中国抵制韩国事件愈演愈激烈，韩国经济一再受到威胁。

外国投资者看似未受“萨德”活动影响，不断涌入韩国商业房地产市场。

韩国产业研究院却认为，房地产建设市场虽引领韩国经济，但过度依赖不是好事，极可能出现供应过剩，形成新泡沫。

受到投资收益率高企、甲级办公楼价值被低估和波动率较低吸引，外国投资者纷纷涌向韩国商业房地产市场，推动去年韩国商业地产交易创新记录，达120亿美元（约530亿1000万令吉）。

中国依然是亚太地区最受投资者青睐的商业房地产市场，不过，近期首尔也渐渐崛起，并成为最热的商业房地产市场之一。

房地产交易外资占半

据纽约研究公司（Real Capital Analytics）的数据显示，去年韩国商业房地产交易总额，比2015年增长15%；同期亚太地区的类似交易活动则跌14%。

韩国去年的商业房地产成交量大涨1.4倍；日本和澳洲则因房价大幅上涨，成交量下跌超过30%。

其中，外国投资者几乎参与了韩国一半以上的商业房地产交易，是近20年来历史上首次出现的状况。

第一太平戴维斯（Savills）的韩国主管卡勒姆指出，相比其他经济体，韩国收益率最稳，对投资机构者和私人投资者充满吸引力。

据该公司的数据显示，去年末季韩国甲级办公楼的投资收益率为5%，超越东京 3.2%、新加坡 3.3%、香港 3%，以及北京 4.3%。

在充满诱惑的投资回报率情况下，让美国最大资产管理公司贝莱德（BlackRock）在去年6月，首次出手收购韩国商业房地产，以约4500亿韩元（约17亿8340万8950令吉）收购了首尔江南区的一座大厦。

相隔5个月，加拿大布鲁克菲尔德资产管理公司与中国主权财富基金中投公司组成财团，并以27亿美元（约119亿2725万令吉）收购首尔国际金融中心（IFC），成为去年韩国最大的商业房地产交易。

韩国仲量联行（JLL）董事总经理史提芬格力则说：“韩国有着比东京或新加坡更高的收益率，及比中国更好的所有权制度。”

中资“席卷”
持地面积暴增4倍

“萨德”事件闹得沸沸扬扬，中韩两国行业相互抵制，拒绝韩国的一切事物进入中国。

不过，近年来中国人在韩国买房买地的热情却持续燃烧，场面十分尴尬。

第一太平戴维斯数据显示，目前外国人在韩持有土地面积达2亿3220万平方米，其中2011年中国人持地面积为370万平方米。

到了去年，中国人持地面积暴增4倍，至1690万平方米，而外国人仅增49%。

从房屋数目上看，中国人在韩购房的数量从2011年的3448套，猛增至去年的2万208套；同期，外国人在韩购房的总数仅由7万781套增至10万5413套。

短期出租获利

另一方面，首尔市数据显示，中国人在首尔购买的土地面积，从2014年杪的2113块，增至去年上半年的4139块，增幅达96%，面积升29%。

某地产代理公司更指最近经常接到来自中国的咨询电话，也多次向中国潜在客户发送相关房地产资料。

除了购买房子，部分投资者特意在中国游客聚集的人气旅游点附近，购买商铺或住宅，以短期出租方式获利。

有消息指出，中国人选择在韩国首都投资房地产，估计是因为距离中国较近，且当地购物基础设施完善，是海外一个房地产投资极佳的地点。

推出新投资移民政策

济州岛吸引外资

早在2010年，韩国政府为开发济州岛，推出新的投资移民政策，中国投资者就已闻风而来。

根据新政策，外国人只要向济州岛上“以休养为目的的居住设施”投资5亿韩元（约198万4720令吉）以上，即可获得韩国的永久居留权，并可共享韩国国民的教育和医疗保险。

买房门槛较低

济州岛的买房门槛较低，按照前几年汇率，仅相当于270万人民币（约173万1700令吉），比澳洲、加拿大、美国等主流国家的移民花费还低。

此外，不需要语言测试、学历、工作经验、资金来源等审核和要求，就可取得韩国居留卡，这吸引了大量中国资金涌入。

据韩国亚洲经济中文网报道，2009年中国人持有济州岛土地不过2万平方米，截至2015年4月杪，持有面积达至1173万321平方米，增幅600倍。

在济州岛总体外国人持有土地面积中，中国人就占据了60%。

韩国政府发布数据指出，去年境内居留的外国人超过200万人，其中中国人占一半以上。

另外，根据韩国有关金融机构的统计，中国对韩的直接投资额，从2013年的4.8亿美元（约21亿2040万令吉）增至去年的11.9亿美元（约52亿5682万5000令吉），主要投资动向是包括不动产和观光产业在内的第三产业。

房产支撑韩国经济

三星“爆炸”、出口低迷和商业投资疲软，拖累韩国经济重创，去年第三季经济增长放缓。

所幸房地产市场的强劲势头，支撑了韩国经济。

据北京商报网报道，韩国央行去年公布的初步数据显示，去年第三季度季节调整后的国内生产总值（GDP）增长率为0.7%，略低于次季的0.8%。

出口下滑

出口占经济增长的一半，但在去年9月为止的前22个月中，有21个月韩国的出口都呈下滑趋势。

此外，三星电子手机危机料会削弱经济增长，但基本维持经济复苏仍未脱轨的看法。

在韩国经济主要增长动力——出口渐停滞的情况下，“建设投资”正在逐渐填补这一空缺。

韩国产业研究院发布的《实体最近经济建设投资依存结构》报告书指出，去年次季建设投资对经济增长的比例企于51.5%，意味着在次季韩国的3.3%GDP增长率中，建设投资比率超越一半，引领1.7个百分点，是1993年末季以来最高数值。

相反，出口发展贡献比重正逐步缩小，去年末季达到了-0.8个百分点。

不断建公寓恐供过于求

在资金成本处于历史新低的背景下，韩国建造商却不断建设公寓，营建许可与新屋开工双双改写历史纪录，成为韩国当下经济的一大亮点。

引领韩国建设投资增长势头的是，以公寓楼为中心的房地产建设市场。

但韩国产业研究院高级研究委员姜斗龙认为，仅靠建设增长的结构危险性很大：“韩国的建设投资在GDP中所占比重，比主要国家明显大。”

“以2015年为基准，韩国出生率为1.24，在经济合作暨发展组织（OECD）34个会员国中位于最末位，这种情况下，过热的房地产建设投资或供应过剩。”

另外，中国国际经济交流中心咨询研究部副部长王军也有同样的忧虑：“过度依赖房地产的经济并非长久之计，毕竟韩国没有大量人口流入，且本国人口老龄化也严重。”

他警告，房地产过热容易引发新的泡沫。

另有分析称，韩国经济或重蹈日本20世纪90年代推进建设投资依赖型景气刺激政策，但却只有公共负债增加的覆辙。