美国3招遏制炒房

在纽约,买房、养房、卖房及各种税务杂费成本高昂,投资多数难以短线获利。

网上有不少来美国炒房大赚的帖子,相信让不少投资者为之心动。但事实真是如此吗?

新华社记者杨士龙针对这些帖子进行实地调查,发现以纽约买房、养房、卖房的种种税费等成本,这种吸睛的帖子若不是有意误导,提及的大多也是难以复制的个案。

美国3月份成屋销售创十年新高,加上近期房贷利率下跌,吸引更多投资者进场。

根据美国房地产经纪人协会(NAR)的数据,3月份成屋销售上升了4.4%,调整季节因素后达571万套。这是自2007年2月来的最大增幅。

随着房贷利率下滑,购房需求可能会增加。

根据房地美公司(Freddie Mac)的数据,在4月20日那一周,30年固定房贷利率降到3.97%,前周是4.08%,3月中则是4.3%。

近期叙利亚和朝鲜危机、法国大选的不确定因素、特朗普的税改和财政计划的进展甚微,影响投资者对经济前景的看法,上周美国10年期国债收益率接近5个月来的最低,房贷利率也随之下降。

虽说低利率吸引投机者眼光,可引来房市购兴,但在美国却很难行得通,因为有三大因素造成屋主“绑手绑脚”,无法大举掀起买气。

纽约瑞禧地产创办人杰西汤接受新华社记者采访时说:“炒房这个概念在美国不适用。”

他解释,美国房地产市场历史悠久,法律齐全。渡过次贷危机10年了,美国房地产市场已基本回归理性。即使是在纽约这样的繁华大都市,房价每年的平均涨幅也是有限。

“计算地产税、物业费、保险费、修缮维护费和资本所得税等成本,靠炒房短期内赚大钱几乎是不可能的事。”

很明显,在房价上涨幅度有限的情况,减去种种成本,在美国投资房产,要在短期内获利是几乎是不可能的。

杰西汤说,不少美国人也会买房投资,但大多做长线出租。他们关心的不是房价能涨多少,而是房子是否保值,更注重房子的地理位置和交通便利等有利于出租的因素

“前提是,租金至少足以支付月供、保险和物业费等”。

相比之下,投资股票、基金及债券,远比投资房地产更有吸引力。

三大因素造成屋主“绑手绑脚”,无法大举掀起买气。

原因1:短期资本税率高

抑制炒房最直接的手段是资本所得税。

在美国,如果在购房后一年内脱售房子,所得利润需缴短期资本所得税,这个税率与卖房者个人所得税率相当,因此收入越高,税率越高,短期资本所得税也越高。

今年美国的资本所得税率为10%至39.6%,分为7个档次。

如果在购房一年后至两年内卖掉,所得盈利则按长期资本所得税缴纳。

这个税率一般是15%,高收入阶层是20%,低收入阶层则不需要缴纳此税。

若持有房屋两年以上,且该房子是卖家的自住房,则有25万美元(约108万令吉)的免税额,夫妇共同申报,免税额达50万美元(约217万令吉)。不过,如果是二套或第三套投资房,则无此免税额待遇。

另外,外籍房产持有人在售房时会有10%的预扣税,可在当年报税季申报,多退少补。 

原因2:产业税物业费高

在美国持有房产的成本也相当高昂。

首当其冲的是产业税。产业税率由当地政府决定,各州有差异,同一州内不同郡市之间也可能不同,具体计算起来比较复杂。

在纽约,除了曼哈顿岛,一般而言,房产密度较高或者商业较发达的郡县,房地产税相对会低些。

举例说长岛,价值在200万(约869万令吉)至300万美元(约1303万令吉)左右的房产,房地产税一年就可能要3万(约13万令吉)至5万美元(约22万令吉)。

另外,由于房地产税中有一部分是教育费用,好学校周边的房子,房地产税也会因此增加。 

其次是物业费。公寓楼物业管理公司收费不低。

纽约皇后区森林小丘一套两居室的租赁地契公寓,一年物业费8000(约3万4752令吉)至1万4000美元(约6万816令吉)左右。

如果是公寓拥有永久地契,一年的房地产税加物业费也会在1万美元(约4万3440令吉)左右。

独立房还要支付剪草坪、扫雪等费用(如果自己不做的话),一个季节下来也需要1000美元(约4344令吉)左右。如有不慎还会吃市政局罚单,譬如丢垃圾不合规,罚款300美元(约1303令吉)等。 

如果在购房后一年内脱售房子,所得利润需缴短期资本所得税。

原因3:保险维修又一笔

第三就是房屋保险。为了慎防火灾、飓风等天灾人祸,房子必须买保险。

一般房险每年介于750(约3258令吉)至2000美元(约8688令吉),如果出租房里有2至3家人住,保险也会增加。

房屋修缮和维护费也不低。房子里的地毯、地板、中央空调、冰箱、洗碗机、洗衣机、干衣机、灶台和微波炉等,出租了也需房主维护修理。这些东西到使用寿命年限时,则需全部翻新更换。

此外,水、气、电、供暖和制冷系统更需维护,独立房还需维护或更换房顶、外墙、内墙,草坪需要剪草,游泳池需要专业维护等等,

由于美国人工相当昂贵,动辄几百数千美元是常事。

记者的一位华人朋友在长岛买了一座拥有6个卧室的豪宅,住进去不久就发现光请人打扫卫生、维护泳池就每月花费不菲,最后索性只住一个角落,泳池也拿塑料布给蒙上了。 

值得注意的是,卖房时需交付房产中介佣金、转让税及其他手续费,一共约为房价的8%至10%,数年前一开始买房时还支付了房价4%左右的相关手续费用。 

房市复苏或减缓

美国新屋开工最新数据连续2个月下跌,创下5个月新低,美国房地产市场复苏正在减缓。

根据美国商务部在5月16日公布的数据,美国4月新屋开工年化月率下降2.6%,经季节因素调整后年率为117万2000户,预估为126万户,3月则是121万5000户。

此外,美国4月营建许可总数按季减2.5%至122万9000户,3月则是增加3.6%至126万户。

新屋开工数据提供了美国私人住宅建造景气程度,能反映市场对经济景气前景的看法,以及对生产资料需求的预期。

这一项数据包括了独栋和多用户住宅,但不包括集体住宿单元(如学生宿舍、合伙租房)、流动性住房(如旅馆)、移动类房屋、迁移或重新安置房屋、以及在现有住宅或非住宅上新建的房屋单元。

此外,新屋开工仅包含私人住宅项目。它反映了美国房屋市场的活跃程度。

4月多户房屋建筑许可录得增长,至44万套。

路透评论称,美国新屋开工数据意外连续两个月下跌,多户家庭房屋建设量有所减少,独立房屋建设量温和回升,证明美国房地产市场复苏正在减缓;不断收紧的就业市场为房地产需求提供了支撑。

房地美公司认为,美国房市现在进入春天,正是房市旺季。

田纳西州“炒风”最热

当然,美国仍有一些地方炒风依旧。

去年,田纳西州孟菲斯市成为炒房者最青睐的置业目的地,当地的炒房交易占房屋总销售的11.7%。

房地产数据分析公司ATTOM Data Solutions的报告显示,田纳西州的另一座城市,克拉克斯维尔和加利福尼亚州的圣华金河谷(San Joaquin Valley)紧随其后,两大地区的炒房交易占10.1%。

整体来说,全美有超过19万3000单位独户住宅和共管公寓在一年内转手两次,按年增3.1%。

该公司将“炒房”定义为物业在一年内被买进卖出的投机行为。

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