2017年房市展望年度调查

许多专家认为,我国产业市场应该已经见底,因此明年极大可能复苏。

不过,专家归专家说,但要市场好转,还是得看基层消费者的情绪。

这期,《南洋商报》不纸上谈兵,主动接触消费者,聆听民众对产业市场的看法!

涵盖服务公寓、购物商场、办公楼与酒店的蕉赖亿国城(EkoCheras),吸引不少公众咨询。 A5

购屋意愿低民众看淡今年房市

发展商相信今年产业市场表现会比去年好,但消费者又是怎么想呢?

究竟消费者是一样乐观,还是依然望屋兴叹呢?

无壳一族今年是否会进场,晋升屋主呢?

想知道答案,就继续往下看!

《南洋商报》年初展开一项 “2017年房市展望”的年度民意调查,结果显示大部分受访者看淡今年房市表现。

本报在吉隆坡、雪州、马六甲、森美兰、槟城、柔佛、霹雳和东海岸,共走访了2720人;受访者来自各阶层,年龄都在21岁以上。

根据“2017年房市展望”调查,在产业市场一片低迷的情况下,国人因房产价格昂贵负担不起、消费税和未来经济前景悲观等因素,今年购屋意愿更低。

调查结果显示,尽管占总调查人数中37.5%还是无壳蜗牛,但有意在未来一年内购屋的人数更低,只有24.4%受访者表示计划在今年购屋。

年龄介于31至40岁的受访者显示最强的购屋意愿。


柔受访者购屋意愿最高

受访的75.6%人表示,不打算今年购买房屋;而这项针对未来一年内,是否有意购买产业的问题,并不限于目前无壳族,也就是说,有产阶级和无壳族,今年买房的意愿相当低。

根据统计,柔佛受访者的购屋意愿最高,占该州受访者的35%。其他州属的购屋意愿皆低于30%。

从岁数来看,年龄介于31至40的受访者显示最强的购屋意愿,占28%。26至30岁和41至50岁的受访者购屋意愿也不相上下,均分别占该组群的26%。

慕哈末:无法取得贷款关键是家庭收入水平不高和屋价高企。


购屋最大障碍59%人负担不起

尽管许多专家认为,产业市场可能已经触底,是进场的好时机,但消费者似乎还是不愿进场,更多人是力不从心,负担不起房价。

调查显示,负担不起房价,是无法在今年购屋的最大障碍,占59.1%。

近期,国家银行总裁拿督慕哈末一针见血道破我国面临的窘境——家庭收入追不上房价。

他认为,无法取得贷款不是主要问题,关键是家庭收入水平不高和屋价高企。

根据国行分析,每个月收入3000令吉或以下的家庭,最多可负担高达17万6000令吉的房屋;至于月入低于5000令吉,则是28万3000令吉。月入1万令吉或以下最高可负担51万5000令吉房子。

