谢廉义:买家撑不下去
柔更多房子料遭法拍

谢廉义:柔佛住宅产业市场持续面临挑战。

因贷款利率低、发展商优惠多,近几年,国内许多人即便财力不足,仍可以轻易获得房贷或以零头期购屋,激励大马房市大热,甚至掀起炒房风潮。

2014年,政府宣布打房措施,调高产业盈利税和废除“发展商承担利息计划”(DIBS),杀个炒房者措手不及。

打房措施奏效,柔佛依斯干达特区可说是打房措施的重灾区之一,许多撑不下去的买家,名下房子惨遭银行法拍。

根据我国最大拍卖网站AuctionGuru.Com.My,今年预计有1万9000个公寓交屋,将加剧柔佛市场供应过剩的窘境。

由安德资产(Ernte Real Assets)经营的AuctionGuru.Com.My统计显示,今年首季,柔佛法拍住宅产业达817单位或总值2.27亿令吉,是全国第二高。

而且首季内,柔佛法拍住宅产业单位,也是5个季度以来最高。

AuctionGuru.Com.My执行董事谢廉义接受《南洋商报》专访时说,雪兰莪州的首季法拍住宅数量为全国之冠。

不过,谢廉义称,雪州高度发展、人口密度高,是其他州属游子的落脚首选处,因此产业买卖交易相对其他州属高,不出奇。

观察最新的拍卖数据,他认为,柔佛产业市场最糟时期似乎还未过去。还相信,该州住宅产业市场持续面临挑战。

中新投资者减少

谢廉义的理由是,中国政府实施资金管制、邻国新加坡的经济疲弱、竣工交货房子数量走高,以及投资依斯干达海滨城的炒作效果逐渐消退。

因为柔佛与新加坡只有一海之隔,且新加坡缺乏地皮发展,依斯干达滨海城持续被吹捧为“下一个深圳”。

也基于“下一个深圳”的前景,吸引了许多中资发展商在柔佛发展产业,且招徕中国人投资大马。

但是人算不如天算,中国政府加强资金管制,遏制该国人民在海外置业。

同时,今年新加坡经济增长预料维持平缓,处于1%和3%范围。该国首季国内生产总值按年扬2.7%,但按季缩窄1.3%。

根据AuctionGuru.com.my的《2017年首季大马法拍产业研究报告》,今年,柔佛预计有1万9000单位公寓交屋,加剧供应过剩的窘境。

另一项调查则显示,一些现有,已竣工项目的入住率相当低,少于30%。

底价低于最初买价

AuctionGuru.com.my的记录显示,位于柔佛Uda Utama镇的The Raffles豪华公寓,有许多刚竣工和交付的单位在首季遭到法拍。

今年1月至3月,The Raffles的法拍单位从9间增至12间。

一些单位的法拍底价,更是等于或低于最初买价。

谢廉义称:“供应过剩和市场放缓,可能是导致业主无法转手的原因。”

依斯干达滨海城被吹捧为“下一个深圳”。

新加坡经济增长预料维持平缓,处于1%和3%范围。

全国法拍房子数量创新高

《2017年首季大马法拍产业研究报告》也显示,全国首季法拍住宅产业数量达6225单位,刷新过去2年同季记录,是3年来,最高首季法拍住宅产业记录,拍卖总值达17.8亿令吉。

今年首季的被法拍的房子数量,超越去年首季14%;也超越前年首季4%。也是过去5个季度(即2016年首季)以来最高水平。

谢廉义接受专访时指出,供应过剩和房子租赁回酬极低,可能是导致业主或投资者放弃偿还房贷的主因。

不过,他有解释,今年3月的数量会创下一年新高,主要是因为金融机构一般在该季度账目总结。

市场低迷连锁效应

随着法拍房子数量持续攀升,谢廉义相信,全国法拍住宅产业增势会延续至下一个季度。

他解释,这是二手住宅产业市场低迷造成连锁效应。

“我们的研究显示,更多业主或投资者有意‘卸货’,以获得资本收益和重组投资组合,取得更好的投资回酬。”

但由于目前住宅市场供应过剩,想脱售产业不容易。导致一些面临财务困境的业主或投资者,被迫放弃偿还房贷,导致违约,产业遭拍卖。

谢廉义还说:“房子供过于求的情况会延续下去,进一步对整体住宅产业市场价格施压。”

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中马区最多拍卖

以地区来划分,首季,中马区法拍住宅产业最多,包括吉隆坡、雪兰莪和森美兰,每月平均拍卖1212项房产,总值约6.34亿令吉。

接下来是概括玻璃市、吉打、槟城和霹雳州的北马区,平均每月拍卖573单位,总值约1.02亿令吉;反而马六甲和柔佛的南马区,平均每月仅拍卖373个单位,总值约1.92万令吉。

东马最少拍卖

东海岸每月平均有192项房产被拍卖;而东马最低,被拍卖房产只有171项。

数据显示,雪兰莪州的首季法拍住宅数量为全国最高,达2272单位或7.84亿令吉。紧随在雪州后的是柔佛及霹雳。

谢廉义称,雪州高度发展、人口密度高,是其他州属游子的落脚首选处,因此该州的产业买卖交易会比其他州属高,并不出奇。

紧随在后的是柔佛和霹雳,分别有817单位和656单位被拍卖。

重复法拍数量高

在首季,重复法拍的房子占了半数,达3094单位或9.76亿令吉,显示出市场吸纳能力不足。

其余3131单位或总值8.24亿令吉的房子则是首次流入拍卖市场。

根据统计,被法拍的房子可分为有地与非有地两大类。有地住宅占了总数的一半,达3129单位或12亿令吉。

有地住宅中,排屋最受欢迎,接着是半独立式、独立式和连栋住宅(Townhouse)。

排屋的价位相对可负担,加上可以预见未来市场需求,因此深受买家欢迎。

至于半独立式和独立式,谢廉义相信,根据市场现况,可能需要更久才能脱售。

他观察到:“一些半独立式和独立式的价格明显降低,但仍未成功被拍卖。对于这种产业,买家和投资者的顾虑是租金回酬和实现资本增值的时机。”

高楼住宅受欢迎

被法拍公寓数量与有地住宅旗鼓相当,达3096单位或6.2亿令吉。

中档公寓最常见遭法拍,首季有1753单位或2.69亿令吉;每间平均价格为15万3000令吉。

组屋排在第二,共有358单位或5600万令吉,平均价格为7万1000令吉;接着是高档公寓,有358单位或2.19亿令吉,平均价格达61万1000令吉。

谢廉义解释:“拍卖时,公寓十分受竞标者欢迎,因为目前小家庭数量趋扬、保安与设施以及相对高的租金回酬。” 此外,买家在面积和设施方面有更多选择,挑选最适合负担能力的产业。

总结
产业市场将复苏

尽管目前房产市场供过于求,可能对产业价格构成负面影响,谢廉义仍乐观看待,因为将促进市场调整后复苏。

谢廉义还点出,本地住宅产业市场相对强韧,因为大马人重视本身的房子,因此在一定的程度上,房子可免于任何经济波动影响。

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