柔利基产业可负担屋逆流而上

柔州房产市场走势放缓,但房产人士认为现在是买屋的好时机。

柔佛产业市场自2014年走下坡,无论是住宅、商用、工用、农用产业和地皮交易,皆无一幸免。

身为主力军的住宅领域,交易量也跟随整体走势大起大落,2014年至今没有改善的迹象。

不过,利基产业和可负担房屋看似经得起考验。

利基产业及可负担屋不受影响
柔产业市场交易量跌

全球经济放缓与中国实施资金管制,拖累柔佛产业市场供应过剩,近年来交易量交易值齐跌。

但是,在哀鸿遍野中,却有两种房屋是逆流而上,就是利基产业和可负担房屋!

在中国发展商和依斯干达特区效应的支撑,过去几年柔佛的产业备受关注,不过,随着经济放缓,尤其中国资本管制,导致目前产业过剩。

数据显示,去年,柔佛州除了利基和可负担房屋,其他产业的交易量皆下滑。

大马亨利行解释,利基是指拥有特点的特定地区和产品,譬如滨水区产业。

“这些产业的买家不受经济放缓影响,且正购买更多房子。他们注重的是特色和概念。其中一个例子是新山百万镇碧雅湾(Senibong Cove)。”

根据国家产业资讯中心(NAPIC),今年首季,柔佛州价位超过100万令吉的住宅单位,成交量录得141宗,较去年同期的136宗稍微高3.6%,不过,按季跌31.5%。

新山百万镇碧雅湾项目涵盖公寓、排屋和别墅。

可负担屋需求高

截至今年首季,柔佛产业交易量按季减14.5%,录得9015宗;交易值则按季微增1.5%至47亿3234万令吉。

但价位介于25万至50万令吉的可负担房屋需求高,新推介获得热烈反应。

Rahim & Co产业顾问公司指出,在去年第三季,在柔佛州,价格介于40万至50万令吉的房子交易量按年扬7.6%。

中央及州政府推行可负担房屋计划,而州政府放眼在2019年完成6万单位。

过去数年,发展商为了获得更高的利润而兴建高楼,导致供应过剩。因此,州政府暂停发展高楼项目的申请,发展商也专注于可负担房屋。

实现居者有其屋
兴建更多可负担屋

为了让更多人实现居者有其屋的梦想,在2017年柔州财政预算案下,州政府将兴建更多可负担房屋。

其中,州内一些非法木屋区地段将用作发展可负担房屋(RMMJ)、A款柔佛社区房屋及B款柔佛社区房屋,涉及的征用土地费预计达3亿2875万令吉。

哥打丁宜双溪巴板(Sungai Papan)及克里当(Kledang)将开发新的住宅与发展计划,双溪巴板的地段涉及7900亩的综合发展计划,主要有住宅、商业、工业、教育与研究设施,预料会有6万个住宅单位,提供9万5000个就业机会。

至于克里当的发展计划,则是动用1500亩土地来兴建6000个可负担房屋单位。

此外,丰盛港、居銮、东甲、麻坡和峇株巴辖地区也将发展一马公务员房屋(PPA1M)计划。

一个马来西亚人民房屋(PR1MA)则放眼在柔州兴建2万1540个房屋单位,售价介于15万至35万令吉,以满足中等收入群的需求。

州政府也拨出2000万令吉,购下售价介于4万2000至8万令吉的可负担房屋,之后再让符合条件者以租购方式入住。

供需收窄房价料不大跌

展望未来,大马亨利行谨慎看待柔佛产业市场,但预计供需之间的差距会收窄,因为发展商改变计划,转而提供更多50万令吉房屋,或者清空库存。

“房屋需求依然在,但是没有相配的供应,另一个问题是获得终端融资。”

KGV国际产业咨询公司执行董事陈徽清则认为,柔州房市放缓,多少和国内整体房市趋缓一段时间有关,再加上银行借贷更严厉把关,令情况雪上加霜。

“但是,今年房价即使再下调,也可预见跌幅不大。”

