全球顶级办公楼

自2008年美国次贷危机以来,无论谈及贸易、股票还是产业,“全球经济不稳定”已成为了惯用的镇词汇。

“不稳定因素”让大企业谨慎起来,偶尔有闻裁员和关闭办公处的消息,直接冲击当地的办公楼市场表现,尤其是受国际企业青睐的顶级办公楼。 不过,随着国内企业近几年崛起,逐渐吸纳了上述的负面情况。

综合通过莱坊(Knight Frank)和世邦魏理仕(CBRE)的调查报告,窥探亚洲顶级办公楼租金现况和未来展望。

尽管市场预测吉隆坡顶级办公楼租金未来将续跌,但仍保持韧性,不出现剧跌。

我国房地产市场一直有种说法,就是办公楼供过于求,殃及租金不断下跌的窘境,而这也反映在莱坊和世邦魏理仕的报告中。

据国际房产顾问服务企业莱坊的2016年末季亚太顶级办公楼租金指数报告,吉隆坡市中心的租金在去年末季,按季减少0.2%。

大马莱坊企业服务执行董事郑永健(译音)指,这是市场供应过剩所造成的局面,而且也会进一步压低办公楼未来的租金和租用率。

“办公室供应不断,且油气领域对顶级办公楼需求减少,料未来将续跌;但按数据,吉隆坡的办公室市场仍保持韧性,不出现剧跌。”

“在去年末季呈按季下跌,但只是跌0.2%,显示市场有韧性。”

报告显示,吉隆坡市中心顶级办公楼租金为每平方公尺72令吉,与台北一样被列为租金下降趋势最快速的都市。

除了吉隆坡,新加坡和雅加达也面临上述情况,雅加达的租金更出现按季5.3%萎缩的惨况,垫底于榜单。

新加坡末季办公租金出现按季减少1.5%,位居榜单第17名。

展望未来,莱坊认为,基于供需失衡,吉隆坡和上述两个城市,未来12个月内的顶级办公楼租金会进一步下跌。

新加坡末季办公租金出现按季减少1.5%,位居榜单第17名。

台北上海租金料下跌

2016年末季亚太顶级办公楼租金指数,共调查19个城市的顶级办公楼租金表现,其中有12个城市在该季有提升。

这些城市包括曼谷、孟买、新德里、班加罗尔、香港、墨尔本、悉尼、金边、布里斯本、广州、东京和上海。

莱坊估计,在这12个城市,除了新德里、金边和东京料在未来12个月持平外,其他9个城市将呈稳定增长。

另外,台北、上海、北京和珀斯,则被莱坊看衰,租金在未来1年料下跌。

莱坊亚太区研究主管尼古拉斯霍尔特认为,尽管相关区域的整体租金表现呈正面,但由于外围需求和全球金融现况疲软,让办公楼需求情况持续受压。

因此,面对经济和贸易不定的情况,来自国内企业对办公楼的重要性日益提升。

“我们看到,国际大企业在亚太区域市场都抱持谨慎态度,以减少受到来自全球经济所带来的冲击。”

不过,尼古拉斯表示,越来越多的本地各种企业,其需求量开始吸纳上述的负面情况,且这些企业在未来料持续增长。

曼谷中央商业区办公楼的需求开始增加,进而推动租金提升,租金在去年末季按季扬5%。

印度的孟买、新德里以及班加罗尔,其顶级办公楼租金按季获3.1%至4.8%增长,图为新德里办公租金最高的康若特广场(Connaught Place)。

印度租金上扬

根据2016年末季亚太顶级办公楼租金指数,曼谷顶级办公楼的租金在末季按季和按年,分别涨5%和8.7%,成为亚太之冠。

尼古拉斯指出,从2014第3季,市场对曼谷中央商业区办公楼的需求开始增加,进而推动租金提升,而这趋势预计会在未来持续强劲。

这数据高于第三季的9个城市。末季的租金指数按季升1.3%,按年升2%。

在莱坊的这份名单中,若按国家比较,印度的办公楼市场最为正面,共有三个城市上榜,分别是孟买(按季增长4.8%)、新德里(4.3%)以及班加罗尔(3.1%)。

“尽管市况不稳定,但不同行业对上述三个地点的顶级办公楼需求仍不减,特别是来自科技公司,租用份额高于其他企业。”

