经济放缓，影响工厂需求；去年，滞销工厂数量刷新10年记录，当中，柔佛更占36%，全国最高。

眼下市况大不同，房产顾问认为，工厂业主可能是时候走出舒适区，摒弃“工业区只是工厂”的狭隘理念，通过注入新元素，例如利用时下盛行的工业风，为工厂增值。

就像过去住家改成商用一样，只要懂得变，即使是老旧的工厂，也可变成会下金蛋的鹅！

雪隆槟柔餐饮先跑  工业区咖啡飘香

在工业区做餐饮生意？

连资深餐饮顾问都极力反对在工业区搞餐饮，认为工业区人烟稀少，平日只有工厂员工光顾，周末时更是冷清清，何来的人流和生意？不过，我们已经看到不少成功例子，雪隆、槟城和柔佛工业区内，都有一些做得很出色的咖啡座和餐馆。

这期，我们访问隐藏在宁静的双威白沙罗科技园的Bean Brothers咖啡馆，这家来自韩国的连锁品牌，更不吝分享蓝海策略，教路提高老旧工厂价值的妙招。

去年，工厂市场表现不佳，产业估价及服务局（JPPH）之前的报告也预测，今年同样平平无奇。

根据《2016年产业市场报告》，去年滞销的建竣工厂创下10年新高，按年攀升2.7倍，达897单位，总值估计有118亿令吉；全国工厂交易量也按年下挫20%，只有5609单交易。

作为业主，若想套现，但又找不到人接手，也找不到租户，该怎么办？

马来西亚房地产中介师协会（MIEA）卸任会长西华建议跳脱框框，利用产业的优势，为工厂注入新景象。

他说，工厂底楼可以作为展示厅，又或整栋工厂改做餐饮也是不错的方法，但必须先向市政局咨询各种限制和申请手续。

西华的建议，其实已有不少人想到，工业区冒现个性咖啡厅和餐厅已越来越普遍。

早在2009年，新山的茂奥斯汀工业区(Mount Austin)，就出现一间名为30号工厂的个性咖啡馆，且号称全新山最大；巴西古当轻工业区则有主打食材品质的Rowan & Parsley美食工作室。

槟城的代表作有前身是机械零件厂的五条路鉴赏家。

在吉隆坡，近期较红的有在孟沙的老旧美术印务局，变身而成的文创区，7万尺的空间被划分为5个空间，保留部分继续印刷故业，其他有咖啡座、餐饮地带、共享工作空间、小公园和活动场地。

工业区咖啡风吸引来自韩国的Bean Brothers落户在双威白沙罗科技园；斯里白沙罗（Sri Damansara）工业区则隐藏Bean Expedition at Manufactory（简称BEAM），雪州蒲种再也工业区则有HerbaLine Facial Spa 集合美容中心和Mama Kim餐厅。

工厂业主与其在这期间守株待兔，不如将空置的工厂改头换面，提高产业价值及租金。若仍是毫无头绪，西华认为可咨询专业产业顾问，找出解决方案。

租客难找 建议降价

租客难找，西华建议业主降价：“产业价格有上有下，投资者应该有这样的思维。在这时候，你应该降价。”

他说，空置工厂的成本更昂贵，降租和租户一同成长，才是双赢。

身为AXIS产托（AXREIT，5106，主板产托股）投资主管的西华表示，大型工厂并没有炒风，十分稳定且接近平衡。

“目前，滞销的是小型工厂，因为经济不佳，支援的服务需求减少。”

