房地产爆破3信号/施宏毅

大家都知道,全球房地产指数不断向上,甚至有一些国家已创新高,包括加拿大以及香港等等地区。

很多地方朋友甚至是当地住的居民,亦讨论到底会否再创新高,还是已经出现泡沬。

这是房地产爆破的三个信号。

房价所得比

第一个讯号,就是房价所得比,意思是到底不吃不睡多少年才可以买楼,若以世界银行标准,发达国家的指标约在1.8至5.5倍。

例如多伦多为8.5,要不吃不喝8.5年才可以买房,就算存钱速度再快一倍,亦要4.25年也可才可达到目标。

留意沿海国家是较为严重,温哥华3.12、旧金山12.11、纽约13.64。而今天香港房价所得比是36.15,北上一点去到广州25.1、上海32.62等等。

单看这个情况的话是一直都有泡沫,其实这个讯号比较高危,除了美国那边较为温和外,整个趋势亦是偏高。

然而大家要留意,不同地区不同性质,如果一次过去比较就会出现盲点。

例如欧洲方面受“回教国”恐怕组织的影响,人们都移民去澳洲,所以楼价会被推高。

另外移民加拿大的话,温哥华地方环境比较舒适,下雪情况亦比较少,房价指数也会较高。或者你会说中国资金流出,但试想一下资金亦会选择地区流入。

香港情况则比较特别,因为所在地区较独特,形成比率由过往至现在一直偏高。

收入杠杆比率

第二个情况就是收入杠杆比率,上次亦跟大家提到,为何这个指标会较为看重。

比较整个家庭负债与收入比例,整个负债中,将会集中分析房贷,2007年总负债125%当中,房贷己占了96%,之后99%中亦有70%在房贷还款。

去到今天美国杠杆比率在79.2%,虽然比2014年时高一点,但以一般压力测试来说,50至60已算过关,所以在金融海啸后仍未爆破。

说明数字越大不一定会爆破,而是去到一个疯狂顶点才会爆破。

最夸张则是澳洲149%、加拿大123%。当然最新的数据仍未抽出房贷比例,不过情况值得留意。

而香港负担能力已去到72%,数字比起刚才四个国家更健康,所以环球楼市有昂贵情况,香港对于供楼负担却仍可支撑,未看到有特别爆破情况,回看当时1997年收入杠杆比率已升至110%就知道。

买租价差

最后要留意的就是买租价差,反映置业成本与租赁成本的差距。

数字越高代表越有泡沫,表示置业成本越高,租金成本越低,即租好过买。

1997年金融海啸买租价差去到300%多,说明供楼成本大于租楼三倍多。

去到2007年雷曼危机时,亦去到170至180%。

留意到数字若在100%附近置业已开始吸引,低于100%更可考虑置业,例子就是经常提到的2003年及2008年时侯。现时数字已去到161.6%,暂时未有太大向上趋势,不过给我们最大策略就是下次买租价差再次去到100%附近就是出击时机。

进入升息周期

总结今天三个指标,不单可以量度泡沫,亦可以量度现时楼价是便宜还是贵,见是否见底入市时机。

还有西方国家危险度是高于东方国家,而香港的房价所得比是唯一令人较为担心的地方,代表供楼负担重。

唯一解释就是环球政局不稳,热钱流到香港,可能导致结局出现今天父亲给自己儿子买楼,而儿子又会买楼给孙。

不过,就算出现时间都不会长久,因为楼价始终都会爆破。

最后爆破另一个指标可以再加入加息周期,现时看到信号有开始爆破迹象,同时开始进入加息周期,预示环球房地产开始倒数。

施宏毅

施宏毅

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