柔佛产业市场自2014年走下坡，无论是住宅、商用、工用、农用产业和地皮交易，皆无一幸免。

身为主力军的住宅领域，交易量也跟随整体走势大起大落，2014年至今没有改善的迹象。

不过，利基产业和可负担房屋看似经得起考验。

利基产业及可负担屋不受影响
柔产业市场交易量跌

全球经济放缓与中国实施资金管制，拖累柔佛产业市场供应过剩，近年来交易量交易值齐跌。

但是，在哀鸿遍野中，却有两种房屋是逆流而上，就是利基产业和可负担房屋！

在中国发展商和依斯干达特区效应的支撑，过去几年柔佛的产业备受关注，不过，随着经济放缓，尤其中国资本管制，导致目前产业过剩。

数据显示，去年，柔佛州除了利基和可负担房屋，其他产业的交易量皆下滑。

大马亨利行解释，利基是指拥有特点的特定地区和产品，譬如滨水区产业。

“这些产业的买家不受经济放缓影响，且正购买更多房子。他们注重的是特色和概念。其中一个例子是新山百万镇碧雅湾（Senibong Cove）。”

根据国家产业资讯中心（NAPIC），今年首季，柔佛州价位超过100万令吉的住宅单位，成交量录得141宗，较去年同期的136宗稍微高3.6%，不过，按季跌31.5%。

可负担屋需求高

截至今年首季，柔佛产业交易量按季减14.5%，录得9015宗；交易值则按季微增1.5%至47亿3234万令吉。

但价位介于25万至50万令吉的可负担房屋需求高，新推介获得热烈反应。

Rahim & Co产业顾问公司指出，在去年第三季，在柔佛州，价格介于40万至50万令吉的房子交易量按年扬7.6%。

中央及州政府推行可负担房屋计划，而州政府放眼在2019年完成6万单位。

过去数年，发展商为了获得更高的利润而兴建高楼，导致供应过剩。因此，州政府暂停发展高楼项目的申请，发展商也专注于可负担房屋。

实现居者有其屋
兴建更多可负担屋

为了让更多人实现居者有其屋的梦想，在2017年柔州财政预算案下，州政府将兴建更多可负担房屋。

其中，州内一些非法木屋区地段将用作发展可负担房屋（RMMJ）、A款柔佛社区房屋及B款柔佛社区房屋，涉及的征用土地费预计达3亿2875万令吉。

哥打丁宜双溪巴板（Sungai Papan）及克里当（Kledang）将开发新的住宅与发展计划，双溪巴板的地段涉及7900亩的综合发展计划，主要有住宅、商业、工业、教育与研究设施，预料会有6万个住宅单位，提供9万5000个就业机会。

至于克里当的发展计划，则是动用1500亩土地来兴建6000个可负担房屋单位。

此外，丰盛港、居銮、东甲、麻坡和峇株巴辖地区也将发展一马公务员房屋（PPA1M）计划。

一个马来西亚人民房屋（PR1MA）则放眼在柔州兴建2万1540个房屋单位，售价介于15万至35万令吉，以满足中等收入群的需求。

州政府也拨出2000万令吉，购下售价介于4万2000至8万令吉的可负担房屋，之后再让符合条件者以租购方式入住。

供需收窄房价料不大跌

展望未来，大马亨利行谨慎看待柔佛产业市场，但预计供需之间的差距会收窄，因为发展商改变计划，转而提供更多50万令吉房屋，或者清空库存。

“房屋需求依然在，但是没有相配的供应，另一个问题是获得终端融资。”

KGV国际产业咨询公司执行董事陈徽清则认为，柔州房市放缓，多少和国内整体房市趋缓一段时间有关，再加上银行借贷更严厉把关，令情况雪上加霜。

“但是，今年房价即使再下调，也可预见跌幅不大。”

他接受《南洋商报》访问时说，柔州许多发展商会推出价格少于60万令吉的有地房宅，调整步伐，以符合市场需求。

同时，他指出，州政府自2014年开始不批准服务公寓计划，接下来相信有一些之前批准的公寓计划，可能将缩小面积。

住宅行情持续放缓
滞销占全国20.6%

除了利基和可负担屋，柔州跟随国内产业市场持续放缓，国家产业资讯中心指出，过去一年来的交易量与价值，双箭均朝下。

根据国家产业资讯中心数据，截至今年首季，柔佛住宅交易量与交易值双双按季跌17.3%，仅达5689宗或19亿1587万令吉。

同时，发展商共推介了1万6347单位，其中3668单位滞销，占全国滞销量的20.6%。

资料显示，双层及三层排屋名列柔佛滞销榜首，共有992单位，接着是公寓，有877单位滞销。

发展商调整营销策略

大马亨利行预见，柔佛住宅市场依然面临挑战，发展商将专注于清空库存和销售低于50万令吉的房子。

“许多发展商，包括知名业者，已调整营销策略来应付疲软的市况。”

