迪沙鲁华丽变身

由国库控股投资的迪沙鲁海岸旅游项目,目前已完成80%工程。此图为设计构想图。

10年前,如果有人建议你在迪沙鲁买房子,或许你除了绝对不会行动之外,还会认为对方跟十几年前说互联网将改变世界的马云一样,被认为是傻子、是骗子。

新山人对迪沙鲁海岸一点都不陌生,印象中就是矗立着几栋老旧度假村的假日去处,除此之外沿海地带一片荒凉,内陆地区地广人稀,堪称鸟不生蛋。

随着政府在2012年底宣布打造边佳兰综合大厦(PIC),让原本静谧平凡的边佳兰备受瞩目。

一波接一波的发展项目,带进一批又一批的就业人口,让迪沙鲁房产从无人问津的萧瑟,变得闪闪发亮,一举成为柔佛州的投资热点。

边佳兰计划注强心剂
迪沙鲁热区有钱租不到

边佳兰综合大厦(PIC)位于迪沙鲁以南25公里,占地6242英亩,是一项足以辐射全亚洲油气领域的巨型发展项目。

加上坐落在边佳兰毗邻的迪沙鲁海岸线,近年来也因大量外来劳动人口的进驻,让当地的房产租金回酬,因需求量爆增而出现“有钱也未必租得到”的现象。

今时今日的迪沙鲁,因边佳兰发展的照耀变得闪闪发亮,而周边发展项目如国库控股投资的迪沙鲁海岸(Desaru Coast)、迪沙鲁埃尔斯海洋球场高尔夫球俱乐部(The Els Club Desaru Coast)、有机农粮谷(Bio Desaru)以及边佳兰油汽领域下游工业的陆续有来。

由国家石油(Petronas)投资600亿令吉的边佳兰综合大厦(PIC)的发展项目,无疑是创下了马来西亚石油与天然气工业领域的历史,堪称前所未见的庞大。

这项在大马经济转型执行方案(ETP)下的发展计划,将提高我国石油、天然气与能源产量以满足亚洲市场需求,预料将为国家带来1700亿令吉的收入。

今年2月,沙地阿拉伯石油公司(Saudi Aramco,简称沙地阿美)与国家石油正式签署价值高达70亿美元(311亿令吉)的柔佛炼油与石油化工综合发展(RAPID)计划股权收购协议(SPA),刷下我国单项外资最高投资额纪录,为有关发展计划注入一支强心针。

34岁的李昭亨来自吉隆坡,任职房地产投资公司Core Investor业务开发经理,大学本科工程系毕业后在一家德国油气企业担任项目工程经理长达7年,兼备油气工业领域的工程师专业与房产投资者的眼光,为了考察边佳兰与迪沙鲁的房地产,他频密往返深入分析与研究。

对于房产投资者来说,要找到符合各方面条件的优质房产,其中最关键点在于该区域是否具有“爆炸因素”的发展。

在李昭亨眼中,边佳兰的油气业项目在全马找不到第二单,其发展“爆炸力”等同于原子弹级别,对周边经济市场的影响极大,尤其是房地产。

更何况,巨资发展项目必定刺激有关区域的经济市场,尤其当涌入数以万计的劳动人口之后,不管衣、食、住、行哪个方面的需求,必然随之爆增。

边佳兰的庞大发展,与距离25公里之遥的迪沙鲁房地产市场关系唇齿相依,若说边佳兰是太阳,迪沙鲁则是受到太阳光芒照射而皎洁的月亮。

边佳兰综合大厦(PIC)的发展项目辐射整个亚洲的油汽领域,活络了边佳兰与迪沙鲁的经济活动。

20年大计激励房产回酬

由国家石油作为项目支柱的边佳兰综合大厦,发展面积相等于3500个足球场,李昭亨认为,如此规模的发展项目对大马过去的油气领域堪称“空前”,相信亦是“绝后”。

而身为国家主要收入来源的国家石油公司,关乎整个国家经济命脉,该发展项目“只许成功,不许失败”。

李昭亨透露,边佳兰发展项目是一项长达20年的计划,人力资源的数量是支撑迪沙鲁房产租金回酬的主力。

“别忘了,边佳兰周边还有许多油气下游工业领域将陆续展开,有6000英亩的土地是保留予相关制造业,发展计划长达15至20年。”

