房价已触底?/张仰荣博士

2014年3月和4月,我曾在《南洋商报》刊登的3个文章讨论过以下课题:

1.2010年至2014年产业价格迅速上涨;2.2014年3月产业价格达到无法持续的水平;3.2014年产业价格开始下滑;4.我们在1997/1998年亚洲金融风暴的教训?

而在第三篇文章中,以“我们能否从1997/1998年亚洲金融风暴中引以为鉴?”结束。

这次,我想与大家探讨2010至2015年产业泡沫破灭,产业价格下滑,是否已触底?

什么是产业泡沫?产业泡沫(或称为住宅市场泡沫)是一种国内外都发生过的经济泡沫。

产业泡沫有三大特征:

1.价格迅速上涨

2.价格无法支撑

3.价格下跌

历史角度来看,我根据财政部的《产业市场报告》,集合从1994年至1998年的资料,掌握到了以下的交易和价格走势。

今年1月以来,我又看到了1997/1998亚洲金融风暴(简称97区域金融风暴)开始前数个月所发生的现象。

现在将用1994年至1997年,产业价格迅速飙涨的趋势来研究,并与2010年至2013年产业价格迅速上扬的趋势做个比较。

产业价格大跌几率高

历史数据显示,97区域金融风暴是在1994年至1997年4年内,产业价格大涨78%后就爆发了,而当时期的产业价格涨幅,相等于每年平均19.5%。

2010年到2013年4年内,我国的产业价格平均也每年增长17.3%,很可能会引致我国经济陷入一个严重度如同1997年的经济危机。

那么?产业价格将于明年或后年大跌?

今明年内,产业价格大跌的几率很高,且幅度就会像97区域金融风暴时期,产业价格大跌的跌幅。

三派意见分歧:

自从2010至2015年的产业泡沫破灭,市场内专家都针对目前的产业市场,和未来的产业价格走势给了不同的意见。

我根据《Free Malaysia Today》和 PropertyGuru网站的报道和资料,将这些专家的意见归纳为“乐观”、“悲观”和“现实”三大派。

乐观派看法:估价师、产业经纪

1. 应该租?

不,现在才是买屋的最佳时机。产业市场已触底,购屋者应该考虑为自己选购合适的产业。虽然目前产业有供应过剩的局面,但会在1至2年内恢复正常。

2.今年是进场最佳时机

许多发展商推介的工程都在短期内就售罄,显示出住宅产业购兴正在复苏。购屋者正回到市场内,且银行也更积极的放贷。

3.吉隆坡房价继续上扬

尽管产业市场疲弱,吉隆坡的屋价持续上扬。

4.高档产业已恢复扬势

高档产业已触底,我们展望末季可能看到价格复苏。吉隆坡产业价格持续上扬。

未来市内主要且成熟地区的住宅产业价格料保持韧力和获得温和的资本增值。

悲观派看法:经济学家

1.房价明年下滑

产业市场自去年初,在产业投机分子无法找到租客或买家,或无法偿还银行贷款时,就已开始显示出放缓的征兆。 中高档的住宅产业价格将下滑。随着银行贷款更难,产业投机活动也开始收敛。

2.商务产业过剩恶化

今年内,巴生谷的零售空间料达6000万平方尺的关口。而商务产业供应过剩的潜在冲击,将在明年恶化。 因为单单是巴生谷,就会有额外490万平方尺办公室空间即将建好并流入市场。商务产业供应过剩,需时多年来盘整,而且将对业主和商场的营运业者带来压力。

3.中国资金管制导致搁置

随着中国资金管制,柔佛、吉隆坡和槟城可能会有大量搁置工程。中国资金管制后,留下的投资空缺,国际和本地买家都无法弥补。

现实派看法:非产业领域业者

1.年轻一代恐买不起房

年轻人无法购屋的问题日益严重,我国80%人口没有能力拥有本身产业的问题开始扎根。就算是中等收入群也负担不起可负担房屋。

2.现在是租户市场,但……

长期内,拥屋的好处将超越租屋。依你的需求买一间屋子。买你所能负担的房子,千万不要为了投机而买。

3.大师和投机分子的影响

目前的情况相当矛盾,市场上供应过剩,但产业价格却非常高。这是因为过去几年,“产业大师”到处呼吁人们买房并卖出赚快钱的投机活动后果。

而那些因为投机而买入产业的人,现在可能已经领悟到自己被误导了。

房地产也是一种商品

产业是商品?

