中央无法令监管拍卖/张仰荣博士

我在今年6月和7月文章的结论是,我国产业价格在2015年已经触顶,去年跌了30%,目前还在跌,而且仍未触底;大马将于明年面对经济衰退。

基于大马经济转弱或导致一些家庭无法偿还每月房屋供款,料可看到被银行公开拍卖的产业会大幅增加。

无论如何,公开拍卖的过程向来对一般人而言都是令人困惑的。

因此,我将在这文章讨论大马的公开拍卖程序,让读者更了解银行公开拍卖的过程。

我国各州都有各自的公开拍卖法。联邦政府并没有拍卖官执照或监管的法令。

国内第一个拍卖法是1906年槟城和马六甲的拍卖执照法;接着是1914年沙巴的拍卖官法令。

雪兰莪、森美兰和彭亨的拍卖条例于1926年公报;吉隆坡联邦直辖区的拍卖法令则于1974年公报。

接着,其他州的拍卖相关法令的立法时间分别是,吉兰丹1930年、柔佛1932年、玻璃市1948年、登嘉楼1955年、吉打1956年以及砂拉越1957年。

 

拍卖官的条件

各州的拍卖法对于拍卖官执照的条例都类似。如吉隆坡联邦直辖区的拍卖法令,有关执照的第三条文阐明:

一. 发执照官员有给予适合人选公开拍卖的执照,或撤销执照的权利。这个执照将于发出年份的12月31日截止;执照费为10令吉。

二. 若无执照,任何人不得进行公开拍卖。

这看起来,拍卖官的条件只是“适合人选”,并没有规定申请者必须拥有先决的专业或学术条件。

大马的产业经纪是在1981年估值师、估价师及产业代理法令下获得执照和受监管,因此,若拍卖员所进行的事业如产业经纪,就没有法律监管。

他们仅获得州政府执照在各自的州属进行公开拍卖。这么一来,法律是有漏洞。

公开拍卖常见问题

在我国,大家对公开拍卖不了解,而且感觉神秘。

以下是一些常见问题和我的回答:

1.大马人对于公开拍卖的看法是?

对于大马人,公开拍卖就是被迫脱售,也就是捡便宜产业的地方。因可怜的贷款者即将等着被银行以任何价位脱售他们的产业。

许多大马人看来有“搏一搏或承担风险”的想法,所以也很容易陷入快速致富计划。

许多人都有想要天降横财,所以有:“只要我得到便宜就好,你发生什么事不是我的问题。”

所以到今天为止,大马银行和法庭要以公开市价拍卖房屋都失败。

对大马人而言,公开拍卖是捡便宜的好机会。要改变这个想法,可以从到过海外生活的年轻一代着手,如英国、澳洲、纽西兰和加拿大。

2.非银行拍卖的产业可进行公开拍卖?

在澳洲,通过私人拍卖,拍卖产业是好且有效的系统。公开且透明。

在民众出席拍卖会前,一个产业的所有信息都会在大众现身在拍卖会前公开,那么,大众就可根据所有的资料,包括拍卖前的印刷资料等,决定是否竞标拍卖的产业,毫无隐藏。

这类拍卖活动都是公平的,你看到的和读到的资料,将是你获得的。

澳洲的拍卖模式杜绝了操纵、保留信息和误解产业经纪给的资料。

相对于大马大众,无论是自愿与否,就是拍卖。所以也不稀奇,尽管到目前为止,想要根据澳洲的模式进行私人拍卖,到目前为止都令人失望。

许多年前,我尝试要通过私人拍卖为客户拍卖,多次失败后,我放弃了。

若要消除大马人对拍卖的偏见可能要很长的时间;只有消除偏见后,像澳洲的拍卖模式才对屋主和买家有利。

3.什么是一般的拍卖费?是有固定的尺标还是由市场决定?

根据各州的法律,拍卖成功的费用/佣金收费不同。

以下表为例:

4.如果拍卖屋内发现不想要的物品比如尸体,是不是有追索诉讼权? 当一个人在拍卖会购买了一个产业,是通过法庭委任的拍卖官购买产业。

当一个大众想要通过拍卖买产业,可以要求拍卖官在拍卖日期前先对相关的产业进行检查。

如果拍卖官无法或不愿意安排,买家还是要去竞标并买没有检视的产业,他就要承担风险,即受“买者留意,货物出门不退换”的法律原则约束。

“买者留意”指的是提醒买者要了解所购买的物品可能有缺陷。若一个销售受到这个法律原则约束,就要承担风险,接受产品可能的缺陷。

所以在这情况下,买者就无权向法庭追索,或者向卖家追讨赔偿。比如若一产业内有尸体,买家必须报警,并且承担包括警方长时间封屋进行调查的风险。

张仰荣博士

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