买不如租?

《南洋商报》年初进行的一项民意调查中,惊觉59%人以“负担不起”为由,今年不计划买房;同时,约22.4%受访者认为,低过10万令吉才有能力负担。

可见,价位和财力之间的较力,正是住房问题最大祸首。

国家银行早就看到问题所在,总裁拿督慕哈末依布拉欣配合不久前出炉的《2016国行年报》汇报时,直接点名收入追不上房价是损伤国本的四大祸根之一,并扬言要推动租房市场。

对,既然买不了,租,应该也是一条出路。

尤其目前房价和租金差额缩小之际,租未必不划算,还是当业主仍是最佳选择?

国行认为,必须推动租房市场,作为解决国民居住问题的另一选择。(档案照)

买不起 租房不可耻

根据本报进行的民调,约83%受访者认为,可负担房屋的定价应该低于30万令吉,22.4%认为,低过10万令吉才算可负担。但这个价位,在市面上,要到哪里找?

这和国家银行指市场的房屋供应, 75%是负担不了的价位相当吻合;国行认为,政府必须拟策来平衡房屋供应。

尽管很多人不爱租房,因为觉得“寄人篱下”; 但是,在政府解决长远的结构问题之前;租,可能是很多人眼前唯一的选择。

深入研究国行针对国人居住问题的看法和提出的建议之余,也一起听听业界人士的看法。

产业价格高涨,薪金涨幅追不上通胀,已经不是新鲜事;加上令吉持续贬值,人民对可负担房屋的需求大增。

政府近年来的财政预算案,皆提及兴建更多可负担房屋,旨在解决供需不匹配的问题。在你心目中,定价多少才算是可负担房屋?

《南洋商报》年初在半岛各州进行一项民调,一共访问了2720名21岁以上的公众。

当中,约83%受访者认为,可负担房屋应该是售价不到30万令吉,这比政府所定位的40万令吉低了整整25%;但是,更惊人的是,竟有约22.4%受访者认为,低过10万令吉才算可负担。

国人一般不爱旧房子,有能力的话也不爱租,但是,当可负担房屋供应一直低落,远远追不上需求时,买不起房子或买不到者;租,是另一条出路。

张仰荣

24%家庭租屋

根据国行提供的数据,目前只有约24%家庭居住在租来的房子。国行反而认为,必须推动租房市场,作为解决国民居住问题的另一选择。

“租房子,不是最糟糕的选择。”国行作为国家财务管理最高单位,掌握的数据全面,看法和意见都很值得探究。

对于租房子的课题,英国皇家特许测量师张仰荣博士同意国行的立场,认为若财力不足,租房并不可耻。

他受访时说:“在房价和生活成本急速攀升之际,租,可能是比较可行的方案。而且,租房子没什么可耻的。”

他说,很多人会觉得,租房子,最终只是肥了业主:“很多人可能觉得,自己要是租房30年,业主轻松收租30年,但最终,自己付出庞大的租金后,却没有物业在手,要是当初自己买下来的话,30年后房子都供完了。”

针对这个想法,张仰荣强调:“只有那些未来30年,都有能力依期偿还每月供款的人,这个观点才是正确的。”

170528h11_noresize

张仰荣:买房供款要三思

跟人家租房子,不如自己买房子;这是很多人的想法。许多人经常说:“若我租房,未来30年支付的租金将付诸东流,只是一味帮屋主供房子。”

是的,张仰荣也承认,若有能力偿还30年的每月供款,在30年后,就能拥有一间价值比30年前付出的款项高的产业。

“不过,一旦你在这期间无法支付供款,你会失去所支付的金钱,更可能因转售价格不足于抵消欠款余额,而变成破产人士。”

他补充,就算有能力偿还贷款,但张仰荣一再提醒准备买房子的人三思,尤其是眼下生活成本高涨和房价偏高,更不可以仓促决定。

“再来, 漫长的30年,期间可能发生很多事,而作为家长的,未来定必要扛起更多财务负担,例如孩子的教育费或是家人的医药费用等。”

租与买 比一比

租不如买,还是买不如租?

