高素质产业如何找?

经历自2010年至2013年的大牛市泡沫后,国内产业目前处在低迷潮,不少人现在叫苦连天,

除了住宅,商业产业和办公楼产业曾被视为稳赚的投资选项。然而这两年,后者开始出现供应过剩。

然而,现阶段真的没有买入的机会吗?

其实,如果找到了一项条件良好且被低估的产业,它也可以是你最好的投资决定,为你带来源源不绝的金蛋。

做足功课 勿变惨业投资

吉隆坡产业市场正蓬勃发展。

尽管产业牛市重现几率低,B&G资本资源公司执行董事拿督吴明权认为,高素质的产业犹如黄金,不单市场价值会不断上涨,且能够为持有人带来被动收入。

作为资深房产分析员,吴明权不在乎产业是否有泡沫与否,因为这一切都牵涉到买家是否有为产业做深入分析研究。

吴明权叮咛产业预购者必须留意产业现况条件,让所购买的产业成为金蛋。

目前的市况是否是最佳入场时机?想必这是很多人心中的一个大问号。

吴明权并没有直接回应这项市场期待的答案,但他承认,经历了自2010年至2012年的疯狂投机时期后,现在正处在产业低潮期。

“当初疯狂投资产业的人,如今不少人在现阶段尝到了苦果。不少持有人因为财务能力有限,被迫低价卖出,甚至产业被拍卖。”

他倒认为,不少买家在考虑投资产业的出发点有误,应该要知道,良好的产业具有抗敌特制,长期持有有利可图,而不只是留意产业低潮或高潮。

“与其不断执着于直到现在是否是购屋良机,倒不如了解如何选择含金量高的资产。”

首先,投资者必须了解数项投资产业的概念,不能贸贸然入场,随便购入自己没有全面了解的产业,最后因低名气、评价差或需求不佳,导致其产业投资变成“惨”业投资。

选对产业3好处

为什么一定要选对产业?吴明权提出了三项对的产业投资所带来的好处:

●对的产业价格起伏不大

由于产业投资是长远的,起伏性不大,属于稳定的投资项目。

产业颇少跌价,但也不会出现大幅度上涨,就是稳定存在其应有的价值——价格起伏不大,稳定增长。

只要投资者做好心理准备,为该产业准备了2至3年的后备金,加上出租收入高于供期支出,基本上是没有什么好担心的。

他以股票投资的案例解释,指股票的起伏有如过山车时起时落,让投资者无法专注在原先的事业上。

投资者理所当然都希望股票得以开出红盘,但股票的升与跌是无法受到控制的,因此投资者的情绪也将背着起伏影响。

股市行情上涨时投资者必是容光焕发,但股市行情下跌时投资者却是心惊胆跳。

●运用杠杆原理赚取高回酬

吴明权深入说明,许多人选择投资股票,认为股票投资虽高风险但高回酬的项目,可这般老旧的思想并不是事实。

他认为,股票投资者顶着极高的风险投资股票,所能够获得的是最快的回酬,但却不是最多的。

“试想想100万令吉的股票必须以100万令吉的现钱购买,即使是牛市时,股票升值至多也只能达约200万令吉。”

他做个比较,假设投资者出售这200万令吉的股票,代表以1令吉的资本赚取1令吉的利润,也就是100%的回酬率。

但100万令吉的产业,却只需支付至少10%首期款,倘若买对产业,5年后产业升值了1倍,等同于投资者用10万令吉赚取了100万令吉,1对10的杠杆比例,也就是其本钱的10倍,1000%的回酬率。

“两者间回酬率的差别是非常惊人的数字,但投资者往往都没有注意到。”

●对的产业可抵消手持货币贬值

10年前的社会,3令吉可以换来一碗热腾腾的面;十年后的今天,却要用7令吉才能吃得到,到底是什么原因造成了通货膨胀(或货币贬值)呢?

其实说穿了,无论是通货膨胀还是货币贬值,主要的原因都是供应与需求的问题在作祟。

吴明权说道,投资产业是保护财产避免贬值的其中正确方式。

“无论是石油、天然气、锡矿、土地等等,庞大的需求会导致这些资源的供应减少。”

“最后供应量不足的时候,这些“抢手货”的价值便会不断增高,物以稀为贵,说得便是这个道理。”

他进一步解释,土地所占用的面积越来越多,地球人口却越来越密集,人们对于土地的需求不断增高,这就是地产价值不减反增的原因。

“越是多人竞争想要的地产,其价值便会越来越高,若买对了产业,以15年进行投资产业便是最好的退休计划。”

