精明选购优质产业

近年我国产业市场放慢脚步,虽说行情惨淡,却正是反向投资的大好机会。

当有一部分人因无力支付房贷而抛售产业时,资金充足的投资者就可以乘机捡便宜,甚至获得更高的回酬。

乘低吸纳的概念,人人都知道,但是大马算是地广人多,没有做功课就茫茫然进场,就可能会赔了夫人又折兵。所以要在淡市中寻宝,事前准备绝不可少!

邓志明:只要了解市场和努力寻找对的投资机会,目前的市场不是绊脚石,而是投资良机。

专家指点迷津
投资优质产业有诀窍

房子应该是多数人一生中购买过最贵的东西。因此,决定买房时一定要做足功课,不可贸贸然跟风。

而最头痛的部分就是——买哪里?买哪种?几时买?怎样买?

这时候,可参考经验丰富的产业专家大马亨利行(Henry Butcher)营运总监邓志明和产业顾问卡立阿迪斯,为大马产业市场把脉的见解。

大马亨利行营运总监邓志明相信,目前产业市场疲弱,对手握现金的人而言,是进场投资的好机会,因为发展商和业主在开价方面会更务实,也愿意协商。

“只要投资者也秉持务实态度、了解市场和努力寻找对的投资机会,目前疲软的市场不会是绊脚石,而是投资产业市场的好时机。”

至于如何投资及投资哪里?邓志明接受《南洋商报》专访时,向读者传授“PLUSH”和“GET”贴士,相信可以为投资者指点迷津,从中选择适合自己投资目标的产业。

“PLUSH”投资贴士:

●准备(Preparation):决定购买前,先做功课

●地点(Location):寻找对的地点,可能是成熟或新增长区

●独特(Unique):利用可与其他项目区分的独特卖点

●优点(Strength):声誉良好和财务稳定的发展商

●守住(Hold):准备长期持有

“GET”投资地区:

●增长地区(Growth):可通过新高速大道抵达,和有新城镇的地区。这些地区会有巨大的改变,适合寻求资本增值的投资者。最初时期的租金回酬,应该不会很吸引。

●成熟地区(Established):成熟、受欢迎的地区;设施齐全;租赁需求强劲。这些地区的地皮有限,新供应不多,可提供稳定和具吸引力的租金回酬与资本增值。

●蜕变地区(Transformation):政府重新发展或规划,即将大改变的地区。适合寻求资本增值的投资者,直到该区变得成熟,最初的租金回酬应该没那么吸引。

购买拍卖产业时,必须做足功夫精密审核。


5大因素左右市场

除了投资贴士,邓志明也点出可能左右产业市场走向的五大因素。

首先,我国经济稳定,对产业市场来说是个福音。今年国家的经济增长预测介于4.5至4.8%。

接着,2017年财政预算案焦点仍是可负担房屋领域,且没有为高成本领域提供奖掖,都将促使更多发展商调整策略到可负担房屋领域。

第三个因素,是中国持续投资大马基础建设和产业发展领域,有望吸引更多中国人的眼光。

另外,本地产业市场的利淡因素,包括大马生意和消费者情绪持续疲弱,进而打击产业市场情绪。

令吉兑美元和新元大跌,将提高进口建筑材料的成本。不过,这意味着大马产业较便宜,可能会吸引外国投资者。

左右大马产业市场的5大因素:

●经济增长预测稳定

●2017年财政预算案焦点为可负担房屋领域

●大马营商和消费者情绪持续疲弱

●令吉兑美元和新元大跌

●中资持续注资

来临的第14届大选应该会刺激市场情绪。

房市仍面临挑战

大选料刺激情绪

不过,邓志明坦言,今年我国产业市场依然面临挑战,惟应该不会出现大衰退。

他继说:“与过去数年相比,需求将放缓,但相对稳定;产业价格也不会大跌。非有地住宅的需求会放缓,严谨的贷款申请程序也会影响认购率。”