这要看个人的财力和市况,无法一概而论。

张仰荣以两名同样居住在蒲种某公寓的邻居为例,估算两者之间的付出和收获。

A先生从今年1月1日起,每月以1500令吉租赁一间800平方尺的三房公寓。

假设每隔3年,月租涨100令吉,在30年内,A先生一共支付了70万2000令吉租金。

B先生则是在今年1月1日,以50万令吉购买类似单位。

他支付了5万令吉头期,并向银行贷款45万令吉;同时必须承担4万令吉印花税和法律费。

B先生每月供款是2724令吉,30年后,共付出107万640令吉。

B先生必须支付银行10万令吉法律及拍卖费用。

从60万令吉拍卖所得中,扣除贷款本金38万1744令吉与10万令吉法律及拍卖费用后,B先生获得11万8256令吉。

这时,A和B都是无壳一族;但过去12年,二人皆居住在同等的社区和房子,但A先生只支付了23万 7600令吉租金,B先生却付出了46万4000令吉,是A先生的1.95倍。

相比之下,A先生节省了22万6400令吉,而B先生则亏损了22万6400令吉,只是过去12年曾经拥有过相似的房子。

30年后,A先生共支付了7万2000令吉,但仍没有房子。

若B先生在30年期间,每月有能力支付2724令吉供款,他共支付了107万640令吉,可能拥有市值200万令吉的房子。

可负担屋3年后缺100万间

国行总裁拿督慕哈末依布拉欣之前配合国家银行2016年报出炉,在汇报会上点名损伤国本的四大要恶中,就有一项是收入追不上房价,必须再平衡房屋供应。

他当时提到,国人收入多年来一直不上屋价,申请不到房贷固然是问题,但比较关键的是家庭收入不高,房价高企,可负担房屋供需严重失衡。

鉴于目前的收入和人口趋势,可负担房屋供应不足的情况,国行认为,适合国人要求的房屋供应可能会进一步恶化。

根据国行年报,2014年可负担房屋供应短缺达96万个单位,而受成本上升和发展商偏向兴建中高价房产影响,供应依然追不上需求。

国行警告,再不采取措施来抗衡,供需失衡情况继续恶化的话,到了2020年,可负担房屋的缺口可能飙上100万间。

多国面对住房问题

可负担房屋不足和国民的居住问题,并非我国独有,很多国家都面对同样问题。

不少和我国一样的国家,都是通过政府拟定相应的对策,以缩小供求两方面的鸿沟。

国家银行在2016年报中指出,虽然房价近来的升势已有缓和,但房价还是在上扬的轨道。

国行年报提到,房价中值更远远不及发展商推出的房地产标价,事实上,房价中值在2012年就超越了大部分大马人可承担的价位。

“这也是为何可负担房屋供需一直失衡的原因;购屋者和发展商之间的期望也有所落差。”

我国家庭收入去年增长约12.4%,但房价平均都涨了17.6%,从中可以窥出为何国人的拥房和居住一直是纠缠不清的课题。

国行指出,根据中值方式来统计,可负担房屋应该是家庭收入中值3倍以下;自2004年以来,我国的房价中值就超出了3倍水平;到了2014年,甚至达到4.4倍。

隆登槟沙超负担不起

国行的年报形容,以房价对收入比计算所得的数据反映出,我国的房子已经达到“严重负担不起”的水平。

吉隆坡、槟城、沙巴和登嘉楼,甚至达到5倍以上,被诠释为“超严重负担不起”。

简单来说,这几个州的人民,要不吃不花,将超过5年的总收入加起来,才买得起房子。

以各州的情况来看,14个州当中,马六甲的房价中位数是家庭收入比在3倍以下,只有2.98倍,最可负担;接下来只有4州包括吉打、砂拉越、森美兰和雪州,是在4倍以下。

马来西亚的可负担房屋供应一直低落,远远追不上需求。(档案照)