从调查所得看来,财务压力是国人买房的最大阻力。

拟等屋价下调

部分受访者表示目前不买房,主要是等待价格下调,这批人占了19.5%。

其实,我国房价已经迈入调整期,一些地区的二手房开价,甚至拍卖产业底价都出现调整。

根据调查结果,受访者今年不打算购买产业的其他负面因素,还包括消费税(6.8%),产业盈利税(6.2%),另有4.5%受访者表示,升息影响买房决定。

除了上述理由,还有3.8%的受访者表示,未来一年不计划购房,是因为相信经济和政治前景不稳定、薪金调幅追不上、暂无打算,或者依靠孩子购买。

这是一项复选题,未来一年内不计划购屋的受访者,可以在6个原因加1个其他选项,重复选择相关导致他们不打算购屋的因素。

约半购房预算20至40万

调查显示,接近半数受访者仍锁定价位较低的产业。

47%受访者的置业预算,介于20万令吉至40万令吉,另外25.9%受访者表示有意购买40万令吉至60万令吉的产业;10.8%预算在20万令吉以下。

9%瞄准60万令吉至80万令吉价位;4.2%锁定80万令吉至100万令吉产业;而表示有意购买100万令吉以上的产业的只有3%。

这数据正正反映了房市供应和需求失衡的问题,目前在吉隆坡和雪隆一带,要看40万令吉以下的房子并非易事,但国人可负担的却只是这个价位。

中年以上预算较高

每个年龄层的收入各异,住宅商用需求不同,购买产业的预算当然大有不同。

根据调查,21至25岁的社会新鲜人预算顶限为80万令吉,其中66.7%受访者的预算低于40万令吉。

已出来工作数年的26至30岁年轻人,预算与21至25岁相似,有66%受访者的预算介于20万至40万令吉,只有4.9%计划购买100万令吉以上的产业。

至于拥有一定财力的31至40岁,预算较30岁以下的年轻人高,其中88.4%的预算低于60万令吉,区区2.3%想购买100万令吉以上的产业。

41至50岁的中年受访者则表示,本身的预算顶限为100万令吉,多数倾向购买20万至60万令吉的产业,占了该年龄层的70%。

51岁以上的受访者财力较为雄厚,预算从20万令吉开始,其中13.3%更计划购买价格高于100万令吉的产业。

发展商乐观看待

接受调查的受访者中, 37.5%目前为无壳一族,还未拥有产业;其余62.6%则拥有至少一间房子。

调查结果显示,接近半数受访者不看好今年产业市场表现,相信市场疲软。

在680名受访者中,高达292人或43.9%认为今年产业市场将放缓。

另有181人或27.2%认为,产业领域表现平平;140人或21.1%更悲观,认为前景很不好。

不过,少数或6.6%受访者,乐观看待今年产业市场,展望良好;但仅有8人或1.2%认为前景非常亮眼。

相比之下,发展商显得较为乐观。

早前,本报访问67名发展商,调查结果与消费者相反,约半数或44%相信今年房市稍微改善,温和增长。

人们开始考虑通过拍卖形式来购屋。


有地房产仍是最爱

至于今年准备进场置业的受访者,大部分仍瞄准住宅产业,占总受访者比例90.2%。只有9.8%打算购买商用产业。

有地房产依然倍受购屋者青睐,57.5%或100名有意置业的受访者均计划购买此类房屋。

另外57名或32.8%准备购屋的受访者则倾向购买高楼产业。

若以州属来看,只有雪隆区的购屋者倾向购买高楼产业,有25人,占了57%。其余州属的购屋者皆偏好有地住宅。

这显示,城市化导致地皮不足,价格趋贵,住宅也须向上发展。

早前本报也向发展商展开调查,即将推出新项目的发展商中,排屋仍是首选,占了26.1%,紧随着才是公寓,有19.6%。

买屋喜新厌旧

俗话说,旧不如新的好,这一句在东方人的信念里根深蒂固。

根据调查,53.1%有意在今年置业的受访者都是瞄准新楼盘,只有37.4%表示考虑二手产业,由此可见,国人对于买房地产都是一份执着,喜新厌旧。

除了风水角度和个人喜好,选择新楼盘的买家,可能是不想在装修翻新下重本,或者是新产业的入场费较二手低。

一般上,购买新产业的首付依发展商而异,而发展商都会提供较灵活的方案。

此外,发展商还有促销配套,这包括附送一些家具、部分装修等。

至于二手交易,买家则必须拥有足够现金,一般上须支付10至30%首付。

转向拍卖市场

虽然拍卖市场似乎有不少“屋超所值”的产业,但这次调查中,却只有9.5%受访者,愿意通过拍卖形式来购屋。

本报在2月杪报道,去年房地产法拍价值创下3年新高,因此有充足现金的人纷纷转向拍卖市场寻找“屋超所值”的产业。

优先考量房屋地点

地点依然是受访者在购屋时最注重的因素,约40%受访者将地点列为最优先考量。

其次是价格,约15%,保安措施列在第三位,约15%。

令人玩味的是,租金回酬似乎不大受到重视,因为有25%人将租金回酬列为最不重要的因素。

其他左右购物决定的因素包括设计及发展商记录。

一些受访者也指出,购屋时也会将格局及公共设施纳入考量。

逾六成人购屋自住

询及购买产业的目的,67.4%受访者是买来自住;18%买来出租赚取租金。

这也说明了为何受访者中,只有2.2%过去一年脱售产业,其余0.3%则正物色买家。

新楼盘推介礼上,常常看到很多父母带着孩子一起看房,很多父母也会为孩子订头期,协助孩子成为有产阶级,但在我们访问的公众中,只有4.3%购房给孩子。

虽然说,投资者房地产可抗衡通货膨胀、保值,同时等待增值后转售赚利,但这类投资者并不多,因为受访者中,只有约9%购买房产的目的是为了等待增值后脱售获利,1.4%视情况而定或作为储蓄用途。

黄玟杰:通常脱售产业需半年。

找买家不易脱售房产须花6到12个月

当房地产增值后,业主的确可以从转售差价中赚钱,但是找买家并不是容易的事,尤其是目前市场上可选择的供应太多。

根据本报所做的民调显示,过去一年有脱售房产的受访者中,只有不到14%可以在3个月内迅速售出,约21%在3到6个月内找到买家成交。

可是,花了6到12个月才顺利售出的却占了57%,甚至有7%的业主,房产挂牌求售超过一年才售出。

所以说,想转售房产赚利,也要讲求持有力;若财务压力很重,在找买家的过程中,又抵不住银行的供期,房产很可能就会被拍卖,这也是为何目前拍卖市场看到更多卖盘的原因。

根据Oregeon Property Consultancy董事经理黄玟杰的经验,通常成功脱售产业需要半年左右,但须视财力和开价而定。

“二手产业市场价格透明。若开价低于市价,当然很快脱售。”