但西华认为，一旦油价回升，市场会在未来数年消化这些产业。

数据显示，去年滞销兴建中工厂有所减少，按年降26.8%至1267单位；滞销未兴建工厂也按年缩窄32.2%至59单位。

房产顾问认为，这只是反映出市场工厂供应过剩，发展商观察到这趋势，减少推出新的工业区项目而已。

对比各州的情况，柔佛滞销的建竣工厂更是按年涨2.8倍，达到321间，其中154间为半独立式厂房。

砂拉越滞销工厂排在全国第二，已建竣的工厂滞销，从前年的15单位，飙增9倍，去年有187单位总值7049万令吉的建竣工厂未售出。

值得注意的是，吉隆坡自2015年起就保持零滞销纪录；主因是吉隆坡土地贵，没有新推的工业区。

Bean Brothers别有洞天

记者约在中午造访Bean Brothers，以为工作日上咖啡馆的人潮不多；这家来自韩国的咖啡馆位处双威白沙罗科技园的最尾端，感觉路途遥远。

抵达大门，发现Bean Brothers并无做好“门面功夫”，外观与一般半独立式工厂无异，也找不到招牌，只有墙上的一排小黑字让访客辨认。

推开沉重的大门，才发现里面别有洞天，特地前来品尝咖啡或聚餐的人数也不少。

这里没有奢华的装饰，外露的钢铁支架、长短不一的复古灯泡、无装饰的洋灰地面，就是时下流行的颓废工业风。

来自韩国的Bean Brothers，首次进军马来西亚，选择在偏离吉隆坡市区的双威白沙罗科技园，却可以日卖约300杯咖啡！

马来西亚Bean Brothers董事经理蔡启泰坦率地说，保守计算，平日至少可以卖150杯咖啡，周末则是250杯。

“150杯是最差的时候。目前，我们日卖300杯，周末高峰时期更达到400杯。”

以一杯咖啡12令吉计算，每月营业额至少有6万令吉，最高可达到近12万。

另外，管理协调员戴舒艺补充，在Bean Brothers，每人消费大约介于30至60令吉。

营业额亮眼，但赚幅也非常重要，若收入与开支相似，无论生意多好，也等于零。

蔡启泰称，餐饮业最大的成本是工资及原料，净利占营业额10%至15%属可接受范围，20%则是非常健康，很少生意可以达到这水平。

1年收支平衡3年回本

大马Bean Brothers也面临此挑战，蔡启泰直言，第一年只是勉强收支平衡，目前还未完全回本，应该还需要多一年。

但庆幸的是，Bean Brothers不是独狼，背后有韩国母公司Able Coffee集团强力支持，才不至于走冤枉路。“这是我们的优势，母公司有充足的资源和经验，我们也无需额外投资。”

Able Coffee集团在大马Bean Brothers投入至少100万令吉初期资本，大部分用于内部装修和家具。

Bean Brothers咖啡馆的装饰看似不刻意，尤其是看似循环再用的桌子，其实是向木匠特别订制的，有的还特地钻一个大洞，其实都造价不菲。

投资方面，蔡启泰补充，厨房设备和咖啡吧则各占资本的20%。他称，大马餐饮领域变化莫测，两年回本是业界标准；但在韩国，一般上需10年才能回本。

“若在规划时期，无法在2年内达到这个目标，多数人会放弃。”

看好大马多元市场  打造团队冲向国际

为什么Bean Brothers会选择大马为首个海外分行？

也是大马人的蔡启泰说，管理层相中大马多元化的市场，计划在此打造国际团队，未来进军其他国家。

“在过去的2至3年，韩国咖啡生意已趋向成熟，因此我们想扩展至其他国家。韩国公司的主要挑战为语言，而大马较多元化。”

他相信，以此为基地，与直接从韩国开拓其他国家市场相比，这里较容易进军其他国家。

Able Coffee集团未来计划进军新加坡、泰国、台湾、日本、越南及柬埔寨。

此外，曾在韩国总部任职多年的他，认为大马市场灵活，具有高潜质。

5招让食客回流

近年来，大马餐饮业刮起咖啡馆旋风，处处都可见到各式各样的咖啡馆。

但是，经营咖啡馆的初期资本庞大，加上消费者多为“打卡”而来，回流不多，不少业者撑不过3年就闭门大吉。

蔡启泰大方传授设立餐饮生意时的考量。

1 咖啡馆不只卖咖啡

蔡启泰说：“酒、香烟和咖啡是世界上最安全的生意。”

美国知名作家戴维考特莱特将酒精、烟草和咖啡因列为三大宗“瘾品”，其中咖啡因的使用最为广泛。

数据显示，每人平均日饮70毫克咖啡因，在瑞典和英国等国家更是超过400毫克，相等于4杯咖啡。

人类学家尤金安德森更指出，世界上流行最广的名词，为咖啡、茶、可可、可乐，四者皆含咖啡因。

值得注意的是，Able Coffee集团经营的是咖啡生意，咖啡馆只是其中一门业务。

戴舒艺解释：“我们不只是营运咖啡馆，还有提供烘培咖啡、网上订阅咖啡豆、批发、咖啡教学等服务。”