他说,这预料将制造3万个就业机会,相信又将是一波有关区域人口的增长,有人口就一定有房产的需求。

据他观察,为了应付繁忙的交通流量,国家石油与东南镇发展机构(KEJORA)出资,提升往返边佳兰与迪沙鲁的道路。

原本的2条车道,将提升加宽为4条道路,一旦工程完毕,预料将缩短往返两地的车程时间。

李昭亨为了深入研究迪沙鲁与边佳兰的房产发展趋势,频密往返该区域。

油气专才进驻  房产需求暴增

边佳兰综合大厦为期20年,将会细分为许多工程项目,分阶段发展。

“我们也可打听到,不少公司签下不同时间点的工程合约,所以工程团队会陆续分批进驻边佳兰,这些都是正在发生的事。”

李昭亨透露,这些陆续进驻的人口包括来自欧美、日韩、新马的承包商、二手承包商、工程材料供应商、工程师、项目经理、油气专才以及技术人员。

正正因为项目够庞大,投资金额够多,有条件将海内外相关领域的专才人员都汇集于此。

他分析,目前这些外来人口主要集中在边佳兰与迪沙鲁两地,当中白领与蓝领阶级的比率为3比7,大部分居住在靠近工地位置多为劳动与技术人员,以及需要随时在短时间内回到工作岗位的人力资源。

比起边佳兰较为老旧的村屋,白领阶级大多数会选择居住在25公里以外的迪沙鲁社区。

李昭亨表示,雇主一般会为他们租下双层排屋、半独立式、别墅类型的房子,这类高薪职位的人士,享有的住宿福利也相对优质。

“由于工程时间可长可短,承包商公司将包下半年到一年不等的租屋期限,为了避免在如此抢手的地区租不到房子的窘境。”

因庞大发展的带动,边佳兰的经济活动今非昔比。

设地方政府加强发展

随着边佳兰综合大厦(PIC)项目迈入第三年的发展,为了更有效管理边佳兰当地日益增加的人口与基础建设,柔佛州政府于今年1月1日正式成立了边佳兰地方政府。

这个新成立的柔佛州第16个地方政府,为边佳兰的发展掀开新篇章。

该地方政府由柔佛机构负责管理,拥有110名专业与有经验的官员负责运作,其办公室就坐落在迪沙鲁本那瓦镇(Desaru Bandar Penawar)。他们所管辖的范围为12万8830公顷,在这之前的部分地区管辖单位,分别是柔佛东南城市机构与哥打丁宜县议会。

柔佛州政府一再强调,要将边佳兰打造成柔佛东部经济重镇,柔佛西海岸已有走过第一个黄金10年的马来西亚依斯干达特区,如今东海岸的经济发展迎头赶上,柔佛州东西两岸的两部经济“马达”已来到一个同步前进的平衡阶段。

迪沙鲁埃尔斯海洋球场高尔夫球俱乐部,是大马少有连接海边的高球场,因此深具卖点。

海岸旅游低调崛起

李昭亨视迪沙鲁为房产投资热点,除了边佳兰的发展力量外,还包括鲜为人知的迪沙鲁海岸新旅游业项目。

尽管比起边佳兰项目是小巫见大巫,由国库控股(Khazanah)子公司Destination Resort and Hotels(简称DRH)所投资发展总值50亿令吉的迪沙鲁海岸(Desaru Coast),亦不容小觑。

“如果说边佳兰综合大厦的发展是巨大而疯狂的,那么迪沙鲁的发展则是低调中的疯狂。”

