生前办好
产业继承规划

对很多现代人而言,房产可能是他们一生中价值最大的财产,因此房屋的继承规划自然也是件重要事。

房产的继承,未必一定要在屋主逝世后才能进行,也可在生前转让。

因此房产继承计划,最重要的是各种安排对利与弊的衡量,及所选择的方式所需成本。

陈佐彬:以房屋的价值和房贷期限来看,房产肯定是很多人,一生中最大的投资。继承规划自然很重要。

事前规划妥当事半功倍房产转让手续不繁琐

买房产,当屋主,要关心房贷、房屋的维修和各种费用。

但您是否想过,拥有这些产业,无论是自居或投资,除了房贷、维修和各种杂费,要关心房子的继承权。

房产的价值庞大,转让手续繁琐,要让继承计划顺利,事前规划妥当就可事半功倍。

现代人购屋,价值庞大,而贷款期限长达30至35年。根据大马统计局7月底公布的一项报告,我国现在的人均寿命约74.8岁。以此类推,一个人从大学毕业后做工几年就购屋,单单是偿还房贷,就用了超过他一半的人生。

亿达法务办事处创办人陈佐彬接受《南洋商报》访问时说: “以房屋的价值,和房贷期限来看,房产肯定是很多人,一生中最大的投资。试想想偿还35年的贷款,一个人的人生,能有多少个35年呢?”

生前或死后安排各有利弊

因此,房屋的继承规划自然也是件不可忽略的重要事。

且询及房产继承计划应该在几岁进行?陈佐彬说,基本上,拥有产业开始,就可以思考如何安排,大马半岛可拥有资产的法定年龄是18岁,东马则是21岁。

说到房产的继承规划,他解释,房屋的继承可从生前和死后来看。(详见表一)

“屋主生前,可立下遗嘱。不过遗嘱会在逝世后才生效,房产的继承就是在逝世后。”

另外,屋主可在生前先把房产转让给孩子等继承人。

若是死后,屋主的遗产就依据遗嘱或法律来分配。

他续说,生前或死后的安排,都有各自的利与弊。

可按法律分配遗产

一个人逝世后,他的遗产都将得以分配,惟有立下遗嘱就可跟随个人意愿,反之就根据我国法律来分配。

说到根据法律来分配,陈佐彬强调,有些迷思,包括所留下的财产,兄弟姐妹将有份继承。

他解释:“这是误解。首先法律是公平的,您的遗产绝对不会被充公。而原则上,将被公平分配给父母、配偶和孩子。”

根据1958年大马遗产法令(1997年修正),将根据以下图表分配:

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另一方面,若一项遗产总值低于200万令吉,则可以在土地局由Land Administrator处理,不需要去到高庭。

应立下有效遗嘱

当然,想要依个人意愿将人生中最大的财产,留给心目中最属意的人,绝不可忽略事前规划,立下遗嘱也可以达到这个目的。

遗嘱是根据立遗嘱的人个人意愿,只要遗嘱的撰写精准和符合法律程序。他可以把自己的产业留给任何继承人。

因此,通过遗嘱分配遗产,可以把财产留给任何人,除了父母、伴侣和孩子,可以留给兄弟、好友甚至是慈善机构。

无需支付庞大印花税

陈佐彬解释,立下遗嘱的好处就是,继承者无需支付庞大印花税。

“受益人承产业不需要支付印花税。而且我国遗产继承税,自1992年就已经没有了。”

他补充,以前我国有遗产继承税,但1992年后就没有了。

另外,他强调,个人在继承了房产5年内,脱售该些产业若取得盈利,还是要支付产业盈利税。

无论如何,他说,通过遗嘱的继承计划的坏处是,继承者必须在屋主逝世后才能继承。

“如果你想要利用自己所拥有的财产来帮助孩子,开拓事业或有急事,难道这些事情可以等吗?”

须有2重要声明

若新增的房产未来得及加入遗嘱内?如何处理呢?