杰出的办公产业,必须满足企业雇员和访客的条件和设备。

办公室的12项优越条件

●地点具有本地与跨国公司的加持

俗话说:“人靠衣装,佛靠金装”,对一栋办公大楼来说,除了新颖现代化的设计外观外,外资企业的入驻也是不可忽略的加持角色。

如果一栋办公大楼内或附近有外资企业入驻,将会让这办公大楼的价值,乃至整个区域的名气大增。

●高档次的办公所在地

拿到对方的名片后,除了对方的公司和职位外,另一个会留意是对方公司所在地。

试想想,如果公司位处在吉隆坡双峰塔或其他一级办公楼,整个公司的气派和档次提高了不少,让对方所留下不同的印象。

吴明权举例上海金茂大厦的办公单位,虽然租金极高,但因位置和所在地的档次高,让这栋88层楼高的一级办公楼出租率高。

●工艺与科技的基本结构

企业需要高速网络和其他先进且节能的使用设备。

●会议室与研讨会大厅

一家大型企业内有众多员工,除了大型的会议外,员工之间也会举办小型或短暂的讨论会议,因此各规格的会议室设备,成为了企业的必需品。

●拥有个别遥控的冷气系统

如果要迎接国际企业入驻,就必须要有可个别调控的中央冷气系统。

他解释:“国际企业的业务范围是跨国界和时间区域,这些在这里设立分布或区域总部的企业,需在不同的时间工作。”

“因此作为让环境舒适的设备,空调必须是可独立操作,不因固定运作时间制而受影响。”

●保安措施

对于员工,办公环境的安全是至关重要,尤其是在加班后的停车场以及办公大楼附近的治安情况。

●具备足够,安全且舒适的停车位

虽然政府极力发展公共交通网络,目前城市人仍离不开驾驶汽车上班工作,因此办公大楼必须具备足够的停车位。

●无论室内或户外都具备绝佳的环境设备

随着时代的变迁,人们越来越注重环境的素质。况且,呆在办公室的时间也非常长,甚至比在家的时间更长。

因此,办公环境必须要让有有一种归属和自在感,并且能够激发起上进心和创意。

●拥有选择多样化的美食

民以食为天,如果办公楼外步行距离内拥有多个饮食餐馆,这对员工来说是极佳的办公地点,至少他们不能驾车到外用餐,甚至还得面对堵塞窘境。

●休闲与娱乐设备

除了提供员工使用的茶水间和休息室,附近需拥有健身房和其他休闲设施,作为个人或与员工和朋友放工后休闲聚合的地点。

●托儿所及幼儿园

这些设备包括让职场妈妈放心的托儿所和哺乳室,以及幼儿园。

●提供访客无预订的停车位外,也设置代客泊车服务

对访客来说,往往最头疼的问题,就是车子没位子泊位,因此要为了让访客不留下初步负面印象,除了提供无预设保留停车位外,也提供代客泊车服务。

那要如何选择对的产业呢?

吴明权为读者整理出在投资住宅产业、商业产业和办公产业所须留意因素,确保购入会生金蛋的产业。

Decora 3层排屋的面积介于2370至2731平方尺,共有82个单位,售价从86万令吉起。

建筑面积介于3194至3686平方尺的Eximia 3层半独立式房屋,共有48个单位,售价从127万令吉起。

住宅产业5大买点

●地点

他建议,住家离工作地点的距离忌超出45公里,越短越好;若作为投资出租,该产业离吉隆坡市中心(以吉隆坡双子塔为目的地)的距离也不能超出45公里。

“在国内的住宅产业中,没有存在最完美的住宅地点,而这完美的定义取决于个人需求而定。”

他再次提出“位置”的重要,当中要满足住户或租户的基本工作需求。

不过这45公里的高速大道舒适距离,多适合于高收入群体,位于吉隆坡市中心上班的白领上班族。

●设施

找到了合适的住宅地点后,接下来要分析的是该产业四周的硬体设备。

他提到,硬体设备是支撑产业,甚至一个社区价值的关键因素。

在这么多的硬体设备中,学校是极为重要的设备,因为教育是每个小孩的必需品。

这能够从华人选择产业上可看出。华人在购买产业时,非常注重华文小学是否在社区内,是极为关键的必备品。

其次才是医院、购物商场和超级市场,和其他“不是每天光顾或使用的场所和设备”。

●保安系统

随着社会安全意识日益提高,以及越来越重视居住环境素质,买家转为重视追求具备良好设计概念。

“现代人的生活方式精益求精,保安已成为人们的基本需求;具有篱笆以及良好的保安服务的产业,是卖家和租户的首选。”

“除了保安,舒适的生活环境和优美的景观,也是在经历了忙碌生活后最好的避风港。”