一马房屋灵活融资方案

之前,发展商直嚷银行对房屋贷款申请太严谨,以致房贷申请过半被拒;国行最新年报提供的数据,去年房贷拒绝率仅23.6%。

国行则认为,必须设法降低可负担房屋成本,以增加供应,同时提供更多元化的融资管道。

国行促私人界推行

政府之前为一马房屋计划(PR1MA)推出灵活融资方案(SPEF),便是其中有效又实际的措施。

国行认为,这措施若可行,应推广到私人领域发展的可负担房屋计划。

另外,政府之前也建议私人发展商,为购屋者提共房贷,但当时大多发展商认为这并不可行,因为已乖离了他们的本行。

170528h17_noresize

 

创新房贷方案须平衡

全球金融危机后,创新的房贷方案,必须在提升住户房贷和避免贷款标准松散中取得平衡;两者失衡,可能引发过度投机,或加重住户偿还房贷压力。

国行认为,多元贷款来源和创新融资解决方案,可支持房款,如共享所有权;而对符合条件的借款人,包括首次购屋者,这不会妨碍申请贷款。

4大建议解决居住问题

1.降低成本增供应居住问题牵涉甚广,影响大,要解决供应不足的问题,政府和私人界都必须承诺及合力满足接下来可负担房屋单位的需求。

国行认为,必须更有组织的来解决可负担房屋不足的问题;包括授权地方当局针对需求做策划,提供更多符合需求的房屋。同时,需要更有效的掌握和管理数据,并研究更多可行方案来解决问题。

工业化建筑被列为其中一项有效措施,除了加速供应,根据麦肯钖全球研究,这种大型建筑技术,可以提升劳力效率40%至50%,同时降低成本约30%。

与此同时,在更高效的数据管理和采购系统协助下,大量采购建筑的节省,也可惠及购屋者。

通过实施节约成本和提高技术生产力,降低可负担房屋的发展成本,可提升其发展速度和规模。

2.设立中央数据库国行相信,设立中央数据库,能更有效掌握和管理供需实况,不少国家都是采用这套制度,通过政府和私人发展商的供应,快速地缓和或解决居住问题。

这个建议中的中央数据库,由单一单位来管理和监控,而且抢时更新,以第一时间掌握和了解实况,这包括了家庭收入、需求改变或偏好等。

这些变化可能包括了房价、面积、设计及地点等,都可作为未来供应规划上的依归。

3.提供保障推租房在国内,只有约24%人租用房屋,可见这块市场还有很大空间。

国行认为,推动更建全和活跃的租用市场,有助缩小可负担房屋供求之间的鸿沟,解决居住负担能力问题之余,还可缓解政府建设可负担房屋的压力。

“为了妥善管理可负担房屋的需求,租房居住其实是可行的选择,而且不是最糟糕的选项。”

不少国家都是通过打造建全租用机制,尤其是加强租赁市场的法律框架和监管条例,保障租户和租客双方,缓和居住问题;例如澳洲和纽西兰都相继落实了租赁法令,德国的司法中也有相关租赁条例。

这些租赁保障包括推动有法律效应的租赁合约,以及租赁付款机制,并且纳入中立的第三方见证,以保护租户的权利。

4.多元化贷款来源在房屋贷款方面,和其他国家一样,国家银行采取了宏观审慎措施,阻止房地产市场的投机活动,以避免发生过度借贷。

国行说,在可负担房屋项目,尤其位于经济发展中心的项目,发展成本非常高昂,尤其是地价。

“必须设法放大私人资源,才能有助发展商实现更永续的市场基础发展。”

报告指出,印度广推公共和私人机构联营,弥补公共房屋融资供应的缺口。

住户方面,房贷是决定拥屋能力的关键,尤其是银行提供的房屋贷款。

报道:谢梦苇

报道:谢梦苇

报道:谢梦苇

南洋商报官网 | Nanyang Siang Pau Official Website
南洋商报有限公司版权所有 | Copyright 2014-2017 © Nanyang Siang Pau Sdn Bhd(6164-V)
Solution Powered by