汇率波动影响国际房市

过去一年英镑贬值,使购买伦敦产业的全球投资者获益不浅。

近年美元走强,对非住宅的产业购买需求带来显著的影响。在2014年6月和2016年1月之间,因美元走高21%,使国际买家以更昂贵的价格购买美国产业。

外汇市场的波动与国际买家的住宅产业需求有着密切关系,倘若要判断一个国家货币的强弱,应着重观察外汇转换的效率,并留意该货币流动走势。

同时,考虑到部分环球市场涨价率放缓,汇率、所有权成本和缴税率渐渐成为外国产业投资者不可或缺的考量因素。

过去一年,外汇市场持续波动,投资者须打醒十二分精神,注意相关投资风险和机会,方可在外国产业投资获取盈利。

根据莱坊国际发布的《2017年全球货币报告》,土耳其的产业拥有者受益于货币走势,在过去一年可获取较多的回酬。

单单从去年来看,许多重大事件的发生,如全民投票和选举,使经济增长呈现疲软的状态。

影响市场汇率浮动的主要因素包括,经济基础、政治与地理风险,及未来期望。

英国土耳其回酬最多

根据莱坊国际发布的《2017年全球货币报告》,从投资者脱手的角度来看,英国和土耳其的产业拥有者受惠于货币的变动,在过去一年可获最多回酬。

以2015末季购买产业,并在2016年同季脱售产业作为例子,以英镑为单位的买家在柏林购置产业可赚取26%的回酬。

而以土耳其里拉(Lira)为单位的买家可获得稍高的27%回酬,其中以欧元为单位的买家收获较低的9%回酬。

从退出市场的角度来看,持有美国产业的英国和土耳其投资者,在过去一年从汇率波动中得到的收益最大。

除了考虑汇率因素,在决定是否购置或出售外国资产时,投资者也应时刻考量支撑产业市场的基本因素,因基本因素是市场表现最关键的推动力。

其他重要的因素还包括经济基本面、政治和地缘风险以及央行干预措施等。

举例说,以柏林产业5年的回酬率为基准,6种货币的表现均超越大市,但在经历过突如其来的政治或经济动荡后,其中,俄罗斯实施强行征税,让油价回升而影响了卢布的表现。

此外,大马和土耳其的政治不稳定,加上土耳其和英国进行全民公投,使相关国家的货币走贬,持有该货币的买家的购买能力也跟着大幅下降,而有意撤资至自己国家的外国投资者则利用该良机优化回酬。

过去一年英镑贬值,使购买伦敦产业的全球投资者获益不浅。

莱坊国际点出,今年首季以美元购买伦敦高端物业的买家,相比去年同期便宜了11.6%;使用卢布结算的买家可享受高达28.3%的优惠;而以人民币和欧元为主的买家,分别节省了5.8%和5.6%。

泰慕汉

美元升值拉低外国人购买力

过去几年,美元不断升值,使外国投资者在美国产业市场的购买能力持续下降。

美国房地产商协会数据显示,在2014年6月到2016年1月期间,美元对一篮子货币(由几种主要货币形成)的加权平均汇率提升了21%,同时,非居民房屋交易下跌了25%。

莱坊国际高级分析师泰慕汉则说:“这次美元走强,对已经拥有美国资产的外国人来说,是提高销售利润和回收资本的好机会。”泰慕汉补充,因即将实施升息举措,预计美元将继续走强。

倘若在2015末季以英镑购置柏林产业,预计2016末季可收获高达26%的回酬。

外国人在美房贷成本增

美元走强对全球产业市场所带来的影响非同小可,未来一年内,美国政府也将采取扩张财政政策,希望可借此进一步改善经济增长,加上国际货币基金预计今年美国经济增长可达2.3%,较去年的1.6%增长率要好。

