政府打房的枷锁未除、房屋贷款拒绝率上扬至57%、新楼盘推介减少、高价法拍房产增加……我国房市究竟已经见底，还是会继续萎靡不振？从事这行多年的发展商必定心里有数。

《南洋商报》在各州展开的年度调查，访问了76家发展商，试图从他们的看法，解读今年和未来房市的走向。

受访发展商的楼盘项目广泛，涵盖各类型房产，包括住宅、店铺、办公楼、零售和工业等等；也有部分是主攻利基市场的精品发展商，规模较小，但都只瞄准高端定位市场。

从今年的展望、价格调整至新项目种类等，可窥出发展商怎么看待2017年！

发展商：对产业前景乐观
一年比一年好

政府数年前实施打房措施后，房地产交易量和价格有所减少，火热的房市突然间冷静下来，而这股冷静期也延续至今。

同时，越来越多高价产业出现在拍卖会上，二手产业的开价也出现下调迹象。

大马经济前景平平，加上外围不确定因素冲击，国人入不敷出、谨慎消费，商家削减开销，多多少少也影响了住宅及商用产业的销量。

尽管前路茫茫，没有迹象显示今年产业市场会好转，但与去年相比，《南洋商报》走访的76名发展商显得乐观，相信市场会稍微改善，一年比一年好。

一些专家预测，我国房市今年会持续放缓，因为整体上还是处于下行周期；至于明年，部分专家看好整装出发，但也有一部分专家因缺乏激励因素，持续看淡今明年房市。

尽管去年产业市场表现不尽理想，但接受《南洋商报》调查访问的67位发展商中，约半数乐观表示今年房市稍微改善，温和增长；但也有约半数较为谨慎悲观，有者甚至认为市场会恶化。

调查结果显示， 44%或37位发展商预计今年产业市场表现温和；34.5%认为市场将持续放缓，也有15.5%或13名发展商表示悲观，相信市场仍差劲。

不过，也有5名或6%发展商预计，今年产业市场表现不错。

至于产业价格，与去年相比，大多发展商认为今年价格会保持在目前水平；认为房价会下调的发展商，由去年的33.3%，大幅减少到17.6%，显示整体看法较为乐观。

超过半数或49名的受访发展商认为，今年产业价格会停滞不前；另有四分一认为产业价格会增加5%至10%。

房价料下调5%

约15%受访发展商认为，今年房价会下调，但他们相信降幅不大，会在5%范围内。

这与经济学家的观点一致。

双威大学商学院经济教授姚金龙早前受访时曾说过，除非今明年有预料不到的经济衰退，不然房价调整的区间会相对小，且受影响的应该只限于供多于求的地区。

值得注意的是，有6名发展商的意见两极，4名或5.4%相信今年产业价格会攀升超过10%，但2名却相信价格会降低5%至10%。

走过冷清2016
仅9%满意业绩

寒风过境，国内产业市场冷飕飕，也反映在交易量中，不少发展商也愁眉不展，不满意去年市场表现。

国家产业咨询中心（NAPIC）数据显示，去年首9个月的产业市场交易量23万9971宗，按年跌11.9%；交易额953亿2576万令吉，按年下跌16.4%。

前年交易量27万2241宗，交易额114亿767万5000令吉。

整体上，超过一半的受访发展商指出，去年产业市场反映下行走势。

本报调查显示，44.3%或35名受访发展商认为去年产业市场放缓；31.6%认为温和；15.2%评估市场差劲；但也有一小部分，7名或8.9%发展商满意去年市场表现良好。

经济疲软为跌价主因

根据发展商的经验，经济展望疲软是产业价格走低的主因，接着是市场需求减少，然后是政府政策的影响，最后才是恐慌性抛售。

这个题目是复选题，受访发展商可复选2个选项，经济展望疲软就获得49票；市场需求减少则是19票。

一些受访发展商点出，其他可能导致产业降价的原因包括，银行贷款批准率低、购屋者更加谨慎消费及市场对政局或大选的情绪。

国家银行数据显示，尽管我国房产库存在2005年至2015年期间大增35%，但全国仍处于供不应求的情况。

在2005年，房产库存和家庭数量的差距为250万个单位，有逐渐扩大的趋势。在2011至2015年，每年竣工的房产数量为8万89单位，家庭数量则年增16万6000个，需求严重超过供应。

