（吉隆坡18日讯）有鉴于房贷申请及批准率走高，可能预示房市销售已经触底，分析员预测将出现“L型”复苏，但整个行业恐怕要到2018下半年才会反弹。

马银行投行在一份研究报告中指出，由于房贷的申请与批准率有所改善，因此，该行已检测到产业销售下跌的趋势，出现触底的初期迹象。

“根据我们和银行的讨论，我们了解到房贷的需求，主要是来自可负担房屋，包括了由州和中央政府支持的一马房屋（PRIMA）计划，对此，银行也比较愿意放贷。”

首季销售抬头

根据银行的数据，房贷申请已经连续4个月双位数增长（5月份按年增长16.6%，4月份增长21.3%，3月份增长19.6%）。

此外，房贷批准率从今年3月份开始，也一直处于双位数增长的势态。

分析员也说，该行所检视的房产上市公司，在今年首季的销售也出现抬头的动力。

按年比较，今年首季的产业销售额增长了21%，去年第四季和第三季分别萎缩8%和17%。

“除了房贷批准提高外，我们认为发展商积极的促销优惠、折扣、赠品等，也支撑了销量改善。”

可负担房供应大增

由于越来越多单位抢进可负担房屋，因此，分析员认为，该领域的供应看涨，也成为房市的隐忧之一。

分析员说，比起其他类别，可负担房屋的需求仍然相当强劲，主要有年轻人口支撑。

“然而，我们对可负担房屋领域也转为谨慎态度，因为近几年市场推出大量单位，发展商已把焦点转向这里。”

除了私人领域，目前，无论是州政府或中央政府，都有各自的可负担房屋计划，这进一步增加了供应数量。

各出奇招清库存发展商赚幅受侵蚀

不过，分析员认为，供应过剩仍然是目前房市的最大隐忧。

在2017年首季，尚未出售的房产单位，按年及按季分别飙涨48%和18%。

“虽然即将流入市场的新单位，在今年首季开始下降，按年和按季分别萎缩40%和38%，然而，大量的尚未出售单位，令我们感到担忧。”

该分析员认为，短期内供应仍然超越需求，归咎于尚未出售的新单位（包括现有及即将流入的）；值得注意的是，二手房屋拍卖的情况在首季也按年增加了14.4%。

因此，竞争激烈的市况，促使发展商使出浑身解数，推出富有创意的行销策略或折扣，设法清掉现有单位。

“还有，发展商目前也涉足更多可负担房屋，因此，我们预测在未来季度，发展商的赚幅将进一步被侵蚀，我们也把这个因素纳入估值考量。”

绿盛世一枝独秀
马银行投行分析员维持整体产业领域“中和”的投资评级，并对绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）给予“买入”评级。
“我们看好绿盛世，是因为管理团队很强，在过去20年，也有历史记录证明实力。虽然资产负债表因为过去几年积极购地而有点紧绷，不过，公司却能够在市场低迷之际，交出亮眼的销量。”
此外，绿盛世攫取市占率的策略也令人称道，即加强与客户之间的关系和服务。
“绿盛世应对负债率的方法之一，就是采用新的商业模式，即引进强大的伙伴，例如雇员公积金局，直接参与发展项目，以便减轻公司的初始成本。”