一般上，发展商会提供简易支付配套，同时还会在销售配套里包含回扣、折扣及赠品，譬如买卖协议免律师费、贷款协议免律师费、橱柜、衣柜、冷气机、热水器和电器。

陈徽清同样说，为了努力催谷买气，发展商也会针对未售单位推出优惠，以吸引买家。

“或许我们会在本地市场看到部分投机分子抛售房屋，慢慢就会看到拍卖的屋子增加。”

陈徽清指出，不少人在数年前以投机心态购屋，随着陆续有不少公寓计划交屋，有的人拥有3至4间单位，开始感觉到摊还房贷的压力。

陈徽清：房市行情淡
买屋自住好时机

危机就是转机，陈徽清认为，目前房市行情淡，若要买来自住，现在就是买屋的好时机。

陈徽清补充，尽管有的购屋者将焦点转向二手房产，但在早前，以高价购入房产的投资者料不愿降价脱售，宁愿暂时守住产业，等待价格扬升时机。

坊间常会听见人们叹说房价攀高，本地一般打工族买不起，许多年轻人或首购族需父母帮忙筹资头期。

年轻人应依能力买房

“很多人都希望房价会下调，而在行情不好的时候，年轻人应该谨慎衡量，并依自己的能力决定买房或租房。”

排屋需求仍高

产业界人士无不期待，备受瞩目的碧桂园森林城市发展以及边佳兰综合石油中心计划，这两大发展计划是带动州内房市及经济稳定的“钥匙”。

尽管短期前景黯淡，但业界认为，柔州经济发展蓬勃，一跃成为国家经济发展火车头，值得市场观望的利好因素，在于州内限量房产价格和出租市场仍有增长趋势。

就二手屋市场而言，尽管一些地区的房价下调，但是旧城镇的双层排屋，却因需求量高，屋价看涨。

排屋的需求持续受到欢迎，尤其是靠近商业区的单层排屋，因交通系统规划便捷，而取得正面增长。

但交通便利及商业活动活络的旺区，如武吉英达花园和茂奥斯汀花园，房价仍受看好。

屋价平均26.6万

柔州的平均屋价在去年末季，达到26万6814令吉，比2015年的24万7674令吉高。

在租金方面，靠近大专学府且交通方便的单层排屋需求持续上扬，而新山区的双层廉价屋因限量供应但需求高，租金不错。

商店价格持稳

根据国家产业资讯中心数据，今年首季，柔佛商用产业交易量达695宗，按季降24.6%；交易值则是9亿485万令吉，按季扬45.8%。

柔佛共有1212个滞销单位，其中36%为分层地契商店、35%为三层商店与27%是双层商店。

服务式公寓严重滞销

无论如何，值得注意的是，被归纳为商用产业的服务式公寓滞销量惊人，全国3874单位中，单单柔佛一州就占了46%。

虽然交易量下跌，但大马亨利行称，柔佛商店价格稳定，靠近住宅和高等学府的商店更是有所增值，租金行情佳。

举例说，位于古来优美城的双层商店市价介于125万至140万令吉，理由是靠近永旺购物商场。

Rahim & Co点出，在去年第三季，零售空间按年增6.2%至1899万平方尺，但出租率却按年跌3.4%，达73.3%。

接下来，即将在柔佛新山登场的商场包括Mid Valley Southkey购物中心、柔佛佰乐泰购物广场（Paradigm Mall）、世界广场（Capital 21）及宜家（Ikea）。