同时,他指出,发展商会持续专注于可负担大众市场,并延迟推介高价位的住宅项目,还会绞尽脑汁,推出创意销售配套、奖掖和融资计划。

不过,在即将来临的第14届大选应该会刺激市场情绪,因为政府可能在这期间派糖果。

纵横产业领域25余年的邓志明,仍看好大马住宅市场的长期前景,因为处于购屋年龄层(25至54岁)的年轻人口数量高,低拥屋率也为产业市场提供进步的空间。

他也坚信,产业是抵抗通胀的良好工具。

8趋势中找下手机会

产业顾问卡立阿迪斯指出,尽管今年大马整体产业市场黯淡,但精明的投资者仍可寻得一些机会。

来自新加坡,现居吉隆坡的卡立,整理出投资者应注意的8大趋势,从中寻找良机。

房子低于市价

遭拍卖低于市价的房子,对现金充裕的投资者而言是个大好机会。

一般上,这些产业都是属于廉价或中价范围。

从投资角度看,购买这种产业是明智的,因为可以把原本只能用来购买一间高价格房子的资金,就可购买数个单位。

由于购买成本低,租金回酬当然较高,将足以支付房贷或取得现金流。

不过他提醒,值得注意的是,在这种情况下,精密审核功夫十分重要,因此建议聘请一名好律师和中介,协助进行交易。

此外,投资者可能需要额外一笔钱,来支付前任屋主未偿还的管理费、水电费和门牌税。

以公交为导向(TOD)

根据卡立的研究,靠近捷运路线的产业,在二手和租赁市场,可开出高过市场5至10%的价格。

因此,潜在购屋者可在捷运站一公里范围内的住宅“寻宝”。

说到如何确保产业增值?最容易的方法是购买最可负担,同时有最大增值空间的产业。

购屋者眼光可转向吉隆坡南部,政府计划在这里打造3个项目——大马宏愿谷(MVV)、吉隆坡国际机场航空城(KLIA Aeropolis)和赛城网络市中心(Cyber City Centre)。