他指出,国库控股为政府投资臂膀,砸下50亿令吉投资的迪沙鲁海岸,以及毗邻的迪沙鲁埃尔斯海洋球场高尔夫球俱乐部,都是瞄准海内外高端消费群体而打造的旅游度假胜地,据悉其中已营业的埃尔斯海洋球场俱乐部会员年费要价20万令吉。

他表示,目前有关发展项目中,预计今年竣工,包括水上冒险乐园、会展中心、国际知名五星级酒店Anantara与Hard Rock。

于2018年完工的计有Westin酒店、占地23英亩的The Riverine海滨广场,其中包括餐厅、咖啡馆以及娱乐休闲中心,还有迪沙鲁海岸的员工宿舍。

SKS集团规划的迪沙鲁第一花园(Taman Desaru Utama),备受投资者关注。

打造民宿出租旅客

李昭亨看好迪沙鲁旅游业将带来一定的游客人数,在当地置产还能打造成民宿出租给游客,为游客提供酒店或度假村以外的另一选择。

他说,旅游业有淡季与旺季之分,因此迪沙鲁海岸的发展项目对房地产租金市场而言算是锦上添花。

同时,边佳兰的项目工程则属于无论阳光普照还是狂风暴雨,都必须操作的,对迪沙鲁房地产投资者来说,才是租金回酬最稳定的收入。

对于不同区域投资者的心态,李昭亨也发现了一些有趣的现象,那就是吉隆坡投资者对于迪沙鲁房地产的“兴奋度”比道地柔佛人更高,而靠得最近的新山投资者尽管拥有近水楼台的优势,反而选择“冷眼旁观”。

“大部分新山人看待迪沙鲁房产还是处于观望阶段,加上新山人鲜少体会像吉隆坡那样的塞车生活,认为迪沙鲁距离新山市区1小时的车程实在太远,因此投资意愿不高。”

村屋租金水涨船高

边佳兰的庞大发展刺激了当地房屋租金市场,让边佳兰原本平平无奇的村屋因供不应求突然身价百倍。

在新山市区,一栋独立式洋房平均月租为6000令吉,根据iProperty.com网站显示,在边佳兰或迪沙鲁,不同类型的房屋月租可从1500令吉至2万5000令吉不等。

尽管租金不俗,但马来西亚房地产中介协会柔佛分会会长刘道森透露,以他在业界30年的经验,还是抱着保守的态度看到迪沙鲁的房地产市场。

他分析,边佳兰与迪沙鲁的房屋租金之所以被炒高,是因为财力雄厚的大公司租户,有能力为下属提供更好的出差环境。

“但是,这与个人租户的财力无法相提并论,个人租户的态度是能省则省。”

他表示,一家有财力的大企业,算盘肯定打得响,一旦认为购买比月租更划算,那么外来的个人投资竞争对象,就是这些进驻当地的大企业。

时间会改变一个区域的房产需求,刘道森表示,今时今日的好景不等于永远。

他说,边佳兰的国家石油发展项目虽庞大,但一旦工程都完成后,外来专才将纷纷撤离,试问当初投资的房产将以什么经济活动来支撑?

“道地柔佛人投资的地区还是着重在柔佛西部的依斯干达特区,对于新山人来说,5公里的车程都觉得远,也不习惯塞车,更何况是1小时车程以外的迪沙鲁。”

至于新发展的迪沙鲁海岸旅游项目,刘道森认为,本地旅游业还有很大的进步空间,对于迪沙鲁是房地产的投资热点之说,还言之过早。

士乃-迪沙鲁高度大道(SDE)大桥于2013年竣工,如同打通“任督二脉”,大大缩短新山往返迪沙鲁的距离。

大臣:柔东位置绝佳

对于柔佛东部经济的发展潜能,州务大臣卡立诺丁如此分析:

“柔佛东部是最靠近东南亚的地区,举凡中国、越南、台湾、韩国与日本,比较起马六甲海峡与半岛西海岸,这些区域更靠近柔佛东部海岸。”