他接受《南洋商报》访问时说,柔州许多发展商会推出价格少于60万令吉的有地房宅,调整步伐,以符合市场需求。

同时,他指出,州政府自2014年开始不批准服务公寓计划,接下来相信有一些之前批准的公寓计划,可能将缩小面积。

陈徽清。

住宅行情持续放缓
滞销占全国20.6%

除了利基和可负担屋,柔州跟随国内产业市场持续放缓,国家产业资讯中心指出,过去一年来的交易量与价值,双箭均朝下。

根据国家产业资讯中心数据,截至今年首季,柔佛住宅交易量与交易值双双按季跌17.3%,仅达5689宗或19亿1587万令吉。

同时,发展商共推介了1万6347单位,其中3668单位滞销,占全国滞销量的20.6%。

资料显示,双层及三层排屋名列柔佛滞销榜首,共有992单位,接着是公寓,有877单位滞销。

发展商调整营销策略

大马亨利行预见,柔佛住宅市场依然面临挑战,发展商将专注于清空库存和销售低于50万令吉的房子。

“许多发展商,包括知名业者,已调整营销策略来应付疲软的市况。”

一般上,发展商会提供简易支付配套,同时还会在销售配套里包含回扣、折扣及赠品,譬如买卖协议免律师费、贷款协议免律师费、橱柜、衣柜、冷气机、热水器和电器。

陈徽清同样说,为了努力催谷买气,发展商也会针对未售单位推出优惠,以吸引买家。

“或许我们会在本地市场看到部分投机分子抛售房屋,慢慢就会看到拍卖的屋子增加。”

陈徽清指出,不少人在数年前以投机心态购屋,随着陆续有不少公寓计划交屋,有的人拥有3至4间单位,开始感觉到摊还房贷的压力。

陈徽清:房市行情淡
买屋自住好时机

危机就是转机,陈徽清认为,目前房市行情淡,若要买来自住,现在就是买屋的好时机。

陈徽清补充,尽管有的购屋者将焦点转向二手房产,但在早前,以高价购入房产的投资者料不愿降价脱售,宁愿暂时守住产业,等待价格扬升时机。

坊间常会听见人们叹说房价攀高,本地一般打工族买不起,许多年轻人或首购族需父母帮忙筹资头期。

年轻人应依能力买房

“很多人都希望房价会下调,而在行情不好的时候,年轻人应该谨慎衡量,并依自己的能力决定买房或租房。”

新山纱玉河净化工程为新山市中心改头换面。

排屋需求仍高

产业界人士无不期待,备受瞩目的碧桂园森林城市发展以及边佳兰综合石油中心计划,这两大发展计划是带动州内房市及经济稳定的“钥匙”。

尽管短期前景黯淡,但业界认为,柔州经济发展蓬勃,一跃成为国家经济发展火车头,值得市场观望的利好因素,在于州内限量房产价格和出租市场仍有增长趋势。

就二手屋市场而言,尽管一些地区的房价下调,但是旧城镇的双层排屋,却因需求量高,屋价看涨。

排屋的需求持续受到欢迎,尤其是靠近商业区的单层排屋,因交通系统规划便捷,而取得正面增长。

但交通便利及商业活动活络的旺区,如武吉英达花园和茂奥斯汀花园,房价仍受看好。

屋价平均26.6万

柔州的平均屋价在去年末季,达到26万6814令吉,比2015年的24万7674令吉高。

在租金方面,靠近大专学府且交通方便的单层排屋需求持续上扬,而新山区的双层廉价屋因限量供应但需求高,租金不错。

位于新山丹绒古邦的Denai Nusantara公寓,只供月入8000令吉以下者申请。

商店价格持稳

根据国家产业资讯中心数据,今年首季,柔佛商用产业交易量达695宗,按季降24.6%;交易值则是9亿485万令吉,按季扬45.8%。

柔佛共有1212个滞销单位,其中36%为分层地契商店、35%为三层商店与27%是双层商店。

服务式公寓严重滞销

无论如何,值得注意的是,被归纳为商用产业的服务式公寓滞销量惊人,全国3874单位中,单单柔佛一州就占了46%。

虽然交易量下跌,但大马亨利行称,柔佛商店价格稳定,靠近住宅和高等学府的商店更是有所增值,租金行情佳。

举例说,位于古来优美城的双层商店市价介于125万至140万令吉,理由是靠近永旺购物商场。

Rahim & Co点出,在去年第三季,零售空间按年增6.2%至1899万平方尺,但出租率却按年跌3.4%,达73.3%。

接下来,即将在柔佛新山登场的商场包括Mid Valley Southkey购物中心、柔佛佰乐泰购物广场(Paradigm Mall)、世界广场(Capital 21)及宜家(Ikea)。

即将入驻新山的4大商场:

