我国在2015年度过严峻挑战的一年后，2016年的房市更加恶劣，交易量和交易总值皆下跌。

外围因素如中国实施资本管控举措、我国政治前景不明确等问题，也阻挡外来客对房市的热情。

然而，我国首季经济增5.6%、次季增5.8%，加上预期全球经济情况改善，消费者情绪有望恢复，房市或已见底，将迎来另一个春天？

高档豪宅难振作  

可负担屋领头

今年可说是产业公司相当繁忙的一年，各大产业公司进行企业活动，例如实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）拟购岛屿集团私人有限公司（I&P），以及森那美（SIME，4197，主板贸服股）分拆上市的计划。

而且，也越来越多发展商积极购地，如马星集团（MAHSING，8583，主板产业股），就是趁着房市不佳，趁机部署未来。

多项数据显示，如产业交易量和交易总值、房价指数、申请房贷者等都呈下跌趋势，加上家庭债务和房屋供过于求，是否暗示着房市迈入黑暗时代？

从当前消费情绪和可负担能力来看，我国产业领域的此轮复苏，将会以可负担房屋领头，反而是老百姓买不起的高档房屋，恐怕依然深陷泥沼难振作。

为了抑制家庭债务高企可能引起的经济危机，加上产业市场过热，政府和国家银行自2013年起，开始实施一连串降温措施，以确保国家经济与产业市场的稳定和永续。

这些降温措施包括抑制投机行为的产业盈利税（RPGT）、银行审批贷款标准严谨、减少人民债务的70%房贷顶限、30%转售房子税务等等。

2014年起，产业市场渐入淡静期，有不少市场谣言称，我国房市正在迅速降温，促使大量投资者逃离产业市场。

而且，全球和国内经济增长放缓，产业市场的交易量日朘月减。

“同时，大马交易所产业指数连续3年萎缩。”

我国产业交易量，在2011年首次突破40万宗，自祭出打房举措后，产业交易量一直少过40万宗。

而去年的产业交易量，更创下2012年以来的5年新低，交易量仅达32万425宗，按年减少11.5%。

尽管如此，房市进入寒冬期的这段期间，产业交易量虽明显下跌，今年大马交易所产业指数却稳步增长，让市场纷纷揣测，这是产业领域见好的征兆吗？

根据彭博社，截至今年7月25日数据显示，大马交易所产业指数增长约13.7%，超越富时隆综指的约4.2%。

不过，大马房价指数却在去年杪陷入按年下跌的窘境，这是否意味着房价终于要下跌呢？

竞争激烈减弱升值潜力

展望产业领域，fundsupermart.com认为，尽管各领域表现改善，但高端房屋发展商将继续备受挑战，预计我国产业领域保持低迷。

随着年轻群体追求购置房屋，加上消费者情绪已改善，该投资信息网站预计，可负担房屋发展商前景改善。

“因此对本地产业领域维持‘中和’，但正面看待可负担房屋发展商。”

该网站还说，虽然本地产业需求自首季起改善，惟竞争激烈和供给不断增长，将减弱房价升值的潜力。

这种情况下，一些正在积极寻找资本回酬的产业投资者，可能会因为未来几年的资本增值疲软而受到阻碍。

房价放缓因地而异

双威大学商学院经济学教授姚金龙则认为，目前我国产业市场的确处于疲软情况，加上首季全国平均房价放缓至5.3%，惟还不到低迷的窘境，因全国平均房价还是有在上涨。

他点出，2011至2014年期间，房价增幅持续放缓，从年均增长11.3%，放缓至2015年的7.4%和2016年的7.1%。

“房价的缓和，将因房屋类型和地点而异，例如半独立式和独立式的房价缓和速度，会比排屋和高端房屋还快。”

平均来说，霹雳、槟城和柔佛房价，比吉隆坡、雪兰莪和森美兰的放缓速度还快。

“然而有趣的是，我们发现，比较去年末季，今年首季部分地区的房价趋稳，包括吉隆坡、槟城和森美兰。”

从最近的房价趋势看出，为了迎合不断改变的市场变化，房屋供需不断调整，加上经济条件转好，包括就业和收入增长、信用投放和整体经济前景改善，预计一些地区的房价开始趋稳并走强。

有鉴于此，加上今年经济改善和强劲内需，抵消了中国实施的资本管控措施，姚金龙认为，我国产业交易量会稍有起色。

他说，国行自2012年起采取遏制市场投机活动的举措奏效，目前的房价增长趋势更显得可持续。

豪宅交易量续下跌

对于价格高企的高档房屋，姚金龙认为，交易量会持续下跌，归咎于供过于求和内需基础收紧，并预计交易方向会转向低至中档房屋，尤其是首购族和升级族。

姚金龙预测今年房屋交易量会增长5%至10%，因整体经济表现优于预期、预期今年消费者情绪改善、贷款批准率高、稳定就业和收入增长。

无论如何，他认为，目前的房价水平依然高企，消费者的收入增长需要更多时间来迎合房价。

他劝告没有必要去推动高端市场，反而应要为发展商提供更多催化剂，以建设价格适中的房屋。

此外，房屋的供需平衡须立即解决，且适当的政策和奖掖，也有助推动可负担房屋的供应。

40至50万元产业复苏

国库控股早前指出，我国家庭的中位数收入为每月4585令吉。因此，假设申请者目前没有身负贷款，则对于大部分的我国人民来说，可负担房屋的价格介于60万至70万令吉。

fundsupermart.com因而认为，高档房屋发展商在未来几年的前景仍备受挑战。

根据彭博社截至6月22日的数据，价值介于50万至100万令吉的房屋，去年交易量延续2015年的跌势；反观房价介于40万至50万令吉，去年复苏。

不但如此，中国实施资本管控措施，阻止中国资本外流置产，这似乎对全球产业领域火上加油。

该网站点出，我国其中一个受害者便是I公司（IBHD，4251，主板产业股）。该公司的“8Kia Peng”产业项目，主要销售目标为中国买家，即便项目已完成17%，但认购率却仅达10%。