在我国,房地产常常被视为是不同于橡胶、原棕油、家具和汽车等的商品。

但我认为,房地产就是一种商品,应与对待橡胶、原棕油、家具和汽车等商品一样。当然产业领域也是大马经济的一部分。

惟业者常常给人的印象是:他们认为大马产业领域与众不同,还认为大马的产业领域不会受到国家经济改变的影响。

大马产业领域是国家经济的一部分,当然也会跟随国家经济改变。

供需推动产业价格

另外,产业价格赖于供需的市场力量。但不少产业领域业者,常常给人“大马产业价格,不受供需的市场力量影响”的印象,而他们可以摆布和操纵。

很多人甚至认为,有了花俏的广告手法,就可以把产业价格定在本身想要的盈利范围。

产业价格应该由市场力量,即供需所推动。

当需求高于供应,价格就会上扬,反之,供应多过需求,价格就会下滑。

80%国人无力买房

另外,也常有业者认为,大马的消费者有无限的资源来持续购买产业,和支付任何价位的产业。

我认为,高达80%国人没有能力购买本身的房屋,而且可负担目前价位产业的资源有限,且中产阶级远远不及可负担房屋的水平。

为了支撑我有关“80%大马人无法拥有本身房屋”的论调,我以每月收入3000令吉、8000令吉和1万4000令吉的家庭,做一些对比和计算,研究这3种家庭的房贷负担能力。

我认为,这三种收入群占了国内80%的家庭。

而根据计算,他们都无法负担,价位超过15万令吉的房屋。且也只有我计算中的高收入家庭,有盈余可负担房贷,然而在国内主要城市,却难以找到价格为15万令吉的产业。

总的来说,我认为,房产业者的意见矛盾。

跌幅恐大过97金融风暴

那么,产业价格下滑,是否已触底?

基于何启斌关于明年我国将陷入经济衰退的预测,我认为,产业价格可能进一步下滑,且幅度可能更大。

届时产业价格跌幅,可能比97区域金融风暴时期的产业价格跌幅更大。

当时,住宅价格大跌36%,商务产业价格也跌了43.9%。

无论如何,1997/1998年期间,生活成本还是可应付的水平,当时人民并不如现在般挣扎。

而且,当时大家可能还有剩余的钱可储蓄,当时,挣扎生存的是银行。

依目前国人的购买力、薪金停滞、消费税负担、产业供应过剩及经济持续下滑来看,我相信,产业价格将从目前的水平下跌25%至30%,甚至比97区域金融风暴时期的跌幅更大。

且在2010年至2014年,产业价格暴涨时代的投机分子将受到最严重的打击。

产业价格跌势2015年开始了,且正在继续也未触底!然而,我也无法点出产业价格何时触底。

大马明年恐衰退

现实是,大马明年将陷入衰退。

像经济学家何启斌博士去年5月6日,接受《Free Malaysia Today》专访时曾预测,大马明年将面对经济衰退。

大马将陷入经济衰退,而大部分领域都会放缓。届时,全部领域,除了原棕油领域都会被经济衰退影响。

且今年起大马将会感受到衰退的冲击,包括消费者信心下滑、油气、银行、零售和电子领域员工被裁。

自1960年代,大马每10年都会面对一次经济衰退。 1960年初,全球橡胶价格衰退引起经济衰退;1967年则因令吉贬值;1970年也是全球胶价大跌引起经济衰退。

接着1980年代,我国因外资外流和产业泡沫破灭而陷入衰退;1990年代货币大贬值,经济萎缩7%。

2008年大马再次面对经济衰退,但成功渡过难关。2018年,经济衰退料冲击所有领域。

总结:按兵不动静待2020年

这时大马人该怎么做?

不要听信谣言。聆听自己的心声,自己的直觉!

根据本身的需求买一间房子;是的,买一些你可以负担,千万不要因为投机目的而买房。

如果你正想要买房,等!别急!若你不是很急,更好是等到2019年或2020年。

因为到时,隐约出现的大马2018年经济衰退可能完全爆发,若价格未触底,也可能会达到低点,或是许多大马人都可负担的水平。

张仰荣博士

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