2018预算案 房市小甜头

首相纳吉在上周五提呈的2018年财政预算案,是大选前的最后一个预算案,也被誉为“预算案之母”。政府对人民和各领域大派糖果,但产业领域获得的“礼物”似乎不多,也不大,看似无法为国内房市注入太多动力。

灵活融资增房贷额度

预算案宣布前,《南洋商报》走访发展商,收集愿望清单及综合建议,整理出最能刺激产业市场的“最强建议”。 预算案出炉后,所宣布的政策及措施,与“最强建议”相比,弱了很多。

不出所料,上周五宣布的2018年财政预算案,焦点依然是增加政府可负担房屋的数量。

在预算案公布前,《南洋商报》收集了众发展商的许愿清单,其中呼声最高的是给予税务优惠,包括降低所得税、消费税、印花税和产业盈利税。

并列亚军的愿望则是,降低外国人置业门槛、放宽打房条例和奖励工业化建筑系统。

令市场失望的是,政府并没有采纳上述意见,而只是给予小甜头。

同时,政府也没有加大打房力度,或者重启利息资本化计划与降低产业盈利税。

唯一令市场喜出望外的是,政府满足了发展商们的第三个愿望——开放灵活融资方案(SPEF)至私人界。

大马私人界估价师、产业经理、经纪及房地产顾问协会(PEPS)黄广安说:“预算案并没有任何措施或奖励,来解决供应过剩、过度兴建、高成本、供需失衡和终端融资的问题。”

此外,预算案也没有协助首购族购屋的奖励。

实达集团(SPSETIA,8664,主板产业股)总裁兼总执行长拿督许捷任也认为:“预算案缺乏刺激大众市场的其他激励措施,尤其是中收入阶级,他们可能无法从所宣布的措施获益,拥有一间房子。”

发展商盼预算案能给予税务优惠,包括降低所得税、消费税、印花税和产业盈利税等,可惜这些愿望都落空了。

可负担屋竞争更剧烈

政府没有祭出可以大大激励国内产业市场的政策,许多分析员皆维持对该领域的“中和”看法,认为市场会持续放缓至明年。

安联星展研究分析员说:“多数发展商今年的销售目标平平,显示新销售疲弱。虽然市场需求依然健康,但相信这股情绪会延续至明年上半年。”

大众投行指出,预算案并没有为私人发展商带来任何明显的好处,来解决产业市场认购和贷款批准的问题。

此外,越来越多发展商推出可负担房屋,加上政府兴建的公共房屋即将竣工,市场竞争料更加激烈。

大众投行也认为产业需求将持续放缓,因为市场情绪疲弱、房价高涨、银行收紧贷款和新产业数量增加,导致贸易环境艰难。

产业领域面临的其他逆风,包括家庭债务高和特定产业供多于求,尤其是柔佛依斯干达特区的高级公寓。

未来几年,将有更多可负担屋推出市场。

可获全额贷款

去年,政府在2017年财政预算案宣布,一马房屋计划(PR1MA)将推出渐进(step-up)终端融资方案,可获高达90%至100%贷款。

该方案于今年2月推出,并在4月25日起开放申请。

购屋者支付比一般贷款稍高的利息,即可获得较高的款额。在首5年,购屋者只须偿还利息,在第六年才开始支付母金供期。

灵活融资方案(SPEF)分为两种,分别是纯渐进贷款,或者渐进贷款加上公积金局第二户头。

目前,只有四家本地银行与一马房屋合作提供贷款,即马银行、联昌国际银行、兴业银行和大马银行。

与一般的房贷申请程序相似,银行会依据借贷者的信用及风险做出评估。

值得注意的是,使用灵活融资方案的公积金会员,第二户头将会被分隔,代表银行能够获得现有和未来的第二户头存款。

因此,会员将不能享有其他第二户头的福利,如提款偿还医药费、教育费、朝圣费用等,直到还清一马房屋债务。

依斯干达:希望政府考虑提供MyDeposit额外拨款。

助筹头期 利商惠民

虽然发展商们在这次的预算案不是满载而归,但也不是两手空空,完全没有收获。

开放灵活融资方案至私人界这项措施,倍受市场看好,除了帮助购屋者置业,许多可负担房屋发展商也会获益。

马来西亚房地产发展商会(REHDA)主席拿督斯里依斯干达,感激政府考虑这项措施,并说这会协助购屋者渡过置业的首关——头期不足。

MIDF研究认为,这项措施将降低房贷拒绝率,并为购屋者提供一个获得较高房贷额度的机会。

虽然政府还未列出符合灵活融资方案的可负担房屋项目,但是对整体产业市场而言,是个好消息,有助于解决获得房贷的问题。

丰隆投行指出,这将减轻购屋者的拥屋负担,并相信有利于专注可负担房屋的私人发展商。

较为乐观的MIDF研究,依然看好我国产业市场逐渐恢复,而进行可负担房屋的发展商,尤其点名马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)和UOA发展(UOADEV,5200,主板产业股),将从预算案得到好处。

