槟州政府制定了不少房屋政策，而最为发展商头疼的莫过于发展献金。

究竟槟州政府房屋政策是否存在着漏洞，让发展商有机可乘？亦或其实已经改善了原本灰色地带？而又有什么是州政府所欠缺的，这些都会在本文中一一探讨。

青年圆桌会议嘉宾分别是行动党槟州社青团团长胡佑强、民政党槟州青年团代团长卢界燊、槟华堂青年团团长郑伟章以及马来西亚青创会槟州州联委会主席陈礼祥。

 

探讨1：

若真的要进行先租后售计划，该怎么做？

拨出发展商献金
卢：

每一个发展商推出的任何房屋计划，都须建30%的廉价屋或中廉价屋，据了解，在2008年后，有新的条规说明若发展商不建廉价屋及中廉价屋，每单位要付12万令吉，因此2008年至2016年3月已经累积了1亿2100万令吉左右。

这笔钱可能州政府有自己的计划，但若我们关注先租后售计划无人愿意付维修费的问题，那么州政府是否能拨款其中一部分来解决管理问题呢？

惩罚发展商
胡：

针对这个建议，12万令吉并非所有发展商可以申请豁免的，在2008年前建149个单位以下，并不需要建廉价屋或中廉价屋；但是2008年执政后，首长看到这个漏洞，因为很多发展商就建148或149个单位，这就平白让30%原本能受惠的人买不到这类型单位。

游走灰色地带

很多发展商都知道一个问题，但大家都游走在灰色地带。首长在规划时下重罚，以后只要超过4间或以上都要有30%廉价屋的固打，当然你的地小可能只能建6间，无法建1个小小的廉价屋单位在旁边，所以就要付罚金。

期间，郑伟章质疑这是否造成另一个漏洞，因为发展商只要付钱即可，不必建廉价屋。

发展商宁愿给罚款，然后这罚款羊毛出在羊身上，他们就会建更豪华，把屋子从60万令吉卖到90万令吉，因此那12万根本就不是问题。

胡佑强表示，这并非漏洞，因为若按照原本，发展商建120间房屋并不需要建廉价屋，屋子是在自由市场出售的。

如果该地可建100间房屋，你就省下了30间廉价屋的钱，所以你逃过了那个政策，根本没有贡献，因此这也是为何要被惩罚，因为很多人刻意建不超过149间。

要解决先租后售引发的后续问题，说回来还是需要一个金融机构，或是某个单位能去承担这个债务。

因为州政府非金融机构，在这个管理也不是专家，肯定要像中央的大马信贷担保机构（CGC）或者国家银行单位，去做这个金融上的管理，在金融上做一个直接的担保。

建议1：做好地皮规划
郑：

州政府应该做好规划方面，比如说这块地皮是什么属于什么类别、人口密度多少、要建什么类型的产业。这样才能控制，而不是任由让发展商提呈房屋计划。

你任由发展商自己规划，他们肯定是规划到能赚取最大的盈利，而如果一开始已规划好地皮的类别及人口密度等限制，那么他们会根据指南提呈计划，建出来的产业价值和环境，就会是你所要营造的。

规划好类别，就能控制发展商，也无需担心供应需求和罚款的问题。

对此，胡佑强解释，在房屋规划中原本就有规定每英亩15个单位，或是30个单位，但若是照着原本的规划，发展商在买地时就花了一大笔的钱。

因此在密度规划上，州规划局给予宽容，但并非给发展商去赚钱，而是要让他们建可负担房屋。

假设要他们可每英亩建87个单位，相对来说已增加57个单位，根据这个指南来建屋子，可负担房屋大小、数量及售价等已规定好了，这样可让民众买得起屋子。

密度规划冲淡屋价

房屋问题已通过密度规划冲淡屋价高涨的问题，因为以前真的是有些地方是每英亩建15个单位。

那更糟糕，因为地皮可能不属于发展商，而是跟别人买过来的，这也是发展商的成本，他们最终会转嫁在消费者身上。

所以政府在规划方面可帮助购屋者，并配对对的购屋族群。

建议2：应建49%中廉屋
卢：

根据数据显示，槟州家庭有49%每个月收入少于4000令吉，从简单角度去看，基于房屋与土地是在州政府的权限下，州政府应建49%廉价屋或中廉价屋，另外的51%建可负担房屋。

