若提到东亚房地产市场，一般人都会想起日本东京，以及中国数个城市的房地产市场。

不过，随着上述城市的房地产回酬率增幅放缓，让买家纷纷寻求其他相邻市场，以获得较高的回酬表现。

于是，夹缝于这两个传统房地产市场的韩国，这里经济、旅游业以及基建设施的发达，成为投资者最新的置产目标。

受投资收益率相对较高、顶级办公楼价值低估和波动率较低吸引，外资在去年于韩国商业地产的交易额，达到创纪录的120亿美元（约533亿令吉）。

外国投资者开始涌入韩国商业房地产市场，受相对较高的投资收益率、价值低估的顶级办公楼，以及较低波动率吸引。

根据市场研究公司Real Capital Analytics的数据，外资的入驻，推动韩国商业地产交易额，在去年达到创纪录的120亿美元，按年增长15%。

这数据非常亮眼，因为相较于亚太地区的整体表现，交易额却是下降了14%。

首尔炙手可热

在超低利率环境下，中国是国际投资者投资亚太房地产市场的首选目的地，因为当地产业符合他们的需求，即追逐收益率更高的另类投资。

但首尔已成为亚太地区最炙手可热的商业地产市场之一，该市交易量按年增长140%；而在日本和澳洲等传统最热门市场，则由于价格涨幅过大，导致交易量下降逾30%。

房地产顾问表示，去年外国投资者参与了韩国半数以上的商业地产交易，创20年来首次。

拥更好产权制

房地产服务集团仲量联行（JLL）韩国公司的董事总经理史蒂芬克莱格（Steven Craig）指出：“投资韩国的收益率高于东京或新加坡，而与中国相比，韩国拥有更好的产权制度。”

在这种投资回报率的吸引下，去年6月黑石（Blackstone）首次出手韩国商业地产市场，斥资约4500亿韩元（17.5亿令吉）在首尔炫目的江南区购买了Capital Tower。

去年11月，由加拿大博枫（Brookfield）和中国主权财富基金中国投资公司（CIC）组成的一家财团，以27亿美元（120亿令吉）在首尔主要金融区汝矣岛买下了国际金融公司园区（IFC complex），成为去年该国最大的一笔商业地产交易。

据悉，除了40余家已进入韩国的国际投资机构，包括中国买家在内，至少20家新的海外投资机构正积极寻求进入韩国市场，预计其中许多机构今年将在韩国市场首次亮相。

投资新宠：永宗岛

韩国房地产可以说是全球产业投资中的蓝海，过去几年成了买家旅游、投资，移民和置产的热选。

除了首尔市中心的商业和住宅产业外，其他区域也随着基础设备完善，渐渐受买家青睐，当中的永宗岛，更是韩国房地产投资新热点。

永宗岛上的建筑物就在这几年增加了不少，到处是样版房展示厅，据说当地有officetel（商住两用的公寓）在开售半小时即售罄。

永宗岛的土地基本上在这几年间已经卖完，有香港投资者于2015年购入的地皮，在两年间保守估计已升值67%。

机场人流兴旺

来韩国的人一定会先到永宗岛，因为仁川国际机场就坐落在永宗岛。

仁川国际机场年客流量靠近6200万人次，当中游客占4400万人次，而将在今年8月启用的仁川机场第二航站楼预计人次达1800万，而且还临近永宗站、第三连陆桥、机场铁路，地处非常优越的交通中枢地段。

据永宗岛房地产投资专家、韩中投资研究所赌场合作社名誉董事长朴准喜说，现在仁川永宗岛是韩国最触目的投资热点。

机场的人流兴旺了整个岛的旅游事业，岛上多个度假村和专给外国人使用的赌场都在兴建中。

新亮点：RGB天空酒店

RGB天空酒店（RGB Sky Hotel）坐落于仁川永宗岛的蓝天城市（Skycity），建筑面积为1700平方米，占地面积2840平方米，共有457间客房，并拥有独立的永久业权。