蔡启泰说：“身为咖啡公司，我们需要各种业务，不能只依靠咖啡馆来支撑。”

目前，大马Bean Brothers只是提供咖啡和食物，偶尔会开办咖啡教学班，蔡启泰计划年杪前开始自行烘培咖啡豆，未来可拓展批发生意。

他认为，从商业角度看，咖啡馆的扩展度（scalability）有限，较难复制成功案例。

“咖啡馆的人力资源少，业主可以是主厨或咖啡师，分身乏术。因此，一家咖啡馆的增长有限。与咖啡公司相比，我们拥有许多不同专长的员工，譬如营销、品牌方面等。”

2 了解目标市场文化

蔡启泰将咖啡文化分为日韩及美国两大类，从中寻找大马市场的定位。

在韩国，咖啡是背景；韩国人居住空间小，因此较为外向，长时间在外消遣，譬如上咖啡馆。

“因此，韩国的咖啡馆重金设计空间，有各种主题，如花园及书本。在这种情况下，咖啡成为背景。”

在美国，咖啡是主轴；美国人居住空间大，待在家里时间较长，倾向外带咖啡，不会停留咖啡馆，因此较注重咖啡品质。

在马来西亚，咖啡是配角。

戴舒艺称，大马咖啡馆文化贴近澳洲墨尔本，倾向早午餐，因此本地的咖啡馆必须有食物及咖啡。

“韩国人的习惯是，用餐完毕才往咖啡馆续摊。但是，在马来西亚，若一家咖啡馆没有提供食物菜单，生意不会红火。”

3 找对的地点

一开始构思咖啡馆时，大马Bean Brothers想要偌大的空间，因此只能选择郊外的工厂或店面。

除了空间，工厂的好处包括许多免费泊车位、每平方尺租金及水电费较商用产业便宜。

下一步就是寻找“对”的工业区。

戴舒艺解释，双威白沙罗科技园与其他侧重制造的工业区不同，这里有办公室甚至数家高端摄影棚，较多专业人士。

“此外，这里临近高密度地区，附近就是珍珠白沙罗及The Curve商场，有许多上班族和学生，所以我们不只是瞄准工业区里的人。”

一般上，工业区给人的印象是工厂、修车厂等蓝领工作；但仔细观察，夹在住宅区和商圈之间的双威白沙罗科技园，并非传统工业区。

这个工业区紧邻低密度的Rymba Hills别墅，邻居也是跨国公司分行、本地公司办公室、门市、摄影棚、活动空间甚至是宗教场所。

因此，这里的人口以白领居多，不时也有专程前来的消费者。

无论如何，工业区的坏处是曝光率低，与处于路边的店面相比，人们较不会留意。

还有，由于工业区地点偏远，在申请营运执照方面，可能需要较长的时间。

一般上，若是在吉隆坡市中心，应该可以2个月内获得执照；在Bean Brothers的案例，则耗了一年半。

4 靠口碑营销

由于地点偏远，Bean Brothers大多是靠口碑营销，通过消费者与亲朋戚友之间的交流，提高知名度。

戴舒艺称，口碑相传造成Bean Brothers与路边的店面不同，消费者愿意专程前往。

此外，Bean Brothers也努力经营社交媒体，接触年轻一族，同时与其他品牌合作举办活动，将咖啡文化融入其他领域，譬如商业活动、艺术圈、地下音乐会、时尚派对等，从中提升知名度。

