投资海外产业的风险/张仰荣博士

我在之前的文章分享了几个观点,接下来大马的住宅产业和商务产业供应过剩,预计在主要的城镇中心将看到这些产业价格下跌。

因此未来的产业市场前景不乐观。

面对本地产业前景下滑且黯淡,许多手头上还有余钱的大马中产阶级现在正在放眼到海外投资产业,比如英国、澳洲、加拿大和美国等。

但是,在外国投资产业安全吗?

当一个投资者决定要购买一个产业,无论是在大马或外国,他都应该自问一些问题,如下:

1. 产业的市值是多少?

2. 我支付的价格是否超过了该产业的市值?

3. 如果未来我想要卖出该产业时,是否能找到买家?

4. 可以较原本买入价位高的价格卖出吗? 产业在有用处、稀少、可转让和有实际需求时,就会有价值。

有4个主要因素将影响产业价值:

1. 实际环境:实际环境的具体因素包括地点、大小、形状、面向、土壤和其他等因素。这些具体因素将严重影响业主的利益进而影响该产业的市值。

2. 经济:经济因素将影响产业价值及该产业将对区域和毗邻的经济关系。不明朗时,买家很可能会延迟购屋,就像1997年经济危机而产业价值和价格都大幅下跌。

3. 社会:社会因素如影响家庭形成的因素(平均家庭规模、孩子数量及其他),流行趋势和文化机会,都对产业价值和价格有影响。

4. 政府:政府因素包括地方、州和中央政府决定的冲击。这些被誉为公共政策包括区域规划、建筑物法令、产业税、公共房屋及将影响空地发展潜能和用途的其他因素。

海外公司来马销售产业

由于发现本地中产阶级对投资海外产业的兴趣,许多国际公司最近来到大马销售他们的产业。

其中一个例子就是,国际公司会在吉隆坡的五星级酒店举办“投资讲座”,邀请有潜能的购屋者出席并向他们推销在英国的产业,还提供免费午餐和给予一些礼券。

改变土地用途产价大涨

该国际公司指出,他们在英国拥有一块地,而该地一旦获得地方政府批准重新规划,该地就可以用作发展。而该公司将地皮分成很多小块,并邀请出席者投资。

现以迈克为例,一家国际公司向他售卖一片小地的75%拥有权,而该公司将保留25%。

他说:“国际公司告诉我,英国地方政府一旦批准了改变该土地的用途,产业价值将大涨500到1000%。

“土地用途成功改变后,买家必须在20年后把手上拥有的土地权卖掉。他们也对我说,英国的产业有实际需求,且产业价格持续上升。

“国际公司还给我折扣,如果我当天即刻支付相等于土地投资价值8万6000令吉的10%,并在5天内支付其余90%金额,就可以获得相等于投资价值8万6000令吉10%的折扣。

“我拒绝了这个计划。”

海外投资产业与国内不同

这类投资以前就有了。

几年前,有一家英国公司来马销售靠近英国盖特威克机场(Gatwick)的土地。还说该机场将有扩张计划,而他们的土地需求会上涨,进而带动地价。

海外投资产业与国内投资不同。潜在投资者要注意早前所提的4个主要因素。

要在英国委任一个产业顾问和律师,以获得上述4个因素的资讯,因为英国法律监管影响该些因素。

我现在以吉兰丹为例,正如该州规定,不是吉兰丹出生的人,不能在吉兰丹购买或拥有有地产业。

如果我拥有哥打峇鲁的土地,并将土地细分,并去英国售卖该些土地。我还告诉在英国的投资者,他们可以在吉兰丹拥有产业。

假设该些投资者相信了我的话,并买下我销售的股权。当他们来到吉兰丹,却被告知他们无法拥有该些产业。将发生什么事呢?

在英国,是否有类似的法律阻止非英国人购买和拥有有地产业呢?

需咨询产业顾问和律师

要获得正确的答案,投资者需要询问产业顾问和律师,而在英国这种服务非常昂贵。而一般的大马中产阶级,资源有限,恐无法负担这类服务。

若英国有像吉兰丹的例子,大马投资者事后才发现自己无法拥有已经购买的相关土地的权利,他的投资怎么办?

这时,这个大马中产阶级有能力委任律师来对付卖了土地权给他的公司吗?

有潜质的购屋者需知道,尽管这些投资计划看似回酬高,但产业市场是国家经济的一部分。一些经济学家的报告指出,英国经济正趋向衰退。也有报告指英国的产业价格上涨较工资快,导致英国产业无法负担。

当英国经济陷入衰退,产业市场也会跟随。

别被免费午餐和礼券诱惑

此外,产业投资是严肃且涉及大笔金额。

如果你可以在英国、澳洲、加拿大或美国等国家,买得起数十万或甚至百万令吉的产业,别被这些免费午餐和礼券所诱惑。

基于上述所提的因素,我不建议中产阶级向这些国际公司购买部分土地拥有权。

若投资者要在英国、澳洲、加拿大、美国或其他国家购买产业,我建议亲自前往该些国家视察,并寻找当地产业顾问和律师的专业帮助和意见。

显然,要获得该些专业服务非常昂贵,因此欲在英国、澳洲、加拿大、美国或其他国家购买产业的大马中产阶级投资者,若无法负担专业服务,则建议不要涉及这类投资。

张仰荣博士

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