由于隆南地皮成本相对便宜,代表发展成本较低,增值空间大,也将是未来的热点。

政府也在隆南规划基建,包括加影捷运站、捷运第二路线和隆新高铁。一旦捷运站竣工,产业会获溢出好处。

旅游区酒店套房

令吉汇率疲软对大马人不利,但将促进我国旅游业,吸引更多游客和刺激旅游开销。

因此,除了吉隆坡,产业投资者可将眼光转向马六甲、依斯干达和槟城的酒店套房。

投资者须注意的是,酒店套房必须有妥善的管理层,且地点应该靠近旅游景点和购物中心。

综合用途零售单位

零售单位与令吉颓势和酒店套房息息相关,因为有汇率优势的游客会前来花费。

投资这类型产业时,须确保发展商声誉良好及是否拥有产业管理臂膀。

最佳的产业是综合用途项目,里面有住宅、酒店和零售元素。才会为店面带来最多人流。

就像酒店套房,除了吉隆坡,有潜质的市场为马六甲、依斯干达和槟城。

精明城镇未来趋势

Y世代要求高,对房子的需求不只是一个可遮风挡雨的屋顶。因此,精明连接城镇是未来的趋势。

发展商必须推出更创意的点子,通过打造一个生气勃勃的社区来区分和为旗下项目增值。

短租需求高

由于令吉疲弱和缺乏合适的宿舍,市场对Airbnb和学生住宿的需求高。

最适合Airbnb的单位面积应该至少有500平方尺,必须有各项设施,譬如厨房、洗衣机和微波炉等。

Airbnb单位地点应该接近旅游景点,如武吉免登、槟城乔治市和新山中环(JB Sentral)。

卡立称,一名朋友在武吉免登捷运站步行8分钟范围拥有一个阁楼单位,每月租金都有1万令吉。

不过,值得注意的是,一些公寓的管理层不准许这些短租活动。

灵活工作空间

大马政府支持创业,本地初创文化充满生机,也有孕育出许多新的知名企业。

卡立举例,在新加坡这股趋势催生了灵活办公空间,无所不在,“共享工作空间”生意红火。

“共享工作空间”的趋势适合刚起步的企业家,他们虽然注重成本,但需要网络连接、打印和扫描等设施。

若业主手上有空置的办公空间,何不转换为“共享工作空间”?他还建议,以人头计算租金。

二手房价位低

若立刻需要一间房子,二手单位是不错的选择,价位明显较便宜,可能比新推介单位价格低达30%。

因为产业市场市场饱和、产业价格放缓,已成买家市场。

值得注意的是,购屋者必须有额外的现金来支付头期、法律费和其他成本。

但二手交易的好处是,屋主往往较乐于协商。举例说,若无法支付10%头期,可协商支付条款。

卡立看好雪州士毛月、依斯干达特区东门开发区和槟城峇六拜。


雪产业物有所值

卡立剖析了我国各大市场的看法,先从雪兰莪开始。

雪兰莪位于吉隆坡外围,与市中心有一定距离,因此产业价格处于较可负担的水平。

这里每平方尺平均价格介于400至600令吉,一些地区的价格可能更低。

雪州人口大部分为本地人,买房目的一般是自住,主要是由本地市场推动。因此这里的价格受控制,不会像炒房活动热络的吉隆坡般大幅波动。

卡立认为,雪州屋有所值,各项基建项目,譬如捷运,还会改善路线周围的产业价值。

“从双溪毛糯至加影,靠近捷运线的地区,应该会受当地人的欢迎,因为可减少前往巴生谷工作的通勤时间。”

此外,卡立观察到,雪州也有许多价格低于60万令吉的可负担产业,都属当地人可承担范围。

因此,他建议研究捷运路线图,瞄准周围的产业。

“对本地人来说,购买靠近捷运站的产业,可提高整体价值和租金,尤其当捷运竣工,附近的产业需求更高。”

士毛月巴刹峇鲁路年前开始重新改回双向道,惟因双重停车问题严重,虽然是非繁忙时段,当地交通也是乱糟糟!


士毛月是下一个蒲种

卡立指出,购屋者还可以在士毛月找到可负担价位的产业。

他相信,士毛月与2005年的蒲种十分相似,当时,蒲种还是一个新兴城镇。

他解释,当时蒲种的房价大约是每平方尺190令吉。随着发展洪流,2013年的价格已涨至每平方尺700令吉。

安邦轻快铁延长线投入运作后,蒲种共有5个轻快铁站,预计产业价格还会进一步上升。

同样的,巴生谷南部会跟随蒲种的脚步。

因此,他相信,士毛月的房价可能从目前的每平方尺270至300令吉范围,上扬至600令吉。

非每个地点适合购屋

与蒲种一致,当该城镇的人口达到临界点,可能会有新基建。未来加影捷运开通后,可能会有新快捷巴士系统(BRT)、甚至是捷运第一和第二路线的延长。

不过,卡立警惕,雪州范围辽阔,共有9个行政区,不是每个地点都适合购屋。

“你可以在沙白安南(Sabak Bernam)和瓜拉冷岳(Kuala Langat)找到便宜及可负担的产业,但是你的产业可能不会增值,因为这些地方还未开发,也没有主要经济活动,基建也有欠理想。”

除了士毛月,卡立看好的地区还有Kwasa白沙罗(Kwasa Damansara),因为该城镇有2个捷运站。

做足功课寻找捷运路线周围的产业,未来很大可能升值!


研究吉隆坡标志项目

卡立指出,自1980年代起,吉隆坡一直以惊人的速度发展,接下来也有许多标志发展项目,包括敦拉萨国际贸易中心(TRX)、吉隆坡大都会(KL Metropolis)、大马城(Bandar Malaysia)、富都监狱重建计划等。

他建议更深入地研究进行中的项目,并尝试寻找附近的产业。

目前,吉隆坡的主要经济动力来自5大元素,就是巴生谷捷运第一路线(KVMRT1)、双溪毛糯-沙登-布城捷运第二路线(简称SSP MRT Line 2)、圆线(Circle line或捷运第三路线)、武吉免登行政区、敦拉萨城行政区和泗岩沫(Segambut)行政区。