5 善于利用空间

工厂一般面积庞大，加上工业风设计，有空间可接租用场地的订单。

尽管需求高，但Bean Brothers仍以老客户为先，每月只开放最多2个名额给包场活动，或者只出租楼上空间，底楼仍正常运作。

蔡启泰透露，包场办活动至少须租4个小时，每小时租金为800令吉。不过，由于举办一场活动需要充足的准备及善后功夫，通常都会超出4个小时。

除了租借空间，若有必要，Bean Brothers也可以提供饮食服务，甚至是与品牌合作，共同举办活动。

蔡启泰观察到，很多人舍弃在酒店举办活动，转而租赁具有特色的空间。

与一般餐饮供应商不同，Bean Brothers坚持现场即冲咖啡，无论是任何活动，务必让消费者享有同等的咖啡体验。

餐饮旋风吹到  工业区华丽转身

柔佛●30号工厂：名咖啡师驻守

于2009年成立的30号工厂，号称是全新山最大的咖啡馆，是当地人品尝咖啡和周末聚餐的热点。

这里有获奖连连的咖啡师驻守，还会开班授课，分享烘培、冲泡与品尝咖啡的基本知识。

此外，这里也设有咖啡学院，提供全职咖啡师课程。

由于30号工厂位于新山东北的茂奥斯汀工业区，面积大，泊车位多，成为生日派对、俱乐部活动和求婚的热点。

30号工厂面子书专页显示，这里也办周末市集、产品发布会等各种活动。

雪兰莪●Mama Kim：绿化业绩翻倍

HerbaLine Facial Spa旗下的餐厅Mama Kim，去年在雪州蒲种再也工业区开设分行，扩大版图。

过去，HerbaLine曾在商场开设分行，但需承担昂贵租金，也无法随意打造绿化环境。联合创办人兼董事经理刘殖群认为，在商场，无法做到理想中的绿化氛围，顾客还要面对泊车压力。于是，他之后决定购置独栋物业，依据个人理想打造出不同的气氛，虽需承担房贷，可最终物业是属于自己的。

从顾客下车的那一刻，就有专人接待，没有泊车烦恼。与在商场设分行相比，在外打造绿化环境更让该公司的业绩翻倍。配合一些店面的设计，HerbaLine还拓展业务至餐厅及迷你酒店。

吉隆坡●APW：印刷厂成热点

前身为美术印务局（Art Printing Works）的印刷厂，在第三代掌门人余孙伟改造下，变成城中热点A Place Where…（翻译：那个……的地方）。

由于印务局近几年生意萎缩，余孙伟根据生意现况，保留部分印刷部，其余空间则投资改造一番，作为餐饮、公园、活动场地、时下流行的共享工作空间。

如此，既能继续老本行，也能做包租公增加收入来源，皆大欢喜。

位于吉隆坡孟沙的工厂，约有7万平方尺，被划分为5个空间，分别是印刷厂、Uppercase共享工作空间、Paper Plates餐饮地带、小公园和活动场地。

数家咖啡厅、餐厅和酒吧像引擎般的吸引年轻人前来“打卡”。同时，其策略地点也吸引不少租客。

雪兰莪●BEAM：餐点中西合璧

Bean Expedition at Manufactory（简称BEAM），隐藏在斯里白沙罗（Sri Damansara）工业区里。

这家“中西合并”的咖啡馆除了售卖手工咖啡，还提供本地和西式餐点。

咖啡爱好者更可在这里找到在家冲泡手工咖啡的原料，包括咖啡豆、法式压滤壶、滤杯、滤纸、茶壶等用具。

与其他手工咖啡馆相似，这里也开办了冲泡与品尝咖啡课程。

有趣的是，有咖啡馆老板梦的香港艺人陈展鹏，2015年配合录制《星级健康3》，曾在这里当过三天“老板”。

柔佛●Rowan & Parsley：注重食材品质

位于柔佛巴西古当（Pasir Gudang）大道旁轻工业区的Rowan & Parsley美食工作室，注重食材的品质。

在面积逾9000平方尺的工厂里外，种满了各式植物与香料。

食客坐在落地窗温室里，同时享受食物和迷人的花园景色。

业主将宽敞的工厂内部打造成吧台、半开放式厨房和用餐空间，挑高的天花板和落地窗带来空间感。

无固定菜单是这里的卖点，有质量的美食常吸引人们包场宴客。

槟岛●Macallum Connoisseurs：集合多元空间

前身是机械零件厂的五条路鉴赏家（Macallum Connoisseurs），在寸土尺金、泊车永远是个问题的槟岛，显得特别。

这里有足够的泊车位，加上集合烘培场、咖啡馆、餐厅和学院在一个屋檐下，成为人们用餐的好去处。

这家咖啡馆虽然是间工厂，但处于中心地点，位于乔治市世界文化遗产古迹区和日落洞之间，敦林苍佑大道旁。

“五条路鉴赏家”的面积约8000平方尺，偌大的空间足以举办各式活动，包括艺术展览、团队活动，甚至婚宴。

报道：谢梦苇 摄影：谢德煜、业者面书粉页