无视英脱欧影响
港资涌入伦敦地产市场

伦敦金融城的地标建筑,如赫伦大厦等,正获得香港投资者的关注。

自去年英国决定脱欧后,投资者纷纷从英国楼市撤离,但来自香港的投资者,却踊跃买入英国著名的摩天大楼。

从脱欧公投前直到现在,中国对伦敦商业地产的投资,已增长超过两倍,其中多数是通过香港进行,主因似乎与中国富人欲转移资金到海外有关;另外,英镑贬值也让投资者觉得有机可乘。

根据地产集团世邦魏理仕(CBRE)的数据,今年上半年,中国投资者对伦敦商业地产共投资39.6亿英镑(约218.4亿令吉),创历史最高水平,已超过去年全年的26.9亿英镑(约148.4亿令吉)!

根据莱坊数据,来自中国在伦敦商业地产市场的总投资中,香港占了92%,该些投资者买入的楼宇,不乏著名建筑物,包括“奶酪刨”(Cheesegrater)摩天楼和“对讲机”(Walkie Talkie)大厦。

其中,不得不提的是,香港食品集团李锦记,在8月杪以12.8亿英镑(约70.6亿令吉)收购被昵称为“对讲机”大厦的20 Fenchurch Street。该大厦有34层,这将创下英国办公楼交易额的最高纪录。

香港示威者走上街头,对“一国两制”和司法独立表达质疑。

香港成海外交易通道

莱坊资本市场研究主管安东尼杜干指出,来自中国的交易,仅占该地区交易活动的小部分,香港投资者则最为活跃。

“我们预期中国投资者仍将通过香港,展开符合他们商业计划的战略地产收购活动。”

中国发改委不久前宣布,将加强境外安全风险防范,防止非理性对外投资、恶性竞争和腐败行为。

因此,在中国政府抑制中国公司对外收购之际,该国投资者似乎被迫选择香港,作为海外交易的通道。

另一方面,1997年香港回归中国之前,双方敲定的“一国两制”,从法律上赋予香港司法独立等自由。

然而,近几年港人对司法独立的疑虑逐渐升高,不久前,香港上诉庭判处3名香港民主运动领袖有期徒刑。

为此,香港有成千上万的民众走上街头抗议,许多示威者对香港司法独立性提出质疑。香港律政司司长已经否认判决中掺杂“政治动机”。

香港李锦记以创纪录天价收购“对讲机”大厦。

转移资金  首选伦敦

除了中国投资者,世邦魏理仕国际资本市场主管克里斯布雷特认为,香港富人可能也在担心中国对香港的控管越来越多,因此需要把资金移到其他地方。

“可转移资金的海外市场当中,伦敦颇具吸引力。”

吸引这类投资的因素,包括英国公投决定脱欧之后英镑兑美元贬值12%,而港元采取与美元挂钩的汇率制度。

地产咨询公司高纬物业(Cushman & Wakefield)伦敦中心区投资总监詹姆斯柏干点出,处于历史高位的香港商业与住宅地产价格,加上政治担忧,正在促使投资者转向租金收益较高的海外市场。

“投资伦敦市场的资金较便宜,香港人对于当地的法制、文化比较熟悉,加上市场多样化的需要,正在驱动香港投资者在英国的需求。”

知名投行Jefferies分析员麦克蒲璐尔点出,如果中国政府要求富人把资金汇回国内,房产与其他投资相比流动性较差,因此这也是一个吸引人的特点。

中资买家在5月时买下伦敦办公大厦20 Gresham Street。

脱欧打击办公楼市场
中港投资者趁低吸纳

虽然英国脱欧,对于当地办公楼市场看似不利因素,但英镑贬值导致英国地产对于外国投资者来说变得更加便宜,对于一直想参与该市场的中港富人来说是天降良机。

首先,脱欧意味着一些设在伦敦的金融工作职位,将转移到欧洲大陆或者爱尔兰,以便银行业者可以继续向欧盟客户销售产品和服务。

不过,根据世邦魏理仕的数据,来自中国和香港的资金,今年占伦敦商业地产全部投资的三分之一,而英国脱欧公投前这一比例还不到10%。

根据路透社报道,房地产消息人士指出,伦敦金融城的地标建筑,如圣玛丽斧街30号(30 St Mary Axe)以及赫伦大厦(Heron Tower),对于香港投资者很有吸引力。

