房价还会再跌吗?/林景清

为了抑制家庭债务高企可能引发的经济危机,加上产业市场出现过热的风险,大马政府和国家银行在数年前开始祭出打房政策,以确保国家经济与产业市场的稳定及永续程度。

这些打房政策包括抑制投机行为的产业盈利税(RPGT)、减少人民债务的70%房贷顶限,还有更为严谨的银行放贷条例等,宛如向产业市场注入一盆冷水,再加上全球与国内经济增长放缓,房市的交易价值和成交量因而持续走软。

在这段房市进入寒冬的期间,尽管房产交易的价量齐跌,但大马房价指数还是稳步增长,似乎印证了“房价是不会下跌”的说法。

无论如何,国家产业资讯中心(简称NAPIC)最新数据显示,大马房价指数竟然在去年末季陷入按季下跌的窘境,难道这预示着房价终于下跌了吗?

根据NAPIC的2016年产业市场报告,我国产业市场在去年的成交量为3万2425宗,按年减少11.5%;成交价值也按年挫3%,至1454.1亿令吉,反映出国内经济增长低迷和全球政治氛围不明朗的影响。

该报告也引述国行数据,住宅产业的贷款申请总值在去年仅1681亿5477万令吉,按年跌18.4%,跌幅比2015年的10%来得严重。

而且在这1681亿5477万令吉的贷款申请当中,仅有875亿5087万令吉获得批准,批准价值按年跌15.3%,同样比前年的按年减14.6%的跌幅严重。

在此情况下,大马房价指数似乎也难逃厄运,在去年末季陷入按季下跌1.8点或0.73%,至243.3点,是自2008年末季以来首次出现的季度下跌现象。

当时,该指数从第三季的131.4点,走低至第四季的129点,按季跌2.4点或1.83%。

仅柔森登房价指数增长

NAPIC在大马房价指数的报告中指出,该指数在去年底交出按季走低的表现,归咎于大部分州属的房价按季减少,仅有3个州属录得增长,分别是柔佛(0.9%)、森美兰(0.9%)和登嘉楼(1.8%),还有马六甲的房价持平。

至于陷入按季下滑的州属则包括吉隆坡 (-1.41%)、雪州(-0.16%)、槟城(-3.2%)、霹雳(-0.95%)、吉打(-0.13%)、彭亨(-1.18%)、吉兰丹(-0.49%)、玻璃市(-0.08%)、沙巴(-1.44%)和砂拉越(-1.93%)。

整体房价陷入按年下滑的窘境,很大原因是发展商在淡市中提供各种买房优惠,包括现金回扣、免费印花税或律师费,还有附送家具电器等,促使实际房产售价减少,并影响整体房价走势。

另一方面,银行放贷政策严谨、经济不景气与人民开销提高,促使很多业主调降本身的产业售价,也是因素之一。

无论如何,大马房价指数在去年末季依然录得按年增长5.5%的表现。

仅有两个州属的房价按年降低,即玻璃市(-0.4%)和沙巴(-0.1%),其他州属则交出0.2%至5.3%的涨幅。

拟策略找机会

根据NAPIC的数据,房地产市场低迷和房价出现下跌的现象是不争的事实。

因此,现在的问题是,究竟房市是否已跌至谷底?房价是否还会下滑?

从历史数据来看,大马房价指数在2008年末季减少后,又从2009年首季开始逐步攀高。

若追溯到更早的数据,该指数出现下跌的次数,在2005年以前较为频繁,2005年之后仅出现过两次,即2008年末季和去年末季。

对此,市场上人人各持意见,有些认为房价终于开始回调,因为打房政策尚未松绑;有些则认为这只是昙花一现,因为大马经济已经好转。

无论如何,没有人能真正有把握地确定未来的走势。所以,我建议产业买家和卖家好好地衡量目前的市况,再拟定自己的一套策略,以在市场中找到机会。

与其预测未来,不如转变

“低买高卖”是投资的黄金法则,但仅有很少数的人能够做到,因为在熊市当中,很多人会担心价格还会再跌,所以迟迟不敢进场。

大马房地产市场和房价增长率陷入放缓是毋庸置疑的,这为房产买家带来了良机,但许多人还是会抱持着“低处不算低”的心态,毫无根据地断定房价还会跌得更低。

但我的建议是,如果一个以合理价格购买优质产业的良机出现在眼前,不管是牛市还是熊市,买家都应赶紧把握。

目前的市况对有意置业的人非常有利,因此,若找到属意的房产,千万不要再拖拖拉拉等待价格下调,否则很容易被他人捷足先登。

在产业卖家方面,目前的市场是挑战业主应变能力的时候。

想要脱售产业的业主,往往会在此时调低售价,冀望能够尽快把产业脱手,但这并非唯一的方法。

还有很多方式能让业主在不必妥协售价的情况下,让手中产业很快售出,如粉刷、聘请干练的产业经纪和重新布置家居以提升产业魅力等。

因此,与其浪费过多的时间在预测未来,不如积极地理解现在,拟定应对之策,才能立于不败之地。

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