捷运第一路线即将于7月17日全面开通,第二路线预计在2022年次季开跑,第三路线则是在2025年竣工。

武吉免登3发展项目

武吉免登行政区里,有三大发展项目——未来的金融区TRX、吉隆坡118大楼(KL118,前称独立世代或Warisan Merdeka)及武吉免登城市中心(Bukit Bintang City Centre)。

TRX是吉隆坡金三角的延续,也有专属捷运站。一旦吉隆坡118大楼竣工,将超越国油双峰塔,成为大马最高的建筑物。

隆新高铁(HSR)是敦拉萨城行政区的最大利好因素,会有高铁在吉隆坡的终站。

除了隆新高铁,大马城综合发展项目里的2个捷运站,将连接捷运第三路线和高铁。

泗岩沫行政区的卖点则是发展总值达150亿令吉的吉隆坡大都会(KL Metropolis)综合发展项目。

这里会有马来西亚国际贸易及会展中心(MITEC)、一家购物中心、豪华公寓项目、艺术中心、博物馆、展览厅及一个健康与保健区域。

同样的,附近也会有捷运站。

发展商继续推出可负担房屋,并延迟推介高价位住宅项目。


留意隆市可负担房屋

有些人或许会因无法负担吉隆坡一带的房产而感失落,不过,在吉隆坡的部分地区,仍可找到可负担房产。

联邦政府正积极推出可负担房产项目。

此外,2016年财政预算案也计划在靠近轻快铁和捷运的10个地点,譬如班兰再也(Pandan Jaya)、冼都(Sentul)及蒂蒂旺莎(Titiwangsa),兴建5000个一个马来西亚房屋(PR1MA)及一马公务员房屋计划(PPA1M)单位。

卡立建议,参考以下的清单来评估各项一马房屋计划:

1. 到PR1MA网站参考平面图。

2. 查询项目附近是否有交通规划,譬如通过谷歌查询安邦轻快铁扩展计划的资料。

3. 查询政府拨出的预算,例如政府为轻快铁扩展计划拨出100亿令吉。

4. 查询推动经济增长的元素,如武吉加里尔的主要活动是运动场所及教育学府。

5. 查询就业机会,如体育馆及教育学府是武吉加里尔的主要就业来源。

然后,他会使用每月贷款计算器及收入对贷款比率计算,本身是否能负担得起这里的房产。

炼油与石油化工综合发展项目,利于依斯干达特区的东门开发区。


柔佛东门潜能庞大

若要柔佛置业,卡立仍看好依斯干达特区,因为相信该区是创造财富的机会最大,尤其是东门开发区(Eastern Gate)。

目前,巴西古当被视为落后的地区,但是卡立指出,东门开发区是唯一获得2016年财政预算拨款的地带。

政府拨出180亿令吉给边佳兰(Pengerang)炼油与石油化工综合发展(RAPID)项目,预计对巴西古当有溢出效应。

同时,当地人口增值,政府也拨款兴建新政府医院。

少有炒房现象

“东门开发区会是依斯干达特区下一个增长中心。努沙再也(Nusajaya)和新山的屋价已翻倍,这可能在东门开发区重演。”

东门开发区包括马赛(Masai)、巴西古当和百万镇(Permas Jaya),居民多数是当地人,还有一些日本人。

这里的屋价较可负担,很少有炒房现象。

峇六拜下一个热点

若要在槟城购买首个产业,卡立建议研究槟城交通蓝图(PTMP),并聚焦在槟城人聚集的外围地区,然后再缩小范围到轻快铁站附近。

槟城交通蓝图目前还在等待中央政府批准。

他指出,槟城峇六拜工业区,产业每平方尺平均价格介于550至800令吉,深具潜力。

他认为,一旦计划中的轻快铁站和连接丹绒武雅的25公里大道竣工,将释放峇六拜区产业的价值。

“峇六拜是下一个热点,因为靠近槟城第二大桥、自由贸易区和机场。此外,这里将会有2个轻快铁站。”

倘若负担不起槟岛的产业,卡立建议,将目标转至临近槟二桥的地区。

根据大马亨利行数据,自2006年,宣布槟二桥计划起,峇都加湾和威省的地皮价格从每平方尺8令吉上跳至50令吉。

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