在3个家庭里，只有2户拥有房产。这样为什么市场对产业的需求会放缓？

发展商称，扼杀市场需求的原因有二，分别是难以获得房贷及经济展望疲软，获得55及52票。接着，不能负担房价因素才以12.1%排在第三，随后是投机活动减少。

36%称房价停滞

对于去年的房价走势，受访发展商大致持三种意见，认为价格停滞的发展商最多，占了受访发展商的36%或27家。

认为房价有上扬的，占了受访者的30%；最后也有33.3%受访者称房价下滑。

在“售价上扬”的阵营中，28%受访发展商相信产业价格涨了5%至10%，其余受访者则声称涨幅超过10%。

至于“售价下调”的阵营，22.7%或17名受访发展商看到产业价格稍减，幅度低于5%；另有9.3%指价格下调5%至10%；更有一名发展商声称，价格已跌超过10%！

不过， CBD房地产经纪有限公司董事经理黄务铭曾向本报透露，屋价调整5%至10%属健康；10%至20%算是温和；20%至30%就是恐惧；超过30%会恐慌性抛售。

Oregeon Property Consultancy董事经理黄玟杰则认为，二手房开价调整10%至15%属健康。

约七成发展商
年内推介新项目

尽管受访发展商对今年产业市场表现的预测好坏参半，还是有接近七成或67.1%的发展商计划在今年推介新项目。

其余的32.9%或25名发展商，有者是精品发展商，专攻特定产业领域，有者是采取观望态度，因此不打算在今年推出任何项目。

霹雳的发展商似乎最悲观，因为在受访的16名发展商中，只有7名会推出新项目，而且也只是筹备1个项目。

相比之下，在10名槟州发展商里，就有9名将推出新项目，数量介于1至4个项目。

在即将推出新项目的发展商中，排屋仍是首选，占了26.1%，紧随着才是公寓，有19.6%；另有15名发展商会兴建半独立式或独立式。

尽管可负担房屋是时下热门课题，许多发展商也纷纷表示将重心转移至此，但是只有19.5%受访发展商会兴建可负担房屋，其中13%为排屋，6.5%为公寓。

部分受访发展商还会兴建店屋、工业产业、办公室等商用产业。

主打1千平方尺以下公寓

地皮价格昂贵，为了覆盖成本，同时压低屋价至可负担水平，许多发展商倾向于兴建公寓，且有越建越小的趋势。

55.8%或38名受访的发展商称，即将兴建的新高楼项目面积在1000平方尺或以下，其余则是1000平方尺以上。

对一个家庭来说，还是要有800平方尺以上才能住得舒适。在68名受访者中，有33.8%或23名发展商称，他们准备推出的高楼项目面积介于801平方尺至1000平方尺。

另外23.5%发展商推出的公寓楼盘面积是介于1001至1200平方尺；还有20.6%受访者的高楼项目面积超过1200平方尺。

值得注意的是，只有3名或4.4%发展商准备推出面积少过500平方尺的单位。

一般上，这些小型单位或迷你公寓的目标群为单身一族。

看好国行维持OPR

国家银行在去年7月毫无预期地宣布降低隔夜政策利率，对银行的借贷成本造成影响。

从去年7月至今，国行还未再度降息，经济学家认为，疲弱的令吉限制了国行降息以刺激增长的空间，并预计全年会维持不变。

近期国行也指出，在目前的OPR水平，货币政策对经济活动是合适且具有支撑力。

与多数分析员及经济学家的预测一致，48名或64%的受访发展商皆认为，国行会维持3%隔夜政策利率不变。

但是，也有小部分约16%受访者相信，国行将进一步下调隔夜政策利率25个基点。

另外，也有11名或14.7%发展商认为国行会上调隔夜政策利率。

隔夜政策利率影响银行的贷款成本，最终会影响房贷利息，而购屋者也会将此纳入考量中。

若隔夜政策利率降低或上升，究竟对房市有多大的影响？

理财专家们认为，国行降息对消费者而言是好事，可省下房贷利息还可乘机调整贷款配套。

半数或52%受访发展商指出，其实隔夜利率对产业需求的影响温和；另30.7%或23名发展商更认为，隔夜政策利率影响轻微。

不过，也有17.3%或13名发展商相信，隔夜政策利率严重影响产业需求。

抢攻中港台买家

国内买气不佳，加上令吉贬值让本地产业对外国人来说更为吸引，发展商纷纷将目标买家扩大至转向外国人。

在76名受访发展商中，约60%或45名考虑吸引外国买家，而他们最想吸引的是来自中港台的买家，占了44%。

除了中港台，东盟和日本也是目标之一，分别占25.3%和14.7%。

有6名发展商将目标延伸至亚洲外，其中2名放眼取得美国买家，4名希望吸引欧洲买家。

另外，也有发展商的目标为韩国、中东及印度买家。