●市场对于相关产业的评价

产业发展商在推出产业时,拼命的单方面对外推销,但在项目完成,住户入住后,真正的评价才会在这时候出现。

“在提出项目时,建筑还未建起,若要了解更多关于住宅环境的状况,只能从展示厅的模型了解,然而这是不够的。”

“住户在入住后,才能真正体验到建筑的素质,以及居住环境情况以及治安问题。他们的评语才是值得参考。”

●发展商的品牌和承诺

他解释,发展商的素质,往往是奠定产业项目的成与败。

“一个责任的发展商不单单专注在于建筑和销售活动,也致力于建后管理执行的服务。”

此外,他也建议买家,勿因为广告宣传或品牌知名度而购入相关资产。

实达阿南城镇计划面积达2525亩。

住宅产业的成功例子实达集团(SPSETIA,8664,主板产业股)旗下的实达阿南城镇

实达集团大力发展的实达阿南城镇计划,毗邻多家商场,方便居民之余,也为商家吸引外来人潮。

实达集团分区总经理陈汉霖曾指出,实达阿南的6大DNA,让购屋者相当狂热,分别是交通衔接便利、大型城镇综合发展计划、环境永续发展概念、以社会需求、安全、健康为设计考量、让产业持续增值,以及满足顾客需求。

例如,实达阿南的Decora 3层排屋,及Eximia 3层半独立式房屋。

这两项目位于实达阿南第11区,预计2018年竣工,刚推出就有超过2000人预先登记。

实达阿南市镇交通便利,靠近新巴生谷高速公路,附近有实达城市购物中心(Setia City Mall)和实达城市公园(Setia City Park)。


The Gardens南部办公楼,共31层。商业产业5大看点

在了解商业物业的投资注意事项前,必须了解商业产业不单单是商业店铺(2至4层楼),也包括其他类型如零售商场、酒店产业、服务型公寓、以及SOHO、SOFO、SOVO、SOSO。

●地点商业产业所在地必须拥有高密度的消费群,而且联系数条高速大道,出入方便。

此外,周围住户消费能力高,包含多种消费群,如白领上班族、住宅消费群、大学生消费群等;四周环境和治安良好。

●综合发展店铺区域已拥有各种产业投入经营,形成具综合功能的区域。附近除了零售单位和购物商场外,也拥有数个办公楼、SOHO或SOVO,以及学校,能够带来足够的消费群体。

如果是购物中心内的零售单位,商场除了连接办公楼外,若拥有电影院和酒店,则能让所持有的商业产业,处在全天候人潮旺的环境里。

●设计的品质与格局的布置店铺区的规划不可忽视,如果停车位不足或路线规划没有系统,可能会影响门市的营运表现。

如果要购买商场的店铺,必须留意整座商场的室内外设计风格、空间布局和以及整个商场的规模。

建筑物的设计要特出,这让消费者产生无法磨灭的印象;其次要有足够的停车位。

此外,商场内的购物走廊路线安排需简单,如长方形的商场平面设计,具备单方向走廊设计,且拥有挑高的天花板设计,是最受市场欢迎。

●发展商的责任感。在购买店铺前,必须了解发展商的责任度。吴明权认为,这可以从发展商对它的产业的持有率可看出一二。

吴明权说明:“有些发展商只是售出当中部分的商业单位,剩下的由发展商持有。为了确保整个商场的品质,持有方会用心照料商场素质和市场对象。”

“商场拥有者会管理商场,也会定期改善商场素质,同时积极推广促销和任何活动,以带动人潮涌入。”

●独特的风格及大规模。此外,在投资商场店铺前,必须先前实地考察,了解商场的知名度,例如是否为该区域的其中地标,是否有国外游客前来观光和消费,市场对该商场的口碑如何等。

除了能够吸引游客外,另一需要长期观察的,为是否具备独特的魅力,除了拥有长期固定的购物者,有否新的到访者前来购物。


The Gardens每日人流量大,包括上班族、购物者和游客。办公楼和综合产业的成功例子  吉隆坡谷中城

位于吉隆坡谷中城的The Gardens,集合商业、金融、时尚、休闲和娱乐于一身,让谷中城一带成为充满朝气的购物区。

它由4层购物广场、2栋商业大楼、2家五星级酒店和住宅区组成,整个发展工程耗资15亿令吉。

The Gardens,秉持顾客为主的服务态度,务求让公众觉得温馨及备受注重。

整个购物广场的时尚建筑设计,结合大自然及现代美术的色彩,不仅能为工作者提供休闲、闲聊场所,还让购物者能在自然气氛中购物。

办公楼里的人上下班后,就可在内用餐和逛街。且可通往电动火车站,避开繁忙车龙。


The Gardens连接St Giles酒店,旅客可直接在内购物、用餐、看电影等。

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