Mid Valley Southkey购物中心

效仿谷中城成功案例的Mid Valley Southkey,将是南马最大的综合购物中心。

这个项目占地32亩,包含零售、休闲、办公室及住宅元素,并有250万平方尺的净出租面积(NLA)。

业者将注入与谷中城类似的休闲设施,因此除了一般零售店面,这里还会有电影院、保龄球场和其他休闲设施。

柔佛佰乐泰购物广场

即将在年杪竣工的柔佛佰乐泰购物广场,特点是拥有柔佛最大的室内溜冰场与电影院。

除了180万平方尺的零售空间,这里还有四星级酒店及263单位服务式公寓。

这座六层高的购物广场位于策略地点,距离新山市中心只有10分钟车程,到新加坡、乐高乐园(Legoland)、努沙再也(Nusajaya)则20分钟。

世界广场 

即将在明年中开张的世界广场,结合世界21个城市的设计元素。

商场面积达425万平方尺,共有1200个零售单位,店铺面积从120至5000平方尺不等,还有约2万平方尺的室内儿童主题乐园、国际博物馆、电影城及两层楼的霸级市场等。

配合全球化的主题,这里的楼层以五大洲命名,分别是中东/非洲、亚洲、澳洲、欧洲及美国。

宜家

位于迪沙地不老路(Jalan Desa Tebrau)的宜家,是继白沙罗和蕉赖后,大马第三家宜家。

这座耗资5亿9200万令吉的瑞典家具和家居用品商场,定于今年杪竣工,面积达4万6713平方米。

新山宜家在开张首年,预计会吸引300万至400万人流,随后走高至600万人,接近白沙罗商场的700万人。

依斯干达特区发展带动柔州经济发展蓬勃,美迪尼的交通便利,吸引投资者的目光。

依区新工程料可刺激产业发展

虽说国内的商务产业尤其零售空间恐过剩,但一般看来,依斯干达特区接下来陆续完成的发展及出现的新亮点,受看好可刺激产业发展。

陈徽清说,发展商看好依区的房产需求一直都在,特别是在新加坡工作的大马人,还有本地人以及新加坡人。

依区还有不少进行中的新工程,例如坐落在新山淡杯地区、6层楼高的世界广场,将兴建32层楼酒店大楼,预料在2018年竣工。

而位于美迪尼B区的The Compass 则会建有符合A级绿色建筑物指标的商业建筑物、酒店、商业空间以及服务式公寓。

宜家进驻新山地不老设立全国第三家兼最大的分店,预料今年底开业,新山纱玉河净化工程也将完工。

在基设方面,州政府持续改善交通网络,新山滨海大道从美迪尼连接至马新第二通道,靠近丹绒柏勒巴斯港口交界处的高速大道工程,预计在今年完工。

租用率达80.7%
办公楼需求正面增长

办公楼方面,根据国家产业资讯中心截至2016年底的数据,整体租用率改善到80.7%,2015年是79.9%。

办公楼空间需求可谓保持正面增长,租用率增加1万1457平方米。

官方数据显示,新建办公楼供应减少,去年只有两项新办公楼建竣,共7万8996平方米。

截至去年,柔佛共有212栋办公楼大厦,合共108万3867平方米,近期会有5栋新大厦落成,面积16万1123平方米,而规划中的4栋大厦共4万8479平方米。

办公室租金稳定

柔佛办公室领域表现稍有起色,去年下半年平均出租率达80.8%,2015年同期则是79.9%;年度认购量也不错,达1万1934平方米。

大致上,租赁市场稳定,其中Merlin Tower、朝圣基金局大厦与新山广场(Menara Landmark),皆调涨租金5.4至7.9%。

新山市中心的知名建筑物仍具吸引力,租金为每平方尺2.30至3.50令吉,外围地区的则是1.40至2.50令吉。

新落成的大厦则有位于阿都拉依布拉欣路的共识大厦(Wisma Muafakat),是国民储蓄银行的柔州新总部。

工用产业滞销

今年首季,柔佛工用产业市场交易量减26.6%,报168宗;交易值却按季升30.3%,达6亿9801万令吉。

柔州共有341个滞销工用产业单位,为全国之最,占总数的42%。

柔佛连排工厂价格介于60万至90万令吉,因面积和地点而异。

打造下一个赛城

一般上,柔州重工业聚集在新山、巴西古当、士乃和古来一代,并重视来往柔佛码头和士乃机场的距离。其他工业活动,譬如农业则聚集在笨珍和哥打丁宜。

值得注意的是,新加坡正在打造大士港口为新的工业大本营。

目前,州政府积极宣传边佳兰石油综合中心(PIPC)计划,并打算在古来士年纳发展数据中心枢纽,放眼成为下一个赛城,来吸引更多投资者。

报道 :苏欣恩、谢梦苇

报道 :苏欣恩、谢梦苇

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