销售开始筑底 贷款申批齐扬
房市料L型复苏

(吉隆坡18日讯)有鉴于房贷申请及批准率走高,可能预示房市销售已经触底,分析员预测将出现“L型”复苏,但整个行业恐怕要到2018下半年才会反弹。

马银行投行在一份研究报告中指出,由于房贷的申请与批准率有所改善,因此,该行已检测到产业销售下跌的趋势,出现触底的初期迹象。

“根据我们和银行的讨论,我们了解到房贷的需求,主要是来自可负担房屋,包括了由州和中央政府支持的一马房屋(PRIMA)计划,对此,银行也比较愿意放贷。”

首季销售抬头

根据银行的数据,房贷申请已经连续4个月双位数增长(5月份按年增长16.6%,4月份增长21.3%,3月份增长19.6%)。

此外,房贷批准率从今年3月份开始,也一直处于双位数增长的势态。

分析员也说,该行所检视的房产上市公司,在今年首季的销售也出现抬头的动力。

按年比较,今年首季的产业销售额增长了21%,去年第四季和第三季分别萎缩8%和17%。

“除了房贷批准提高外,我们认为发展商积极的促销优惠、折扣、赠品等,也支撑了销量改善。”

可负担房供应大增

由于越来越多单位抢进可负担房屋,因此,分析员认为,该领域的供应看涨,也成为房市的隐忧之一。

分析员说,比起其他类别,可负担房屋的需求仍然相当强劲,主要有年轻人口支撑。

“然而,我们对可负担房屋领域也转为谨慎态度,因为近几年市场推出大量单位,发展商已把焦点转向这里。”

除了私人领域,目前,无论是州政府或中央政府,都有各自的可负担房屋计划,这进一步增加了供应数量。

各出奇招清库存发展商赚幅受侵蚀

不过,分析员认为,供应过剩仍然是目前房市的最大隐忧。

在2017年首季,尚未出售的房产单位,按年及按季分别飙涨48%和18%。

“虽然即将流入市场的新单位,在今年首季开始下降,按年和按季分别萎缩40%和38%,然而,大量的尚未出售单位,令我们感到担忧。”

该分析员认为,短期内供应仍然超越需求,归咎于尚未出售的新单位(包括现有及即将流入的);值得注意的是,二手房屋拍卖的情况在首季也按年增加了14.4%。

因此,竞争激烈的市况,促使发展商使出浑身解数,推出富有创意的行销策略或折扣,设法清掉现有单位。

“还有,发展商目前也涉足更多可负担房屋,因此,我们预测在未来季度,发展商的赚幅将进一步被侵蚀,我们也把这个因素纳入估值考量。”

绿盛世一枝独秀
马银行投行分析员维持整体产业领域“中和”的投资评级,并对绿盛世(ECOWLD,8206,主板产业股)给予“买入”评级。
“我们看好绿盛世,是因为管理团队很强,在过去20年,也有历史记录证明实力。虽然资产负债表因为过去几年积极购地而有点紧绷,不过,公司却能够在市场低迷之际,交出亮眼的销量。”
此外,绿盛世攫取市占率的策略也令人称道,即加强与客户之间的关系和服务。
“绿盛世应对负债率的方法之一,就是采用新的商业模式,即引进强大的伙伴,例如雇员公积金局,直接参与发展项目,以便减轻公司的初始成本。”

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