这些彰显身分地位的高端物业,与“奶酪刨”和“对讲机”等摩天大楼一样,拥有许多知名租户,而且数量有限。

另外,路透的消息人士认为,一些房产出售时,就带有租期长达10至15年的租客,这抵销了因脱欧导致工作岗位外迁的影响。

虽然中港富人涌进英国商业地产市场,但其他投资者似乎对于当地前景不大乐观。

筹资规模下降

根据调研公司Prequin数据,英国侧重房地产的私募股权基金筹资规模,自脱欧公投以来已开始下降。

2017年上半年筹资规模,从上年同期的37亿美元(约158亿令吉)降为29亿美元(约124亿令吉)。

伦敦中心地区办公楼开发商Derwent London 则预测,2017年的租金情况的波动幅度,将介于下降3%至上涨2%之间。该公司有价值48亿英镑(约265亿令吉)的投资组合。

另类建筑,如碎片大厦等在过去10年间形成了伦敦的新天际线。

中资跨境投资舍美追英
异类建筑脱颖而出

中资跨境房地产投资最大的一块,虽然继续投向美国,但比重在今年上半年有所下滑,反倒是投资英国的占比在增长。

根据莱坊的数据,伦敦每平方英尺房价要低于纽约、旧金山、香港和东京,但租金却高于多数其他全球中心同等规模的建筑。

另外,世邦魏理仕的数据显示,伦敦顶级大楼的租金回酬率约为3.4至3.5%,而香港类似的大楼租金回报率仅为1%。

中国第二大律所——霍金路伟国际律师事务所(Hogan Lovells)房地产主管丹诺里斯认为,中国投资者想要又好又稳定的回报,而伦敦地标性建筑会是其中的选择。

诺里斯在今年5月,帮中资买家以约3亿英镑(约16.5亿令吉)买下20 Gresham Street,这是一座靠近圣保罗大教堂(St.Paul’s Cathedral)的一座七层高的建筑物。

伦敦办公大厦受青睐

他点出,由于仍对高风险项目保持警惕,亚洲投资者往往会选择规避开发类交易,而伦敦办公大厦则最受他们青睐。

另一方面,过去10年的高楼建设热潮,重塑了伦敦的天际线,碎片大厦(Shard)及“火腿罐头”大厦(Can of Ham)等形状另类的建筑物,成了这个城市的新地标。

据法国巴黎银行房地产公司(BNP Paribas Real Estate)的数据,过去6个月,地标性建筑的出售,是伦敦市中心交易市场的突出特点,已完成29项超过1亿英镑(约5.5亿令吉)的交易,上年同期则为19项。

虽然以王健林为首的万达集团放弃伦敦购地计划,却有另2家中资迅速“接盘”。

万达受限  仍有其他中资“接盘”

据华尔街见闻报道,万达集团此前放弃购入的英国伦敦九榆树广场(Nine Elms Square)地块,已由中渝置地和富力地产联合接手。

在中国政府加强审查境外投资之际,万达取消了以4.7亿英镑(约25.8亿令吉)收购该项伦敦地块的计划。 

该地块位于伦敦市中心九榆新区(Nine Elms),紧挨着万达第一个项目——伦敦One,占地10.2亩。万达本计划在这一地块上,建设一栋51层的住宅高楼,以及两栋36到46层之间的住宅公寓。

虽然万达受限,但伦敦的地块依然迅速地由中资接手。其中,中渝置地并非首次购入英国地产。

张松桥进军英国楼市

在英国公投决定脱欧之后,中渝置地的实际控制人“重庆李嘉诚”张松桥,便大举进军英国楼市。

去年7月,中渝置地以4234万英镑(2.34亿令吉)收购伦敦金融城的Travelodge酒店物业。

今年年初,该公司还以2.92亿英镑(16.12亿令吉),买下伦敦地标物业之一的One Kingdom Street,年租金收益率约5%。

今年5月,该公司再以11.35亿英镑(62.65亿令吉),买下伦敦地标利德贺大楼。

英国《金融时报》曾评论称,这将成为中资在英国房地产行业最大收购之一,突显中资流入全球各国房地产的趋势。

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