独家报道：郭晓芳

（吉隆坡24日讯）政府对吉隆坡敦拉萨贸易中心（TRX）的扶持，引发可能有损隆市和附近地区房地产市场的担忧，然而也有专家认为，长期而言，它能成为“正和博弈”，有望进一步带动周边发展。

政府昨日宣布为入驻TRX的公司提供系列奖掖措施，包括享有TRX认证地位的企业，其贷款及服务将豁免印花税、发展商70%法定收入5年内免税，以及工业建筑补贴。

这措施如今出现正负看法，有学者认为相关激励措施向市场发出了混合信号。

一方面，TRX被视为世界一流的金融中心，拥有高端混合商业、零售和住宅物业空间，应该会吸引买家和租户；另一方面则是激励措施凸显，在供过于求的产业市场中填补巨大空间，其实有其困难。

不过，也有专家认为，相关扶持短期而言是“零和博弈”，但一旦TRX成功后，它能变成“正和博弈”，私人发展商也将受益于其溢出的经济效应。为此发展商可把产业布局从红海转向蓝海，改由配合TRX的发展，从中获取其他类别商机。

林福炎：供应不多需求很高

隆优质产业如“猫山王”

北方大学经济系教授林福炎认为，隆市优质产业就像“猫山王”榴梿般供应不多，但需求很高。

“吉隆坡市中心地点好的A级优质产业不会过剩，政府给予奖掖优惠，是‘不得不做’的选择，希望可以给TRX一个很好的开始。”

打造“大马华尔街”

他指TRX的发展从第10大马计划时期开始，目标是把它打造成“大马华尔街。”

同时，他认为政府对TRX的扶持为短期性质，相信仅短期影响其他地区需求。

“政府不可能永久扶持TRX项目，但对推动经济发展来说，提供奖掖是好政策，因为大马需要转型至服务业，而成为发达国的条件之一，是需要健全的金融系统。

“长期而言，若成功打造TRX为优质高科技金融中心，将带动周边发展，除了吸引更多人才，私人发展商也将受益于其溢出的经济效应。如在TRX邻近地区发展商，持有地皮者，以后的产业发展项目会更好卖。”

林福炎从经济学角度分析道，从短期来看这可能导致‘正和博弈’状况；但长期而言，由于其溢出效应，TRX会对周边地区产生积极影响，形成‘正和博弈’的双赢局面。

故他建议，短期内同行宜避其锋芒，不要“硬碰硬”：“这块市场很大，私人发展商还有机会，可把产业布局从红海转向蓝海，配合TRX的发展以获取其他商机。”

经济学小知识：

零和博弈（Zero sum game）：指双方在博弈时，在严格的竞争条件下，一方获得利益的同时必然意味着另一方遭受损失，双方受益加和为零。

正和博弈（Positive sum game）：博弈双方利益都有所增加的双赢局面。

学者不看好TRX激励

租户恐离开其他项目

大马科技大学学者杰弗里威廉姆斯博士不是很看好TRX激励措施，他认为这激励措施可能会让买家和租户离开其他可见的新发展项目，导致业主下调价格和租金，降低他们的投资回报。

他向《The Edge》说，因该项目的规模，TRX项目从一开始就被视为存在风险，主要是市场上已存有悬置房产和空置单位的状况。

大马经济研究院（MIER）研究主管尚卡兰南比亚博士则认为，为确保TRX项目成功，需减少政府官僚程序中的繁文缛节及确保高素质人才的充足供应。

“能胜任新技术领域工作的高素质人才绝对是当务之急。若政府无法从国内来源提供，但至少需确保熟练劳动力流动顺畅。”

TRX位于吉隆坡市中心，占地70英亩，拥有现代化基础设施，获汇丰银行、保诚、华为、艾芬银行及许多奢侈零售品牌入驻，并吸引逾3万名员工在内工作。

邓志明：TRX瞄准跨国公司

租金非一般企业能负担

大马亨利行总营运长邓志明认为，TRX主要瞄准财力雄厚的跨国企业市场，租金价格并非一般企业负担得起，而70%豁免征税的优惠，估计只有参与TRX产业发展的发展商适用，租户并无法享有。

“租户不会为了享有奖掖优惠而搬到租金比以前更高的办公楼，这不合逻辑。”

他提到，政府为TRX租户提供奖掖非新鲜事，在前首相拿督斯里纳吉时期已提出此建议。他相信政府旨在提升TRX出租率，让它更物有所值，吸引更多金融业公司进驻，如基金管理、国际银行、投资银行、金融产品业者等。

不过，邓志明不排除TRX带来的大型办公空间（过百万平方尺），再加上默迪卡118的完成，将令整体办公楼出租率承压，促使业主提供租金回扣和较长租约，导致租金下滑。

他指出，因空间供应充足，目前TRX租金价位比国油双峰塔低，并不如之前预测高。后者因大部分空间已出租，租金维持在较高水平。

他预测随着出租率增加，TRX租金将随之逐渐调涨。

李有全：仍处疫后复苏

奖掖时机欠佳

中总金融与资本市场组主任李有全说，TRX项目经历5任首相，政府已投入很多资金，但对于奖掖优惠，还有待政府释出更多详情，再研究其细节，尤其是给于发展商5年内法定收入70%豁免征税方面，让市场感到不解。

“若真有70%收入免税，对发展商来说是很大的吸引力，即使业主减租金，也很难如减税般节省更多。”

他坦言，政府提供奖掖优惠的出发点是好的，但时机有点差，因目前市场还在疫后复苏阶段。

“我们理解政府欲尽快出租而采用奖掖政策吸引租户的做法，希望可以一箭双雕，但这将直接影响邻近地区的产业项目，导致不公平竞争。”

他认为，吸引外资不是那么简单，尤其是从其他国家迁移总部至大马，当中的员工转移、亲商环境、审查、语言、医疗、法治等问题，都会带来挑战。

“TRX项目对政府及私人企业是一道难题，原本的商业投资，如今要动用国家政策，由私人界买单，确实不容易，唯有公共及私人界一起努力让它成功，解决这道前朝政府留下的难题。”

吉隆坡部分大楼租金（每平方尺）：

TRX：8令吉50仙

默迪卡118：12令吉50仙

国油双峰塔：10至12令吉

双峰塔附近：6令吉50仙至7令吉50仙

其他吉隆坡办公产业：介于6至7令吉