有鉴于此,陈佐彬说,一个完整的遗嘱,一定要有2项重要的声明。

第一个声明,新的遗嘱将取代过去写过的遗嘱;第二个则是,剩下的遗产要如何分配。

他说,有了第二项声明,有新增的财产,还未来得及加入详情到遗嘱内,还是妥当可以安排。

另外,他指出,遗嘱就像是一个人在世上最后一次的话语权,虽然没有对与错,但他建议,想法要实际,且所订立的遗嘱要可以执行的。

内容须精准

撰写遗嘱不难,但陈佐彬指出,遗嘱内容必须精准,不然就很容易受到挑战。

且他说,若遗嘱不清楚,被挑战,还有可能失去效用,最后必须按法律来分配。

他举例,如果某人在遗嘱内写“我在蕉赖的产业将留给我的孩子。”

“蕉赖那么大?请问哪一间才是你的房子呢?”

因此他提醒,撰写遗嘱时,每一个资产的相关资料都要精准,比如一间房子的地址。

另外,一些人在立下遗嘱后,又进行房屋买卖,最后该遗嘱是否有效呢?

陈佐彬指出,若遗嘱内曾写下的房子已经卖掉了,该项目就无效,但遗嘱其他部分仍有效。

遗嘱撰写清楚减少混淆纠纷

此外,立下有效、清晰和精准的遗嘱,可以避免混淆和纠纷。

他举例,1个人继承1间产业,比对父母、配偶和孩子,5个人同时继承一间产业,哪一个比较少问题?

“又或者5个产业,5人同时拥有,比较5个产业,5人各自继承1间,比较少纠纷?”

他认为,遗嘱撰写得清楚,可以减少继承人之间的混淆和纠纷。

生前转让

陈佐彬说,房屋的继承计划,不一定是要死了才可进行。业主在生前就可以转让。比如想要把房子转绕给孩子,让他以再融资方式套现,获得资金,来协助他的生意等。

毕竟一些商业机会是无法等待的。

无论如何,生前的财产转让,成本比较高。因为除了转让给妻子,其他产业转让都要支付印花税。

同样,产业转让后,继承人若在5年内脱售产业套现,也是要支付产业盈利税。

产业盈利税

无论是转让或继承,5年内卖出产业,且获得盈利,都得缴产业盈利税。

陈佐彬提醒,无论是转让名字或继承的产业,在5年内转手,若高过市价,有获得盈利,都要支付产业盈利税。

“产业盈利税的计算方式是,5年内,房子的售价,与继承房产之际的市价的差价,就必须支付产业盈利税。”

其他方式:成立信托的好处和坏处

房产的继承规划的方式还包括成立信托。

成立信托的做法就是把房产转移到另一个个体,由专业人士即执行人管理,确保该些遗产可以妥当管理和永续。

针对这个方式,陈佐彬认为,需要考量成本的问题。

他解释,除非个人的财产有一定庞大的规模,否者,以成本来看,这么做效率不高。

“成立信托必须支付执行人费用,而这些费用,就来自于信托内资产的营运收入。”

他假设,一间价值50万令吉的排屋,可能带来的每年约1万多令吉的租金收入,若还要再支付执行人费用,算是营运成本非常高。

他认为,除非是很庞大的财产,否者遗产规划不需要为未来的3至4代的后人操心。

房贷保险求心安

让继承人有足够金额赎回房屋

陈佐彬说,写遗嘱或转让,都属于是将产业分配的动作,但这不担保房贷已经还清,受益人可以直接向银行赎回有关的产业。

尤其是现在房贷期限长,很少人的房子已供完,若购屋者忽然逝世,房贷一般都未还清,可能还是欠银行一些款额。

“因此要做好房产继承规划,当然不可少了递减式房贷保险(MRTA)和抵押定额式房贷保险(MLTA),确保继承人有足够的金额赎回该房屋。”