另外,金边办公楼市场也有改善,空置率持续减少,租金也按季上涨2.9%。

香港中环的顶级办公楼供不应求,租金连续8个季度上涨,达到全球最昂贵。

香港租金连涨2年

在东亚市场,如北京、广州和上海等城市,开始出现办公楼空置率上升的迹象。

不过,这现象被当地的高需求推动而抵消,让租金变动表现按季持平。

2016年末季亚太顶级办公楼租金指数报告指出,上海在今年将迎来总面积290万平方米的新办公空间,同时北京也会有60万平方米的新办公空间加入,空置率相信会进一步攀升。

在亚洲金融中心,香港顶级办公楼租金则交出了连续8个季度上涨表现,去年末季按季涨2.8%。

“展望未来,以香港岛为主的香港办公楼市场,上升趋势有望延续至今年,主要因素来源于中环的办公楼空间供低于求。”

莱坊认为,随着多个新增的办公空间,预料今年上海顶级办公楼租金,将按年下滑。

服务业扶持澳洲市场

在澳洲,除了珀斯,整体办公楼市场的租金持续上扬。

尼古拉斯提到,目前珀斯顶级办公楼的空置率仍处高位,租金按季跌1%;而墨尔本与悉尼的租金,分别按季增2.5%和2.2%,按年涨高达7%和10.1%。

另外,莱坊的报告指布里斯本自2015年次季起,租金一直没有下滑,显示当地的市场步上了稳定复苏。

尼古拉斯认为,科技和创业行业,将左右澳洲顶级办公楼租金的发展动向。

“当地的服务业将持续推动澳洲办公楼租金增长,尤其是来自科技与创业行业的需求扶持。”

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全球最贵办公楼十强大中华占五席

近20年,亚洲经济实力的崛起,让越来越多的国内外企业入驻主要城市,设立区域总部。

这种现象,利好部分城市的顶级办公楼需求和租金,尤其是具有经济战略的城市,如香港、上海、北京等等。

据全球最大商业地产服务和投资公司世邦魏理仕,在3月发布的2016年末季全球顶级办公楼租金调查报告指出,大中华区顶级办公楼市场在排名中占五席。

这包括香港的中环、北京的金融街、香港的西九龙、北京的中央商务区(CBD),排名前四位;上海的浦东位列第八。

在世邦魏理仕监测的121个市场中,2016年全球顶级办公楼租用年增2.3%。

在全球十大最贵顶级办公楼排名中,香港中环以每平方尺264.27美元(约1173令吉)的年租金,蝉联顶级办公楼榜首。

西九龙以每年每平方尺162.69美元(722令吉),排名第三;中环和西九龙租金分别年增9.1%和9.3%,领跑亚太区租金涨幅。

香港顶级办公楼租用市场升温,租金持续走高,主要缘于中心区顶级优质物业的稀缺,及受益于中国内地企业对外扩张的需求。

北京金融街则以每平方尺178.89美元(794令吉)租金、北京CBD以156.09美元(693令吉),排名第二名和第四名。

上海浦东以116.99美元(519令吉),排在纽约曼哈顿中城和东京丸之内与大手町之后,位列第八名。

北京金融街,金融行业租户比例高达92%,加上承担租金能力强,成为全球第二高租金。

日韩台租金料持平

2016年末季亚太顶级办公楼租金指数报告指出,台北自2015年末季没有任何新的高档办公楼项目推出,末季租金按季微跌0.4%。

而东京的顶级办公楼租用率已连续交出16个季度按季下跌成绩,不过租金在末季呈按季升0.2%。

韩国首尔今年将会有总面积43万平方米的新办公空间推出市场,料未来的租金持平;去年末季得1.6%萎缩。

优质地段办公楼需求增

世邦魏理仕大中华区顾问及交易服务部董事总经理黄蔚评论,经济的崛起,带动了亚洲主要城市顶级办公楼市场。

“随着中国经济的快速发展,金融行业亦发展迅速,加之近年来传统金融企业不断进行业务创新和拓展,使得对优质地段的顶级办公楼需求持续旺盛。”

“北京和上海是中国金融行业的聚集地。在北京金融街,金融行业租户比例高达92%,上海陆家嘴比例为60%。”

“它们需求程度,让市场整体处于供不应求的状态,加上金融业较强的租金承担能力,使租金持续高企,成为全球最贵的市场之一。”

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