英国酒店业大有可为

英国向来是企业和旅游热点,每年迎来成千上万来自世界各地的游客,因此,必须有庞大的酒店供应,解决短期居住问题。

基于英国在全球的地位,外国人进入当地的数量持续增加,酒店需求也随之攀高,因此,这吸引越来越多酒店业者入驻英国市场。

国际不动产顾问集团莱坊(Knight Frank),近期对英国国内38座城市,通过数个项目进行比较,寻找近期酒店投资热点,发表了《2017年英国酒店发展商机》调查报告。

当中主要的比较项目,包括平均每间可供出租客房收入(Revenue Per Available Room,简称RevPAR)、房间供应增幅、客房过夜天数(Occupied Room Nights)、筹建酒店项目规模、现有酒店房间数量、每房价值和每人总增值(GVA per head)等。

这项调查满分为10份,得分最高城市为最抢手的酒店投资热点,反之亦然。

巴斯名列榜首

结果显示,位于英格兰南部的巴斯(Bath)名列榜首,归功于当地酒店入住率高,RevPAR处在上升趋势(年均增幅8.1%)。

此外,坐拥数个世界文化遗产古迹,也促使旅游业成为巴斯主要行业之一,享有较高游客人数,酒店需求量高,酒店市场信心强劲。

而排在第二位的布莱顿(Brighton),位于英格兰南部。在评级中,大部分的指标也取得亮眼分数,不过,比起巴斯,新房供应增幅较小。

同时,爱丁堡和剑桥同样位居第三。与巴斯相似,爱丁堡的旅客密集度高,酒店也成为热门发展的投资项目,当地经济基础也稳健。

与爱丁堡齐名的剑桥,在RevPAR的表现上稍微逊色,但进行中的酒店项目比较多,预计今年会有10%的新房增长,因此获莱坊高分评级。

贝市成本最低伦敦最高

排在第五位的贝尔法斯特市(Belfast),位于北爱尔兰东部,经济表现稳定,酒店入住率高,且过去4年的RevPAR年平均增长获8.6%。

值得一提的是,莱坊提到,贝尔法斯特市的建筑成本是榜单中最低,成为投资卖点之一。

而首都伦敦虽然在每人总增值(GVA per head)、平均房间价格、房间价值以及其他评估项目,都取得加高的分数,但作为全英国最大的酒店市场,伦敦的4年RevPAR年均增长处在低点,且建造成本和新酒店开张密集皆高,因此仅位居第八。

牛津和曼徹斯特,分别排在第六和第七,比起伦敦,这两座城市吸引更多的投资者前来投资酒店业,新酒店房间陆续推出,每房价值也相当高。

其他排在前10名的,包括切斯特(Chester)和布里斯托(Bristol)。

Novotel London Canary Wharf伦敦Novotel酒店,坐落于英国伦敦的主要商业区金丝雀码头(Canary Wharf)

消费方式转变  廉价酒店成主流

莱坊对于这项调查报告的结果不感意外,因为目前的投资区域,已被投资者“淹没”,酒店投资项目蜂拥而起。

然而,随着脱欧公投尘埃落定,莱坊也看到投资者的“胃口”出现变化,转向谨慎态度,而风险较高的项目将搁置较长时间。

于此同时,随着生活方式改变,消费者更倾向低消费出差和旅游,廉价酒店将持续蓬勃发展。

“随着越来越多人的生活方式没有固定地点,加上知名的廉价酒店业者进一步提供多样化服务,促使企业和个人降低出差或旅游成本。”

莱坊也提到,金融机构和投资者多半会选择投资和发展风险较小的廉价酒店,这就是造成英国酒店业出现畸形比例的因素。

“廉价领域品牌如Premier Inn和Travelodge,提供明确的产品服务,且具有稳定的营运能力和清晰的发展成本,为投资者提供了相对简明的投资详情。”

the Four Seasons Hotel London at Ten Trinity Square于今年首季开张的十三一广场四季酒店。

伦敦乃最大酒店市场

对于在榜单上排在第八的大都市伦敦,不少人认为,在去年的脱欧公投后,其在全球的城市地位将受动摇。

但莱坊不认同这种说法,因为伦敦在多个领域上,拥有全球领先的地位。

莱坊指出,伦敦作为世界领先的全球金融市场,以及拥有丰富的多元文化和行业,吸引众多游客和投资者前来。

此外,伦敦也是全球科技中心,是举足轻重的大都会,这是无可争议也不受脱欧影响。因此,伦敦吸引不少游客,持续推动当地酒店领域发展。

“伦敦是英国酒店领域的主要市场贡献,其酒店房间数量在今年占全国总数44%。”

早在2015年,伦敦的新酒店客房数量已增加超过1万间,当中廉价酒店推出最多,占总数的39%。

去年的酒店客房供应增3.9%,莱坊预计这数字在今年将大幅提升至6.2%,新增9000间房间,至15.3万间。

莱坊也列出今年首季开张的酒店,包括位于金丝雀码头(Canary Wharf)的伦敦Novotel(313间房)、皇家阿尔伯特码头(Royal Albert Docks)的Moxy London Excel(164间)、十三一广场的四季酒店、伦敦桥的Premier Inn(100间)、伦敦御苑的Park Plaza(212间)。

Park Plaza London Park Royal位于伦敦御苑,内有212间房的Park Plaza酒店。

酒店建筑成本提高

谈及建筑成本,这是发展酒店投资项目中最大的要素。

据美国建筑工程顾问公司AECOM指出,英国在2016年脱欧公投后,建筑成本有提高。

英镑贬值致成本增加

“建筑领域对当地的政治和经济周期有很强烈的敏感度。随着脱欧成真,英镑贬值导致成本增加。

“受到影响的成本,包括建筑组件建造和材料价格,同时,也面临技术员工短缺。”

英国酒店建筑的平均成本,每平方米低于3000英镑(约1万674令吉),当中内伦敦最高,达2935英镑(约1万6231令吉),而北爱尔兰则最低,为2104英镑(约1万1635令吉)。

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