美晋升息时代
大马房市遭殃?

美国联邦储备局(简称美联储)自2007年金融风暴后,3月迎来危机后的第三次升息,显示美国经济复苏,正逐步收紧货币政策。

由于美国是世界主要经济体,每当美国打喷嚏,全世界大伤风,马来西亚也无从幸免。

因此,美国迈入升息时代,很可能影响我国经济,甚至已疲弱的产业市场。

这期《南洋商报》与2名专家探讨,“花旗国”升息效应,是否会漂洋过海来到大马。

回酬比股债市具吸引力
美升息无碍大马房市

美联储升息,外资纷纷从新兴市场撤离,转投美国怀抱,首当其冲的是新兴市场包括大马。

世界银行更称,大马是东亚太区里,最暴露在美联储升息预期风险的国家之一,其他则是印尼和泰国。

这是因为马印泰拥有大量以美元计价的债务,一旦货币贬值,偿还贷款的成本就越高。

此外,美资投资机构或基金经理,可能将停放在新兴国豪宅和商用房产的资金调回美国。

这些资金流动是否会打击我国产业市场?

3月,美联储如市场预期般升息,并暗示今年还会“循序渐进”地升息2次,明年则是3次。

升息是收紧货币政策的举动,也代表美联储看好美国经济表现。

虽然美国和马来西亚之间隔了一个太平洋,但身为世界主要经济体,美国一举一动都会牵引着许多国家的经济,包括马来西亚。

以最近一次的升息来看,此举对股市和货币的影响深远。

亚洲股市包括马股,欢腾走高,但因市场视美联储立场鸽派,导致美元贬值。

符儒仁:本地产业投资回酬介于5%至7%。

令吉贬值吸引投资房产

不过,对产业投资者而言,更重要的是究竟美国升息时代会不会影响我国的产业市场?

受访的2名产业顾问,异口同声指,这对本地产业市场的影响甚小;投资者们暂时可稍喘一口气。

威廉氏、达哈与王私人有限公司(CH Williams Talhar & Wong)董事经理符儒仁认为,短期内,美联储升息不会对本地产业市场造成很大的影响,股市才会大受影响。

“因为本地产业投资回酬介于5%至7%,而美国则是2.5%至3%。”

他说,比起债券、股票市场,以及信托基金2至3%的回酬,国人倾向于投资产业,因为回酬较高。

第一太平戴维斯(大马)私人有限公司(Savills)研究与咨询副总监王秀凤表示,美联储若持续升息,预计令吉兑美元会进一步贬值。

“不过,这对本地产业市场的影响微小。”

王秀凤说,从另一个角度来看,短期内,令吉贬值让我国成为一个十分具吸引力的产业投资地点。

叶伦:加息反映美国经济持续转好,但不说明对经济前景做出重新评估。

料国行近期不升息

种种间接影响,如资本外流拖累经济放缓,可能迫使央行提高利率,来支撑货币走势。

符儒仁认为,长期而言,美国升息影响不算重大,可能只是有心理影响,但融资成本也有可能上扬。

或令吉扭转走势

他比较关心令吉贬值的情况:“问题是令吉的疲态,每当令吉兑美元贬值,资产价值便下降。”

美联储主席叶伦在货币政策会议后的记者会上说:“我们看到经济在过去数月正如我们预期般取得进展。我们对经济所处路径有信心。”

美联储数据也显示,美国通胀率朝着2%前进,预计明年可以达标。

美国好转,令人相信我国经济也同步;符儒仁也说:“倘若随后经济展望改善,令吉可能扭转走势。”

王秀凤认为,比较实实的看,应该是关注我国的隔夜政策利率(OPR)。

“只有国家银行提高隔夜政策利率,才会对本地产业市场造成更大的影响。”

但她相信国行近期内应该不会升息,因为这会进一步打击已疲弱的市场。

“倘若国行真的出乎意料之外升息,投资者情绪疲弱和经济放缓,一定会对产业市场形成挑战。”

国行升息,代表产业贷款,尤其是房贷利息增加。除了降低家庭的可支配收入,还会让购买产业更加艰难。

王秀凤:国行提高隔夜政策利率才会影响本地市场。

亚洲不跟随美国脚步

尽管美国升息可能启动一轮各国升息潮,但亚洲地区的升息脚步料将相当缓慢,亚洲产业仍因相对偏高的回酬而颇具吸引力。

根据路透社报道,领盛投资管理(LaSalle Investment Management)亚太区董事谢慧娟称:“亚太地区升息脚步将相对缓慢,甚至不会升息。”

她认为,日本仍在对抗通货紧缩,同时部分亚太地区国家的央行,如澳洲只可能温和升息,因此产业的回酬水平足以缓解冲击。

另一方面,仲量联行(JLL)在《美联储升息:亚太意见》报告中指出,名义利率与通胀率同时上升,因此实际利率仍持平在目前水平。

实际利率稳定,某些市场的核心产业回酬可能继续持在低水平,一些市场的回酬更有可能进一步缩窄。

但与政府债券实际利率相比,产业实际回酬仍具吸引力,产业的通胀护盘特点会持续吸引投资者。

不过,仲量联行警惕,在低利率低通胀环境过渡至高利率高回酬期间,仍存在风险。

若利率和贷款成本较预期升得快,可能会增加供款,过度借贷的投资者的现金流将面临短期压力。

美联储升息可能导致中国资本流出,房地产面临负面冲击。

中国   监督对外投资

仲量联行相信,中国经济体大和货币政策周期独立,美国升息对中国利率、人民币债券和产业的影响不大。

除了人民币兑美元贬值,美国升息对中国没有直接影响。同时,中国政府也监督对外投资的范围,包括产业。

一些觉得海外产业价格高昂的中国企业和人民可能将目标转向国内,但因政府大力打房,不会进一步提高房价,却有助于稳定产业价格。

仲量联行预计,当地人仍是中国市场的最大买家,而该国保险公司也会扩大在产业的风险。

尽管中国产业价格预计持高,但回酬会进一步缩窄,尤其是上海、北京、深圳和广州等一线城市。

同策咨询研究部总监张宏伟意见分歧,他认为中国资金会向外流出,转向美元资产或产业。

他指出,中国经济与产业周期在下半年后,将同时陷入低谷,对产业领域而言是项艰难的挑战。

“美元进入升息通道,中国资本储蓄外流,货币政策继续宽松的空间不大。”

