施之一，而政府只是宣布，政府拨款25亿令吉给使用IBS技术提升与翻新的学校。

黄广安希望，政府踏出第一步后可提供奖励和拨款给建筑业者和发展商。

此外，政府也宣布制定房屋租赁法令，但未提供详情。

王建海提倡，政府可以更进一步成立一个中央存管处，储存租户的资料和信用记录，保障业主免于租户拖欠租金和水电费。

MyDeposit再获拨款

为了解决房价负担不起的问题，政府再度拨款给首间房屋头期基金计划（MyDeposit），以及兴建各式政府房屋。

政府在2016年财政预算案宣布，拨款2亿令吉给MyDeposit计划，为中等收入首购族提供10%屋价补贴或最高3万令吉，协助他们购买50万令吉以下的房屋。

这项计划开放给所有注册的发展商，除了一个大马人民房屋机构。同时，不局限于购买新房子，购买二手房屋也能申请优惠。

虽然明年的MyDeposit只限2000单位房子，但依斯干达相信，这将鼓励发展商兴建更多可负担房屋，因此希望政府考虑提供额外拨款，惠及更多国民。

至于兴建各式政府房屋，JF Apex证券一针见血地指出，一马人民房屋和一马公务员房屋计划是政府项目，对私人发展商没有好处，反而可能利于地主和建筑领域。

 

报道:谢梦苇