有鉴于此，该网站认为，由于本地和国外需求减缓，高端房屋发展商的前景料持续面临挑战。

瞄准青年首购族

另一方面，双威大学商学院经济学教授姚金龙点出，在国际房屋市场中，料可负担房屋将会继续成为买家的挚爱，因为需求殷切和供应不足。

他也说，由于庞大且不断增长的年轻人口，正在寻求购置属于自己的第一间房子，且大部分买家会先专注在可负担房屋市场。

他认为，房屋价格和买家收入之间的差距必须拉近，即收入稳定上涨，和新房屋供应价格下跌到可承受的范围。

对于中国的举措会否继续影响其他本地产业发展商？姚金龙认为，因为外国买家占总产业交易量的比例较小，因此中国举措只会对着重在中国投资者的项目和地点，带来负面影响。

经济强稳支撑购买力

由于购房者的收入、偏好和地点不同，房屋供需也有所差异，姚金龙认为，我国今年经济表现强稳，可持续为产业市场的需求提供支持。

不过，他劝告，发展商不应该过分激进推出项目，且建议买家审慎行动，因在房屋类型、价格等方面拥有多方面选择。

他解释，由于买家收入受到限制，市场正面临供过于求的局面，除非有战略性的房屋位置，和发展商致力创造价值，以吸引屋主升级房屋，否则产业领域的前景不乐观。

政府和国行应放宽降温措施吗？

姚金龙指出，目前国行实施的宏观审慎举措奏效，有效地降低产业市场的热潮，尤其是遏制投机活动，以及高至中端和低端房屋的不可持续价格涨幅。

他认为，现在还不到消除该举措的时候，因为房价已趋稳，但需求还是疲软。

经济不明朗冲击房市

我国大型产业发展商多数是上市公司，资深股市抽佣经纪陈玉麟就点出，因为我国的资金市场比较封闭，外资一般需要较长时间才会流入我国，假设收入和投资环境不明朗，股市和产业市场皆会受到影响。

过去银行审批贷款严谨、30%的转售房屋税率、产业盈利税、市场投资不活跃等因素，导致产业市场的热潮冷却。

他还说，虽然国内生产总值持续增长，但比较东南亚国家的双位数增长，我国显得逊色，需要很辛苦才能取得增长，因此无法和它们作比较。

“除非有激励因素刺激股市大涨，否则产业领域不会这么快转好，还需要一段时间等待，但还是正面看待。”

他也说，产业信托表现失色，大部分目前单靠租赁支撑收益，但有些却因租不出，造成出租率不理想。

举例，吉隆坡谷中城和怡保花园产托（IGBREIT，5227，主板产业信托股）都表现不错。

尽管如此，他认为，一些房产仍是有价无市。

此外，他认为，产业领域是否能够复苏，胥视国行的批准贷款率、就业机会、国家政策、产业盈利税、转售房屋税率是否降低、首购族购房税率，以及市场供需情况。

房市见底反弹证据

1. 贷款批准率提升

国行一直对外反驳房贷高拒绝率的说法，并强调我国房贷批准率仍高企于74.2%（2012至2016年平均为74.1%），体现出国内整体的房贷批准率仍然偏高。

国行指出，今年首季，国内银行共批准了总值223亿令吉的房贷予9万137名借贷者，当中有超过一半是房价50万令吉以下可负担房屋购买者。

国行解释，一般上，只有在借贷者的举债率已经偏高、信贷纪录欠佳，以及证明摊还贷款能力的文件不足的情况下，房贷申请才会被拒。

惟根据彭博社截至6月22日数据显示，房贷申请者自去年12月开始走坚，但到了今年3月，却呈下滑迹象。

对此，姚金龙认为，贷款增长放缓与当局采取的宏观审慎措施一致，以遏制投机借贷行为及覆盖家庭负债水平。

而房贷增长放缓，可视为银行采取风险管理政策，以减少产业领域的高风险。

另，fundsupermart.com点出，在1月至4月期间，房贷申请率和批准率分别按年增13.2%和8.8%，其中，房贷批准率连续4个月按年增长，反映出本地产业发展商销售提升的趋势。

该投资网站指出，总房贷批准率可用作衡量整体产业价值的指标，最终相等于产业发展上的销量。

“随着房贷批准率走高，预计今年本地房地产商的销售会进一步增长。”

2. 次季消费者情绪提升

大马经济研究院（MIER，简称经研院）公布的次季消费者情绪指数（CSI），按年增2.2点和按季增4.1点，报80.7点，仍低于100点荣枯水平。

这体现出尽管该指数有回扬的趋势，但本地消费者的信心还没回归，且仍保持谨慎的态度，估计是因为外围因素，国家经济持续备受挑战。

然而，姚金龙认为，首季经济数据强劲，预计下半年消费者情绪会进一步改善。

“因为出口对国内经济的溢出效应，公司为了迎合更加强劲的需求及解决产能限制问题，将会开始雇佣更多员工、支付较高薪水和奖金，以及投资新生产线。”

然而，根据国行去年的《金融稳定报告》，去年银行的未偿还家庭贷款扩增9.1%，是构成我国家庭债务的主要原因。

fundsupermart.com认为，尽管消费者情绪改善，但我国家庭债务占国内生产总值的88.4%，本地产业市场将持续备受挑战。