大马商务产业供过于求/张仰荣博士

今年6月和7月,我曾在《南洋商报》写过两篇专栏,一篇刊登于6月25日,另一篇则在7月20日见报。在这两篇文章中,我探讨了本地住宅房产现况。

在这些文章中,我做出以下总结:

1.在2015年触顶的房价,在2016年下滑超过30%,来到2017年仍持续跌势;2.房价仍未触底;3.高达80%的大马人,家庭收入在1万4000令吉或以下,无法拥有自己的房地产,及大马2018年恐遭遇经济衰退冲击。

现在我想要与大家讨论大马2010年至2017年商务产业市场。

随着主要城市包括巴生谷(吉隆坡-八打灵再也-莎阿南)、槟城和新山住宅房产供应2010年起迅速增加,商务产业供应也在这几年间呈上扬趋势。

为了让大家能更好了解大马商务产业2011年的情况,我在此将引用“星报线上”(Star Online)的报道:

2011年11月1日,世邦魏理仕(CBRE)房产顾问克里斯托夫博伊德在报道中指出,巴生谷的办公室空间供应在2010年底达至8000万平方尺。

且巴生谷办公室空间供应在2011年首半年站上8080万平方尺。

同时,报道也引述世邦魏理仕房产顾问史龙展,他说,巴生谷在人均零售空间将超越新加坡。

他还说:“截至2011年第3季,巴生谷133间购物中心及霸级市场的总零售空间供应约4370万平方尺,相等于人均面积7.1平方尺(根据610万人口计算)。”

“这还比泰国曼谷约6.5平方尺人均面积来得高,与新加坡情况相等。不过,在新加坡因有良好地铁衔接,购物中心的零售空间都是房东的市场。在巴生谷,情况确是相反,这里是租户为王。”

他还说,到了2014年,巴生谷的149间购物中心和霸级市场将会有5300万平方尺零售空间。不过,在149间购物中心及霸级市场当中,只有约28%或43间能表现良好。

大马今年商务产业现况

自2011年,数据和专家都不约而同的指出,大马的商业产业迈向过剩窘境。

来到2017年,为了让大家能更好了解大马商务产业的现况,我再整理了“星报线上”报道:

今年1月23日大马产托管理协会(MRMA)主席拿督黄中立指出:“在办公室供应方面,约有1332万平方尺的‘巨大’供应,将在2018年竣工,届时巴生谷商务产业供应将超过1亿平方尺。”

“现有办公室库存则已在2016年第3季录得1亿1440万平方尺。”

我相信,零售及办公室供应持续增加引起市场忧虑。

购物中心充斥引关注

1月23日《太阳报》则引述房地产顾问公司Rahim & Co报道:“在商务产业方面,的确存在供过于求的情况。在未来2至5年,将有额外1500万平方尺的商务产业竣工。”

“吉隆坡办公室供应在2016年第3季达至9080万平方尺,平均办公室出租则从81%跌至79.7%

“若你拥有一座商业大楼,当中出租的单位不到20%,那么你的现金流恐怕将陷入麻烦”

“在2016年首9个月,零售空间供应按年增加8.2%或230万平方尺,从2840万平方尺增至3070万平方尺,但平均出租率却下滑1.8%,从86.5%跌至84.7%。”

这显示出,办公室与购物中心充斥引起关注。

隆市办公室租金将下滑

另一方面,线上房地产平台www.propertyguru.com.my今年1月20日引述房产咨询公司大马仲量联行(JLL Malaysia):“在商务产业方面,的确存在供过于求的情况。在未来2至5年,将有额外1500万平方尺的商务产业竣工。”

“随着市场对办公室的需求自2016年起逐年下滑,吉隆坡及周边地区办公室将因庞大供应,造成租金下滑。”

吉隆坡优质办公楼出租率自2015年陷入跌势,从88%跌至2016年的85%”,估计2017年再进一步下跌,介于80%至84%之间。

商务产业成交值从2015年的44亿9000万令吉,跌至2016年11亿令吉,跌幅高达76%。

这显示出, 吉隆皮办公司租金恐因供应供过于求下跌。

结语:大企业仍看好商务产业

在本地的房产咨询顾问对于商务产业(包括办公室及零售空间)供应的观察与诠释几乎一致。

这些我国房产界的专业顾问判定:“在包括办公室与零售(购物中心)的商务产业项目中,巴生谷的确存在供过于求的现象。”

但我从现况看来,包括公共与私人界在内的大马企业,却都乐观看好巴生谷商务产业发展。

这可从吉隆坡和八打灵再也一带仍在增加与建设中的多层商业办公楼(包括办公室及零售空间)看出端倪。

要解决商务产业过剩,只有2个方法,一是停止建新的供应,二则制造新需求来吸纳多余的供应。

但目前大马经济疲弱,明年又可能陷入经济衰退,要执行以上2个方案都太迟了。

产业过剩将引起“经济骨牌效应”。发展商若无法卖出或出租相关产业,就没有办法偿还银行贷款和利息;发展商若违约,将冲击银行的资金,进而打击国内的银行体系和大众信心,并影响国家经济。

我认为,大马人应该做好准备面对明年或出现的经济衰退。尽量减少个人和家庭开销,过简单的生活。

屋理絮闹/张仰荣

南洋商报官网 | Nanyang Siang Pau Official Website
南洋商报有限公司版权所有 | Copyright 2014-2017 © Nanyang Siang Pau Sdn Bhd(6164-V)
Solution Powered by