他解释,若购屋者忽然逝世,房贷未还清,又没有房贷保险的保障,继承人可能要承担与负责偿还该房产所剩下的房贷。

并非强制 但有必要

很多人或许误以为买房时,一定会买了房贷保险,但事实非如此。

陈佐彬说,事实上,房贷保险并非强制。

而且,有一些情况如购屋成本不够,又无法将房贷保险纳入房贷,和条件不符无法购买房贷保险,就会无法获得房屋贷款保障。

所以他建议,若能力所及,且有机会时,就一定要购买这类保障。

因为房贷保险价格不菲,赖于房产的价值,几千至数万令吉,大部分购屋者都将与房屋一起进行融资。

不过,若以前没有买到房屋贷款,陈佐彬举例,像现在50,60岁的老人想要买房贷保险,因为风险相对高,保费很高,甚至是无法购得房贷保险。

他认为,房贷保险要买需趁年轻,因为年轻时保险公司不会要求体检等。但随着年龄渐长,健康素质下跌,对于保险公司而言,风险就会越大,就会很多要求。

继承人寿保险受益人未必还房贷

人寿保险除了房屋贷款,陈佐彬指出,也有人利用人寿保险作为还清房贷的准备。

“人寿保险赔偿金与房贷保险的分别是,前者的赔偿金将由受益人继承,而房贷保险将直接赔给银行以还清房贷。”

陈佐彬说,若要用人寿保险作为还房贷的准备,要确保受益人将把赔偿金用来偿还房贷。

更新公积金受益名单

陈佐彬指出,公积金存款是无法通过遗嘱分配的,因此,若想要利用公积金来偿还房贷,也有注意事项。

“公积金将由存款人所提名的受益人继承。所以要确保您的提名是最新的名单。”

他举例,一般人一开始工作,所提名的受益人是父母,但过后可能会结婚,届时就要考虑到妻子和孩子,要记得修改受益人的提名。

关于受益人的提名,他补充,保险和单位信托也与公积金一样。

数个著名遗产纠纷案例

大家都不时有听闻一些名人逝世后的遗产纠纷。陈佐彬接受访问时,就提出了数个著名的例子,让大家参考和借鉴。

个案1:至亲无法获得遗产

著名歌手吉米亨德里克斯(Jimi Hendrix),他犯的错误就是,逝世时没有立下遗嘱。

陈佐彬分享,1970年,著名歌手吉米在27岁逝世时没有立下遗嘱。根据美国的法律,他的父亲将继承他全部遗产,而亲弟弟无法继承任何遗产。

过后吉米的父亲将吉米音乐遗产打造成了一个高达8000万美元(约3.38亿令吉)的投资基金,且再婚后,立下对继女有利的遗嘱,并无视了另一个儿子即吉米的弟弟和家人。

陈佐彬说,即便吉米和弟弟关系密切,但因为没有遗嘱,根据法律只能由父亲继承了他的遗产。而父亲因为更偏爱继女,遗产也不留给弟弟,最后弟弟一无所得。

他指出,遗嘱是表达个人意愿的最后机会。

个案2:勿依赖“愿望信”

陈佐彬分享的另一个案例,就是已故戴安娜王妃。

她在1997年去世时,已经立下了遗嘱,任她的妈妈和姐妹为执行人,但同时,她又写了一封“愿望信”,要求执行人根据他们的斟酌,将她的遗产分配给她的儿子和教子们。

结果那些教子没有获得她总值约10万英镑(约56.2万令吉)的遗产,仅获得了一些小饰品。

陈佐彬认为,戴安娜王妃的错误,就是依赖一封“愿望信”来分配她的所属物品。

个案3:遗嘱必须妥当收藏

最后一个案例,就是众所皆知的麦克杰逊。他去世时,遗嘱不见了。

陈佐彬说,2009年7月,麦克杰逊去世后,他的母亲即刻入禀法庭,声称儿子去世时,没有立下遗嘱。

惟麦克杰逊的遗嘱后来才被发现。

他去世时,遗产还是持续获得收入,而他逝世至今,他的遗产所带来的收入超过了2亿4200万美元(约10.23亿令吉)。

陈佐彬指出,遗嘱必须要妥当收藏。

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