分析员相信这两家公司,可从灵活融资方案中得益。

灵活融资方案有助于提高可负担房屋发展商的销售,包括马星集团。

收租免税50%增购兴

除了开放灵活融资方案,为了鼓励大马居民以合理的租金出租房子,政府也提议,租金收入免税50%。

这项税务优惠只限于2018至2020估税年,月租低于2000令吉的房屋。

威廉氏达哈&王有限公司董事王建海相信,税务减免将带动投资,因为高收入群(T20)投资者将取得更高的租金回酬。

同时,中等收入群(M40)也会有更多的租房选择。

分析员们皆看好这项税务优惠,相信对产业市场有少许帮助,鼓励人们投资房屋,进而改善现有可投资产业库存的购兴。

Inter-Pacific研究指出,这将推动30万令吉至50万令吉房子的投资,促使发展商将重心转移至这些价位的产业。

此外,银行也倾向于批准这种价位产业的房贷。假设租赁回酬为4.8%,每月3150令吉供款对没有其他债务的城市双薪家庭来说,属于可负担。

肯纳格研究补充,免税50%对业主而言是个好消息,尤其是明年交屋的投资者。不过,由于目前租赁市场缓和,相信这只是协助业主管理房贷,而不会进一步激励买气。

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不会推动销售超标

尽管如此,肯纳格研究指出,灵活融资方案只会提高发展商达到销售目标的几率,而不是推动销售至超出目标。

“虽然发展商推出更多可负担房屋,但50万令吉或以下的房屋,应该只占公司全年推介目标的50%。”

分析员进一步解释,其他发展商的50万令吉或以下价位产品比例,更是低于全年推介目标的30%。

肯纳格研究点出,有在市区发展可负担房屋项目的发展商,包括华阳(HUAYANG,5062,主板产业股)、金群利集团(MATRIX,5236,主板产业股)和吉星(CRESNDO,6718,主板产业股)。

此外,分析员在等待政府宣布详情期间,态度趋向保守。

“这有待政府设定标准,包括银行系统的最高限制、是否开放给全部购屋者还是只是首购族,以及房子价格上限。”

分析员相信,符合灵活融资方案的市区可负担房屋项目,如巴生谷的价格上限,可能是每单位50万令吉。

降税加强基建  间接推动房市

除了直接利于房市的措施,预算案里还有一些政策可间接推动我国产业市场,包括降低所得税税率、废除地方政府服务消费税、提升基础建设和开放电子签证。

降低所得税税率提高可支配收入,促进购屋交易和零售销售额。

目前,联邦政府与州政府提供的服务无消费税,而地方政府方面,只有监管和执法无消费税。

政府宣布地方政府服务无消费税,依斯干达认为,对发展商的帮助很大,尤其是合规成本上升的时期。

此外,政府持续提升与兴建交通网络,推动经济增长,开发更多地区供发展、缩短车程时间和连接度,对产业市场有溢出效应。

当然,预算案不能满足全部人的期许,仍有改善的空间。

其中,工业化建筑系统(IBS)奖励是发展商努力争取的措施之一,而政府只是宣布,政府拨款25亿令吉给使用IBS技术提升与翻新的学校。

黄广安:预算案中没有措施解决产业市场面临的挑战。

黄广安希望,政府踏出第一步后可提供奖励和拨款给建筑业者和发展商。

此外,政府也宣布制定房屋租赁法令,但未提供详情。

王建海提倡,政府可以更进一步成立一个中央存管处,储存租户的资料和信用记录,保障业主免于租户拖欠租金和水电费。

王建海:设中央存管处可保障业主利益。

MyDeposit再获拨款

为了解决房价负担不起的问题,政府再度拨款给首间房屋头期基金计划(MyDeposit),以及兴建各式政府房屋。

政府在2016年财政预算案宣布,拨款2亿令吉给MyDeposit计划,为中等收入首购族提供10%屋价补贴或最高3万令吉,协助他们购买50万令吉以下的房屋。

这项计划开放给所有注册的发展商,除了一个大马人民房屋机构。同时,不局限于购买新房子,购买二手房屋也能申请优惠。

虽然明年的MyDeposit只限2000单位房子,但依斯干达相信,这将鼓励发展商兴建更多可负担房屋,因此希望政府考虑提供额外拨款,惠及更多国民。

至于兴建各式政府房屋,JF Apex证券一针见血地指出,一马人民房屋和一马公务员房屋计划是政府项目,对私人发展商没有好处,反而可能利于地主和建筑领域。

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报道:谢梦苇

报道:谢梦苇

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