他认为,坐落在如此策略性的地理位置,柔佛东部已来到改变的时刻。

他也透露,柔佛机构将设立边佳兰工业园(PIP),预料将有266家工厂在此设立,并提供1万5846个就业机会。

他预计,边佳兰的人口将在2020年达到20万人次。

迪沙鲁与边佳兰的发展有了柔州政府作为坚强的后盾,加上州政府累积了发展马来西亚依斯干达特区的10年经验,可以预见迪沙鲁与边佳兰只待时间成长为枝头上的凤凰。

占地495英亩的迪沙鲁第一花园,多个房产项目正如火如荼地展开。

小渔村变身工业重镇

39岁的许俊平是边佳兰土生土长的居民,美国大学毕业回国后继续留守在边佳兰四湾接管家族生意,这几年他亲眼见证边佳兰从一个小渔村发展成为一个工业重镇。

同时,人口结构从仅有的朴实村民,变为今日犹如“联合国”般的多元,这一切他从来不曾想象过。

许俊平也是马华边佳兰区会主席兼哥打丁宜县议员。他指出,边佳兰原有人口约9万,这几年陆续涌入外来人口在此就业,保守估计有5万人。

“这些外来人口,直接创造了衣食住行的市场需求。”

此外,他也点出一个现象,随着边佳兰因外来人口进驻带动当地商机与就业机会,许多老边佳兰人的二代、三代出现回流发展的趋势,这一批年轻人亦被视为新一波的经济市场力量。

许俊平也认同,迪沙鲁因边佳兰的庞大发展而变成房地产投资热点,本身与身边亲友都在外界还在观望时早已捷足先登,买下位于迪沙鲁的房产单位,已当了好几年的“包租公”。

他透露迪沙鲁目前的租金行情,单层排屋的月租从1500令吉至2000令吉不等,双层排屋月租介于3800令吉至5000令吉之间,若是别墅租金则从6000令吉起跳。

他透露,边佳兰的发展快速得难以估计,外地人只能依据他们过往的经验来分析边佳兰或迪沙鲁的市场需求,而住在边佳兰的居民,却是真真切切地感受到发展带来的改变,并从中获益。

下游工业外资陆续有来

针对若是边佳兰综合大厦一旦完成20年的工程项目,迪沙鲁的房产会否因此失去租户而丢空?

许俊平表示,在边佳兰发展大蓝图里,有关综合大厦只是其中一项发展项目,未来还有相关的下游工业进驻,以及外资陆续有来,因此他不认为20年后的迪沙鲁房产会面临没有租户的下场。

“迪沙鲁是一个以旅游业为重心的发展城镇,居住环境比工业重镇边佳兰来得舒适,一旦边佳兰应付不来庞大的需求,人口将往外移出,而迪沙鲁就是最佳的选择。”

迪沙鲁距离边佳兰30分钟的车程,距离新山乌鲁地南约45分钟。

此外,他认为,当一个城镇拥有庞大商机与投资吸引力,距离是远是近已不是最重要的问题。

迪沙鲁绿馨镇别墅。

迪沙鲁绿馨镇(Taman Desaru Utama)

绿馨镇是一个集住宅、商业及休闲的综合城镇发展计划,也是当地首个保安围篱社区,发展总面积为495英亩。

位于本那瓦城镇的绿馨镇,毗邻是一座绿肺保留山坡,因此一部分的单位拥有“开门见山”的风景,堪称难得的视觉享受。

有关城镇已属于成熟型的社区,拥有商店、酒店以及体育学校,而属于发展商直接管辖的SKS购物广场也于不久前隆重开幕,提供当地居民购物的便利。

根据SKS集团的官网资料,该综合城镇里包括6项房屋计划,分别有单层排屋、度假屋、Marinea双层排屋、Marinea双层别墅与半独立式、Escadia双层排屋、以及Arcadia双层别墅与半独立式等。

目前绿馨镇热卖的Arcadia双层别墅与半独立式共有250个单位,其中半独立式单位建筑面积为3319平方尺、毗邻式别墅(Link Bungalow)单位的建筑面积是4028平方尺,以及5189平方尺的别墅单位。

报道:黄金靓

报道:黄金靓

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