但如今州政府建的可负担房屋比例却占了80%，包括槟城发展机构及发展商，如PLB国云集团、宏升集团、AsiaGreen及文秀集团。

根据计算出来的结果，82%的槟城发展商所建的是可负担房屋，而且多数是30万至40万令吉，当然也有建20万令吉的，但占的比例少，可能只有10%。发展商应该根据州民家庭收入的数据建49%的中廉价屋。

建议3：控制建材原料涨幅
郑：

其实中央政府可通过统一物价，以控制原料涨价的幅度。

老实说，马来西亚出产木、铁、树胶及棕油，所以这些东西只要政府控制得好，建材的原料价可以被监督并适当调整，房价自然会下降。

建议4：年轻人要自强
陈：

或许由我来说不够中庸，但我认为年轻人若买不起屋子，应该自己想办法，而不是整日要等政府的搭救，怪政府，或怪别人。

年轻人应该自强，这是我们自己的本分，我们要住什么屋子是自己决定的，但只有少部分的人有这种心态，我也无法左右。

我同意，大学毕业生一开始出来社会工作薪水少，因为一开始大家的起跑点都一样，除非背景或条件不一样，否则起薪大概都是2000多令吉。

20年前后薪水是相同的，但若你工作表现不一样，身价也会有所不同。所以是什么决定你买不起屋子？是你自己展现出来的态度以及各方面导致你三五年后还是买不起屋子，但为何别人买得起呢？

我觉得，年轻人思想各方面能力建设须加强。可能国家做得不好，大马的年轻人不具备这个时代的竞争力。

可负担房屋公开市场卖，帮到谁？

发展商受益而已
卢：

我担心，年轻人买不到廉价屋是因为82%的屋子都是可负担房屋，且州政府还将这82%开放市场给那些不符合资格的人购买。

你开放市场给有钱的人买，这有帮助到那些本来就买不起的人吗？我不了解这一点是帮助到发展商还是年轻人。

郑伟章也表示认同，即使公开售卖能刺激整个市场，发展商拿到钱后才能再投资新的发展计划，但这能真正帮助到槟州子民多少？

刺激市场开跑
胡：

我也曾询问为何要公开市场，但若深层讨论，就会明白现在的屋子只是在纸上预订而已，因为若没有达到预定目标，发展商根本不能开工。

如果没有达到最少30%的销售量，没有一个发展商或任何一个人会去打第一根桩。

公开市场售卖也并非全部，只是部分而已，为的是刺激市场，毕竟虽然可负担房屋需求多，但1000份符合资格者的申请，贷款获批的可能只有500人。

70%符合资格的购屋者需要这30%有能力的人，不然到头来屋子建不建成还是一个问题。所以凡事要向前走，不能停，一停，受伤害的就是年轻人。

这必须去推动，因为建筑行业涉及的1400多个行业，当中有多少是年轻人参与的？

勿与发展商关系过密
陈：

朝野合作解决民生的问题最重要，州政府或面对钱的问题，虽然有公布说赚了许多钱，但是不是这样我也不能确定，因为这从州政府的动作无法观察出来。

州政府与很多发展商合作，以前哪有发展商领养一个灯、桥或交通圈的，但现在能看到，彭加兰哥打是属于哪个发展商的。

这样的领养对州政府是好的，因为可以省下来很多成本，把这个东西外包或分配给发展商做，但这会不会最后导致说发展商要求帮忙时，州政府不能不帮呢？

我不懂这政策好不好，是不是因为州政府有太多的限制，如中央税，或不拨款给州政府，因为你不是我的管辖州属就忽略，变成州政府需要自己想办法。

问题都可商量？

最有钱的是发展商，但跟发展商合作久了，走得太密，会不会变成到最后什么房屋密度问题的都可以商量等。

不过，我没有参与政治，所以不了解。

郑伟章认同过度这个字眼，发展商与州政府是扯不开的，但过度就危险了。

结论：
天下没有白吃午餐

槟州政府要兴建可负担房屋，让居者有其屋，然而缺乏中央政府的资助，单靠本身的力量要建廉价屋并不易。

对于发展商来说，兴建可负担房屋的利润太薄，无条件“做慈善”建廉价屋似乎有点强人所难，因此槟州政府与发展商之间合作兴建可负担房屋，在政策上是否有为发展商妥协让步，也是大家所关注的。

这几年来，槟州在野党无不抨击州政府与发展商过从甚密，就如文中朝野社团代表所提到的，这份“亲密关系”州政府是否拿捏得当？