除了与仁川国际机场接近之外，邻近为机场铁路永宗站、第三连陆桥，属地处非常优越的交通中枢地段。

RGB天空酒店由韩国建筑业龙头企业Naseong综合建筑公司负责建设，早前负责首尔迁都到世宗市的发展商。

至于RGB天空酒店营运公司RGB国际，是RGB集团的子公司。

RGB国际与大部分旅行社有合作，还营运东大门退税免税店和O2O（Online to Offline）购物城，非常有利于招引中国以及其他国家游客。

自2016年起，位于RGB天空酒店前方、相当于松岛中央公园5倍面积的Seaside海滨公园开业后，周边地带商业设施可稳定确保招引游客。

大规模的休闲观光、酒店、剧场、露营场、铁轨单车、水上乐园、水族馆、人工瀑布、度假村、购物商城、高尔夫球场、儿童乐园、舞台设施等特级观光基础设施，以及巴勒达斯城、Inspire度假村、美缎都城购物商城、韩商梦幻爱尔兰等4个综合度假村，均位于该酒店附近，确保了丰富的酒店住宿客源。

冀打造东方迪拜

韩国政府也不断推出配套的相关政策；2016年有关当局对游轮、机场中转旅客实施72小时免签，同年12月16日开始，购买300万韩元（约1.2万令吉）以上旅游商品时，可获发5年多次签证（每次可逗留30日）。

永宗岛不单止吸引游客，近年越来越多本地人也在永宗岛置业，打破了韩国人向来喜欢聚居在首尔的习性。

现在地球村的概念，由于空中交通发达，也缩小了国与国之间的距离，仁川经济自由区（IFEZ）的概念也是把韩国周边的国家人口纳入到商圈里，作为IFEZ的部分，永宗岛也是速成贸易的枢纽地区。

永宗岛和另一个发展区松岛的概念像迪拜，都是建立在很接近机场的地区，便利的地点有利于营商。而且，迪拜的经验也说明了，这些航空城市物业的抗跌能力较高，价格回升也比较快。

这项发展概念成功吸引到外资投资。去年杪，富力地产集团旗下富力香港与Caesars的美国子公司订立协议，取得仁川永宗岛LC综合度假村专案并与其共同开发。

价廉兼7%固定年收益

RGB天空酒店之所以受到投资者青睐，除了具有豪华设计和特殊地理位置外，还因为其低廉的价格。

销售价格由1.33亿韩元（约52万令吉）起，是永宗岛内收益型酒店中价格最低廉的优质商品。

最初2年确保年7%的固定收益，即每月赚取80万韩元（3100令吉）固定利润，同时提供10年100天免费住宿券，年中可自由利用，无论何时都可以像自家一样长期投宿，可确保一年850万游客（以2016年7月为基准）。

另外，希望移民韩国的人士也可以考虑投资此项目，投资5亿韩元（200万令吉）即可获韩国永住权。

RGB天空酒店将会于2018年12月竣工。

人民疯狂购房
家债超越美日

利率创历史最低，产业处旺季，韩国发展商以创纪录的速度推出新楼盘，刺激购房，导致家庭负债创新高。

此外，随着韩国经济放缓，加上人口老化，房地产市场面临供过于求的窘境。

为了避免家庭负债恶化，韩国政府最近已紧缩贷款条件。

根据韩国政府的数据，2016上半年发展商推出新成屋年增3.7%，达29.9万单位。

去年下半年，韩国10大发展商推出新成屋17万户，较上半年暴增57%，可能导致今明两年新屋空置率大幅增加。

2015年韩国各建商推出的新成屋高达72万户，创史上最高纪录。

而韩国又不像香港、新加坡和雪梨，移民人口不多，外国买家也少，很难刺激房屋销售和价格，使得未售房屋的库存问题恶化。

另外，韩国家庭因为疯狂置产，而背负沉重负债。截至第二季为止，韩国家庭信用贷款猛增11.1%至创纪录的1257.3兆韩元（4.86兆令吉），扼杀消费支出。

2015年韩国家庭负债占GDP的88.4%，超越美国和日本。