短租公寓
不再怕守空闺

前几年房市蓬勃发展,国内掀起炙热的购屋潮,但随着房市受到经济疲弱打击,许多屋主都陷入房子“租不出、卖不了”的窘境,一些人还得每月承担高额贷款,真是苦不堪言。

但“山不转人转”,Airbnb等“共享”科技激发创意,越来越多屋主看准短期出租的市场,与其寻找长期租客,不如将目标放在游客、出差公干的外国人身上,以短租杀出一条生路。

市面上更出现产业管理服务公司,提供“一条龙”服务负责出租、管理、维修和保养房屋,让屋主不用烦恼就可坐在家里等着租金上门!

租卖不行就转型短期出租新财路

房市大热时,不少人涌入市,目的就是要当屋主。但受打房措施和经济不景气冲击,许多房子“租不出、卖不了”,事实上,屋主难当!

所幸科技发达,Airbnb等“共享”科技激发创意,屋主现在可转战短期出租市场,与其为寻找长期租客而苦恼,不如放眼游客、出差公干的外国人身上,以短租积少成多,补足每月供款。

张伟祥

“共享经济”是近代热门字眼之一,将车子空位、没人住的房子等加以最大化经济效益,创造出优步(Uber)、Airbnb短租等平台,让拥有者借由“分享”的方式,从中赚取另一层收入。

这些创新思维的新科技,也开拓了不少“钱路”,让人们不再局限在传统的模式。好比Airbnb短租平台,解决了许多屋主无法找到长期租客、也卖不出产业的问题。

《南洋商报》观察Airbnb、Agoda、Booking等短租平台,发现到这两年来,吉隆坡、雪兰莪、槟城和柔佛这四大城市,许多屋主兴起将自身产业放到上述平台,短期租给游客,或者是来到大马公干的外国专才。

这些产业多数是属于服务式公寓、酒店式公寓,或是SOHO、SOVO等类型,多属于投资产业而非自住。

而这类产业,因多处于城市和交通方便的策略地理位置,更是受到目标顾客群的欢迎。

再者,若是长期租客,每月可能得承担3000令吉以上的租金,因此较难找到租客。相反的,通过短租平台,即使每月入住率只有50%,也可能足以将租金赚回来。

屋主若是愿意从小地方提供更多附加价值,像是无线网络、洗浴设备,都是吸引租客的因素。

Widebed要求屋主使用指定的床单和被单,以确保清洁的品质。

管理公司助找租客

当然,有些屋主可能没办法每天等待接送客人、清洗、保养和维修等工作,因此市面上也衍生了一些产业管理服务公司,助屋主一臂之力。

Widebed私人有限公司就是其一。

联合创办人兼总执行长张伟祥受访时表示,旗下屋主平均每个月能至少取得和市面上一样的租金收入,还不必烦恼租客和房屋管理,因此都愿意支付服务费,通过该公司短租出去。

Widebed是一家成立于2011年的产业管理服务公司,早在Airbnb进入大马之前,就开始短租产业生意,在Airbnb等创新平台蓬勃发展后,更让该公司加速发展。

“我们是一票喜欢旅游的团队,发现在欧美、台湾等地非常流行民宿,但大马却相当少见,游客只能选择高昂的星级酒店或者廉价酒店。”

他认为,大马当时缺少中价位,而且还“平、靓、正”的短期住宿,不仅能提供如同酒店般的设备,还能感受到“家”的氛围,因此团队决定集合投资产业,发展成短租生意。

一旦屋主同意将产业交由Widebed管理,该公司将会通过Airbnb、Agoda第三方平台,抑或是该公司自身设计的短租平台,将产业出租出去,最后将收取租金的20至30%作为服务费。

其中,服务费的内容包括:

*主要管理

*出租和租客登记与登出

*专业清洁服务

*洗衣服务

*专业摄影

*专业文案撰写

*优化和调整租金价位

*全天候随传随到

游泳池和健身房通常是公寓的共享设施,租客也可自由使用。

短租产业3大条件

根据Widebed的经验,要用在短租生意的产业,必须具备以下三大条件:

一、地点:最好是处于城市和旅游地区,因地理和交通因素,更容易吸引游客和商务人士。

Widebed目前着重在吉隆坡市场,也在亚庇、南部等地区筹备中。

二、房子类型:推荐酒店式公寓、服务式公寓等商业式单位,这是因为住宅产业可能衍生出邻居不满等问题,避开“灰色地带”为宜。

三、房子内部:一定要带有家具和装潢,尤其是床这类必需品。为了确保清洁品质,床单和被单都必须使用Widebed所指定。

Widebed也提供装潢和设计师咨询服务,让屋主花钱在刀口上,而非随意添置不必要又太贵的家具。

租金收入或比市价多一倍

张伟祥透露,该公司旗下的屋主,平均出租率介于50至70%,每月都可拿回和市价相同的租金。

最成功的案例,有屋主取得70%以上的出租率,租金收入比市场上的传统租金,多2至3倍。

他举例,假设有一间单房式公寓的租金价位是2000令吉,有人获得4000至6000令吉的租金收入。

“其实,大家都知道现在房市景气不好,很难将产业租出去。如果有人告诉你,能够帮你管理你的产业,还能帮你把已经空置多时的产业租出去,很多人都求之不得。”