另外,他提到卖家财力,也决定能否更快达成交易:“一些财力雄厚的可能不介意等到适合的价位,因为他们有能力持有,而且未找到买家前也可以暂时将产业出租。”

大多数自居无意脱售

虽然说,投资房地产是创富管道之一,但真正靠转售房产赚钱的人似乎并不多。

本报访问的人当中,仅2.2%在去年脱售产业,其余0.3%则正物色买家。

在受访的业主中,有约61%都从中获利,最高赚幅达到120%,另有一人是无盈亏,但并非人人都有福气可以从中赚钱。

在受访的人士中,过去一年内有脱售房地产的业主,就有3人是亏本卖,但他们都不愿透露亏损的款额。

全球与周边经济放缓,国内房地产市场持续疲软,财政部房产估价及服务局(JPPH)公布的“2016年的马来西亚房地产市场调查报告”显示,去年房地产交易量达32万425项,较2015年同期下跌11.5%;交易总值为1454亿1000万令吉,比2015年同期下跌3%。

与前年比较,住宅房产交易与交易总值分别收缩了13.9%和10.7%。

本报调查显示,高达97.5%的有产阶级过去一年并没有脱售房子,因大多数受访者购屋为自居,因此无意脱售。

可负担房屋的价格由发展商决定。

可负担房屋应低于30万元

政府并未界定可负担房屋的价格和定义,完全交由发展商决定这类房屋的售价区间。

此外,若根据“中位数倍数”法计算,可负担房屋价格应该低于家庭年收入3倍。

以此类推,月入1万令吉或以下的家庭最高可负担51万5000令吉的房子。

82.7%接受《南洋商报》民调的受访者认为,可负担房屋的定价应该低于30万令吉;认为应该低过10万令吉的竟然也有22.4%受访者。

只有小部分受访者,约13%人可以接受价位介于30.1万令吉至40万令吉的房屋为可负担;而认为40.1万至50万令吉为可负担房屋者只有区区4.5%。

政府提供的可负担房屋项目价位也符合调查结果;举例说,联邦直辖区可负担房屋(RUMAWIP)的售价皆处于6万3000令吉至30万令吉范围,而 “我的雪兰莪房屋”(Rumah Selangorku)计划提供的4万2000令吉至25万令吉的房屋, 一个马来西亚房屋(PR1MA)的价位则是介于10万令吉至40万令吉。

逾半不需要可负担屋

尽管目前的屋价让消费者大喊吃不消,但调查显示,接近一半的受访者表示不需要可负担房屋。

50.4%受访者向本报反映,不需要可负担房屋,这些人主要来自雪隆区、槟城、霹雳和东海岸。

而且,霹雳州70%受访者和柔佛61%受访者都表示,不会申请政府的可负担房屋。

至于不愿申请的原因,包括地点不佳(25.3%)、不符合条件(22.3%);其他因素包括担忧品质不好、抽中几率不高和设计不好等。

但是,尽管政府的可负担房屋,部分计划是已有津贴或售价更低,而且部份计划更有融资便利,依然有约10%受访表示“负担不来”。

不到4%的人反映,社区人口结构、自己已有祖业或手续太多,放弃申请。

表示需要政府可负担房屋的49.6%的受访者中,超过60%的受访者相当积极,已申请或即将提出申请。

30岁以下逾半无房

尽管产业价格不断上扬,要想买得起一间屋的几率甚小,但本报访问的680人中,大部分或62.5%都拥有房产,且拥有2间或以上房产的受访者也不少。

参与这项民调的39%受访者,拥有一间房子,拥有两间或以上者有23.4%。

30岁以下,约56%目前没有物业,但31岁至40岁以及51岁以上的受访者中,无壳族只分别占17.4%和16%。

31岁至40岁的受访者中53.5%目前拥有一间房产,超过一间占约29%;26岁至30岁者,约44%拥有一间或以上物业。

值得注意的是,在雪隆、槟城和柔佛州,40岁以下的已婚受访者中,拥屋率达82.8%。

41岁至50岁的受访者,约87%都拥有物业,而且拥有2间或以上者达到约15%;51岁以上者,84%都是业主,约41%甚至拥有2间或以上的房产。

这显示,大多数人工作约10年后,都有能力拥有房屋。

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