即将入驻新山的4大商场：

Mid Valley Southkey购物中心

效仿谷中城成功案例的Mid Valley Southkey，将是南马最大的综合购物中心。

这个项目占地32亩，包含零售、休闲、办公室及住宅元素，并有250万平方尺的净出租面积（NLA）。

业者将注入与谷中城类似的休闲设施，因此除了一般零售店面，这里还会有电影院、保龄球场和其他休闲设施。

柔佛佰乐泰购物广场

即将在年杪竣工的柔佛佰乐泰购物广场，特点是拥有柔佛最大的室内溜冰场与电影院。

除了180万平方尺的零售空间，这里还有四星级酒店及263单位服务式公寓。

这座六层高的购物广场位于策略地点，距离新山市中心只有10分钟车程，到新加坡、乐高乐园（Legoland）、努沙再也（Nusajaya）则20分钟。

世界广场 

即将在明年中开张的世界广场，结合世界21个城市的设计元素。

商场面积达425万平方尺，共有1200个零售单位，店铺面积从120至5000平方尺不等，还有约2万平方尺的室内儿童主题乐园、国际博物馆、电影城及两层楼的霸级市场等。

配合全球化的主题，这里的楼层以五大洲命名，分别是中东/非洲、亚洲、澳洲、欧洲及美国。

宜家

位于迪沙地不老路（Jalan Desa Tebrau）的宜家，是继白沙罗和蕉赖后，大马第三家宜家。

这座耗资5亿9200万令吉的瑞典家具和家居用品商场，定于今年杪竣工，面积达4万6713平方米。

新山宜家在开张首年，预计会吸引300万至400万人流，随后走高至600万人，接近白沙罗商场的700万人。

依区新工程料可刺激产业发展

虽说国内的商务产业尤其零售空间恐过剩，但一般看来，依斯干达特区接下来陆续完成的发展及出现的新亮点，受看好可刺激产业发展。

陈徽清说，发展商看好依区的房产需求一直都在，特别是在新加坡工作的大马人，还有本地人以及新加坡人。

依区还有不少进行中的新工程，例如坐落在新山淡杯地区、6层楼高的世界广场，将兴建32层楼酒店大楼，预料在2018年竣工。

而位于美迪尼B区的The Compass 则会建有符合A级绿色建筑物指标的商业建筑物、酒店、商业空间以及服务式公寓。

宜家进驻新山地不老设立全国第三家兼最大的分店，预料今年底开业，新山纱玉河净化工程也将完工。

在基设方面，州政府持续改善交通网络，新山滨海大道从美迪尼连接至马新第二通道，靠近丹绒柏勒巴斯港口交界处的高速大道工程，预计在今年完工。

租用率达80.7%
办公楼需求正面增长

办公楼方面，根据国家产业资讯中心截至2016年底的数据，整体租用率改善到80.7%，2015年是79.9%。

办公楼空间需求可谓保持正面增长，租用率增加1万1457平方米。

官方数据显示，新建办公楼供应减少，去年只有两项新办公楼建竣，共7万8996平方米。

截至去年，柔佛共有212栋办公楼大厦，合共108万3867平方米，近期会有5栋新大厦落成，面积16万1123平方米，而规划中的4栋大厦共4万8479平方米。

办公室租金稳定

柔佛办公室领域表现稍有起色，去年下半年平均出租率达80.8%，2015年同期则是79.9%；年度认购量也不错，达1万1934平方米。

大致上，租赁市场稳定，其中Merlin Tower、朝圣基金局大厦与新山广场（Menara Landmark），皆调涨租金5.4至7.9%。

新山市中心的知名建筑物仍具吸引力，租金为每平方尺2.30至3.50令吉，外围地区的则是1.40至2.50令吉。

新落成的大厦则有位于阿都拉依布拉欣路的共识大厦（Wisma Muafakat），是国民储蓄银行的柔州新总部。

工用产业滞销

今年首季，柔佛工用产业市场交易量减26.6%，报168宗；交易值却按季升30.3%，达6亿9801万令吉。

柔州共有341个滞销工用产业单位，为全国之最，占总数的42%。

柔佛连排工厂价格介于60万至90万令吉，因面积和地点而异。

打造下一个赛城

一般上，柔州重工业聚集在新山、巴西古当、士乃和古来一代，并重视来往柔佛码头和士乃机场的距离。其他工业活动，譬如农业则聚集在笨珍和哥打丁宜。

值得注意的是，新加坡正在打造大士港口为新的工业大本营。

目前，州政府积极宣传边佳兰石油综合中心（PIPC）计划，并打算在古来士年纳发展数据中心枢纽，放眼成为下一个赛城，来吸引更多投资者。

报道 ：苏欣恩、谢梦苇