瑞信认为,香港银行短期内不会上调利率,而楼市风险在于楼价创新高,及供应增加问题。

香港   银行竞争大暂不升息

整体上,香港银行领域竞争激烈,加上房贷业绩因政府积极打房而大减,应该不会增加借贷利率。任何升息对产业的影响会在升息后期才会出现。

根据仲量联行观察,当地银行应该会吸收最多2次美联储升息,才会调整当地的贷款利率。

当市场预期美联储升息时,香港银行同业拆息(HIBOR)已调高,当地银行也缩窄以香港银行同业拆息计算的房贷利差。

不过,商用产业的高贷款成本可能已经转嫁给借贷者。相比之下,中国政府限制对外投资会对香港产业市场造成更大的影响。

青岛大学经济学院教授易宪容则持相反意见。他认为,倘若美国升息步伐加快,将严重增加香港产业市场风险。2008年美国金融危机爆发,原因就是美联储持续升息把泡沫引破。

易宪容:持续加息不确定会否引发香港房地产泡沫破灭。

港币与美元挂钩

值得注意的是,香港实行联系汇率制度,即港币与美元挂钩。因此,香港特区政府财政司司长陈茂波说,纵使香港银行同业拆息目前仍处于低水平,还未有任何变动,但在联系汇率制度下,港息最终都会随着美息走势。

一旦国际资金流出现逆转,资金加快流出香港,香港利息可能会急速上升。

新加坡政府降低卖家的印花税,并放宽总偿债率限制。

新加坡   投资者成本仍低

新加坡金融市场已全面纳入美联储升息影响,因此产业投资者的资本成本(cost of capital)依然相对低。

仲量联行点出,自去年11月起,3个月及6个月新元银行同业拆息率(SIBOR)已涨约50个基点,分别达0.94%与1.25%。

政府放宽产业市场政策

标准贷款率仍处于低位,银行也乐于借贷最高50%至60%予发展用途和竣工资产,赚幅也持稳在150至200基点。

新加坡政府也有能力放宽产业市场政策,来抵消美国升息的影响。

今年3月10日,新加坡政府降低卖家的印花税,并放宽总偿债率限制。这是邻国政府自2010年收紧住宅市场后,首次放宽条例。

仲量联行预计,当利率在未来2至3年内逐渐正常化,新加坡政府会进一步放宽政策。

邻国发展商和产托的资产负债表保守、负债率低,也有能力投资。

此外,据观察,该国和外国公司积极竞标好项目的地皮,显示市场对新项目的兴趣强劲。

韩国   家债恶化房市交易降

美国结束超低利率时代,为韩国经济带来许多不确定因素,如家庭负债恶化、不动产市场停滞等问题。

随着美联储再次加息,美国与韩国的基准利率差距仅剩下25个基点。

根据亚洲财经报道,目前韩国央行因家庭负债规模较大等问题,已连续8个月保持1.25%的基准利率不变。

今年初,在美联储或连续加息的情况下,银行家庭贷款利率上扬0.1%至3.39%,创下3年最高水平。

国际资金恐大逃亡

若贷款利率上升,家庭偿还利息负担将进一步加剧。数据显示,去年杪韩国家庭负债规模高达1344万亿韩元(约1兆1972亿8896万令吉)。

此外,美联储升息将波及韩国不动产市场。

尽管业界人士声称首尔江南圈等市场暂未受影响,但江南江北购买咨询明显减少甚至出现停止现象,预计下半年情况不乐观。

城东区某房地产中介指出:“从上个月末至本月初,公寓出租和购买交易开始走下坡,至今仍没有回暖现象,与去年同期截然不同。”

一旦美国利率在下半年超越韩国,现处韩国的国际资金将大举逃亡美国或其他发达国家。

美国高利率不只牵引韩国利率,更恐引爆历史上最糟水平家庭负债。

韩国政府致力制定应对措施,尽可能减少对韩国经济的损害。

日本   央行按兵不动

仲量联行在报告中点出,日本产业投资者受益于良好的信贷条件,银行也愿意提供较长供期的贷款。

美国升息扩大了美日两国的回酬利差,导致日元从特朗普胜出起至今贬值约14%。

疲弱的日元对出口工业领域来说是好事,同时也促进旅游业,带好酒店和零售领域。

日本通胀率少于2%目标,日本央行10年期国债收益率目标持在0%。美联储利差鸽派,有助于日本央行继续维持低利率。

美联储升息,各国银行为避免资金外流,纷纷提高存款利率。

澳洲   提高借贷利率

尽管澳洲央行维持指标利率不变,澳洲4大银行过去2周纷纷上调自住和投资购屋者的房贷利率。

惠誉认为,此举应有助于减少对较脆弱购屋者的放贷活动,但银行业者仍面临家庭债务较高及产业领域过热带来的风险,可能对偿债能力造成压力。

该评级机构称,澳洲银行在利率周期之外加息,可能是因为澳洲审慎监管局(APAR)拟采取行动抑制产业投资者贷款,以及美国可能加息导致融资成本上升。

报道 :谢梦苇、吕抒玲

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