该公司的短租产业租金是根据季节浮动,一般来说,适合两人居住的1房式产业,一晚租金为200令吉以上;2房式为300令吉以上;以此类推。

如果租客租一星期或以上,可获得10至20%的折扣;若月租,则可享有30至40%的折扣。

有趣的是,Widebed在致力寻找租客的过程中,还曾试过将产业租给电视台,让他们拍摄电视剧,也是另一类租客来源。

本报以Widebed位于吉隆坡D’Majestic KL酒店式公寓的产业来粗略计算,屋主的潜在收支:

短租自由更灵活

或许会有些人有疑问,短租生意是长久还是昙花一现的市场呢?

如今,许多游客出国旅行,不再局限居住在酒店,也对民宿或能和易于和当地人交流、融入当地生活的居住地点青睐有加,这也是Airbnb能风靡全球的因素之一。

而且,酒店虽能享受更多专业服务,但限制也相对较多;民宿和短租产业,更自由和灵活。

以D’Majestic为例,位于吉隆坡富都(Pudu)地区,在Airbnb的平台上可见供两人居住的一房式公寓,周末一晚的价格加服务费后,约为250令吉以上。

同时,租客可在约688平方米的公寓内,享受网络、客厅与电视、厨房等设备,并可通往顶楼使用健身房和游泳池设备;但不会有清洁工人每天打扫和整理房间。

而附近的成功时代酒店(Berjaya Time Square Hotel),根据Agoda的价位,周末的高级双人房价位约为每晚450令吉,普通客房则约为每晚250以上。

不过,租客的私人空间仅有睡房和浴室供约50平方米,但同样可享用酒店内的各种不同设施,包括健身房、游泳池等,以及客房服务。

D’Majestic 单房式公寓,除了睡房,还有完善的厨房设施,方便租客。

附加价值提振入住率

短租市场面临的竞争,比长租市场来得大,在这竞争的环境中,短租屋主又要如何脱颖而出呢?

张伟祥表示,这就得看屋主是否愿意付出更多了。

“有些屋主觉得不需要提供无线网络,但也有愿意签购最稳定的光纤网络配套,让租客无限制上网;或是有些屋主愿意提供加床褥,让家庭式租客更方便。这些就是能吸引租客的附加价值。”

他补充,在短租网站上,租客会自行寻找符合自身需求的产业,而这些附加价值,也是能让自身产业更加亮眼的因素。

若获得更多租客好评,也会吸引其他租客的目光。

有趣的是,拥有年轻团队的Widebed,也常常会脑力激荡想出更多附加价值。像是在拥有多家招牌老字号美食餐厅的半山芭区,Widebed会为入住该区产业的租客,提供一张“美食清单”,让租客根据清单在附近扫罗必吃美食。

“我有来自新加坡的租客,来这里三天两夜,都吃不完清单上的美食,直嚷着下次还要再继续来大吃特吃!”

避开灰色地带

Airbnb在外国开始出现一些反弹和异议声浪,包括一些国家认为违反了当地法令、居民不满邻居出租房子导致社区每日出现陌生人、住客不满屋主管理素质等。

张伟祥表示,这也是该公司只选择酒店式和服务式公寓的原因之一,并聘请法律顾问,以避开灰色地带。

“不过,你若研究大马的土地法令,没有任何一条文禁止屋主出租产业,不论是长期还是短期。”

无论如何,Widebed也着重保障屋主和租客的安全和权益,所以屋主都必须购买保险,每月保费约数十令吉,以防万一租客出现跌倒、意外的发生。

与发展商和中介合作

张伟祥透露,除了在短租网站平台,该公司也通过产业中介寻找租客。

“一些屋主委托产业中介出租房子,但因景气不好没办法找到租客;而我们和中介合作,只要这些产业的地点和条件符合,就会寻求屋主的同意,是否愿意和我们合作。”

该公司也和发展商、产业投资俱乐部多方面合作。

发展商若是推出符合条件的公寓,可以为屋主引荐Widebed,让屋主选择是否与他们签署管理服务合约。

成立多年的Widebed,为跟上市场的快速变迁,在去年重塑品牌和迎来新投资者,如今正着重在优化自身系统,让屋主能更好地追踪出租记录。

“在我们的系统中,房东可以看见他们短租生意的趋势图和出租的数据等。”

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