连同升息举措,预计美元将不断升值,对于持有美元的买家来说,无疑是提高了他们的购买能力,但持有新兴市场国家货币的买家因其货币贬值,购买能力下降,甚是苦不堪言。

美联储升息

此外,美联储升息使许多中央银行也跟着调升利息,可能增加相关市场和美元的借贷成本,影响需要通过借贷购买产业的需求。

根据莱坊国际之前的调查显示,超高净值富翁(UHNWI)在作出投资决定时,会优先考虑国际产业和多元化投资组合,其中,投资组合的多元化被列入首五个重要元素。

在接下来的两年,32%的超高净值富翁将寻找他们居住国家以外的主要住宅产业作为投资。

虽然汇率市场的走势是整体收益的重要指标,但投资者也应考虑其他基础市场指标,如价格表现和回酬,因毫无生气的表现也会抵消美元走强的利好因素。

在接下来两年,32%的超高净值富翁将投资在居住国家以外的主要住宅产业。

6货币影响消费意愿

莱坊国际整理出6种最有可能影响消费者购买意愿的货币,并一一分析货币走强或疲弱的原因:

●美元:该货币升值归功于美联储升息、特朗普倡议刺激经济措施和减少税收。

●英镑:英镑疲弱吸引了更多外国投资者前来英国投资,再加上该国国内生产总值增长超出预期,改善了该货币的长期展望。

●欧元:荷兰和法国的选举结果为欧元区提供了长期的明确前景,辅以南欧经济改善,使欧元更加稳定。

●日元:“安倍经济学”所实施的货币宽松政策、刺激经济措施和结构改革,可对抗经济不景气,但相关政策也使过去5年的日元不断走疲。

●人民币:去年,人民币被纳入特别提款权(SDR)货币篮子,代表该货币为国际货币基金贷款的一部分,为该货币的一大进展。

●俄罗斯卢布:俄罗斯经济复苏和油价上涨,以及对该国的制裁放宽,支撑着卢布走强。

美联储升息,中央银行也会调升利息,导致借贷成本增加,影响通过借贷购买产业的需求。

法英德选举产生政治风险

当投资者在全球住宅市场选择不同国家的产业时,必须深入了解可影响产业价格的潜在风险和因素,包括全球经济增长、政治风险、保护主义和地缘政治因素。

全球经济增长可能比预期中的缓慢,加上通货膨胀压力可能造成利息调升,影响借贷成本;逆周期财政政策也会导致就业和发薪缓慢,进而减少大众对住宅产业的需求。

此外,法国、英国和德国的选举极有可能让买家面临政治风险。

近期,欧洲民粹主义运动使欧盟充满不确定因素,这个威胁随着法国和荷兰选举结果逐渐平息,但投资者为避险,失去中期信心并进行撤资,极有可能对产业市场活动造成影响。

俄叙朝不稳定令人担忧

另一方面,保护主义可能造成产业市场管制的提高,及实施较严谨的资本管制;为了使产业市场降温,相关人士或部门将加紧该市场管制。

这反映了政策介入将严重影响投资者对产业市场的决定,使资本管制的效率备受争议。

俄罗斯、叙利亚和朝鲜政治不稳定,提醒投资者应将地缘政治列入考量。年初,全球政治紧张持续发酵,俄罗斯不断牵涉叙利亚军事纷争,以及朝鲜军事措辞,让投资者担忧不已。

上述因素与全球贸易密切联系,相关的制裁也会对贸易路线造成连锁效应,不利于全球经济增长和市场情绪。

国际货币基金预计今年美国经济增长可达2.3%,较去年的1.6%年增长率更好。

等市场跌谷底风险高

投资者一直都在寻找最适当的时机买卖产业以优化购买能力和潜在回酬,其实十分冒险。

全球外汇市场的交易量预计超过全球股票市场的25倍,不管兑换率是否到达顶峰或谷底,都会形成一定程度的波动和风险。

因此,中央银行和相关决策者有权干预外汇市场,却也会造成货币贬值。

其中一个较具说服力的例子为瑞士法郎与欧元的挂钩。

2009年,瑞士国家银行将瑞士法郎与欧元挂钩在1.2,导致法郎比在挂钩前走贬了7%。

在2015年1月15日,瑞士国家银行无预警地宣布解除挂钩,使法郎在当天下跌14.5%;过后两个月,法郎逐渐复苏,但相比挂钩时的1.2瑞士法郎仍然贬值了8%。

这个血淋淋的前例警惕了等待市场跌至谷底的投资者,必须承受很高的风险。

所以,为了对抗货币贬值的影响,买家应投资与自己国家货币存有负相关关系的外汇货币。

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