“房事”不协调，青年怒火跳！

槟州年轻人买不起房屋已成了铁铮铮的事实，槟州寸土尺金，想要买一项有地房产，简直是想都别想。然而州政府为解民困而与发展商推出的可负担房屋，是否能从根本解决问题呢？

《南洋商报》此次针对“年轻人买不起房屋课题”召开了青年圆桌会议，邀请了朝野社团各代表来谈谈年轻人的声音，受邀出席者有行动党槟州社青团团长胡佑强、民政党槟州青年团代团长卢界燊、槟华堂青年团团长郑伟章以及马来西亚青创会槟州州联委会主席陈礼祥。

探讨1-槟城房屋现象，你觉得健康吗？

郑伟章：经济低迷购买力弱

站在经济立场来看，现在的情况不算不健康，只是人民的经济能力追不上，因为目前全世界产业原料都在涨，因此屋价高是无可避免的，不可能会跌，除非房产泡沫。

“一个国家和地区的发展，建筑是少不了的，它能繁茂成长代表那个地区是在正面成长中。而现在经济低迷，购买能力弱的时候，我不觉得现在未至于不健康的程度。”

他说，回头看5年前和现在的产业价格相比是翻倍涨的，那时全部发展商跑去建洋房，地皮被炒起来；现在突然全去建公寓，是因经济问题，发展商也要看哪一方面能赚到钱，因此也涌向建公寓，在经济低迷，购买率低，大家都觉得贵的时候，要怎么说它不健康呢？

“所以不健康要看你如何定义，我的定义是大家买得起住得开心是最好的事情。”

陈礼祥：买不起房成全球趋势

事实上不仅是马来西亚，香港、台湾及中国的年轻人也同样买不起房子，全球很多著名大城市的年轻人也面对同样的问题，因此要了解到底是什么因素导致很多人买不起。

是因为薪资没有涨亦或是通货膨胀太厉害，导致他们薪资无法应对基本开销？到底是个人问题、政府问题或是政策问题导致这样的情况？

要处理这问题是需要智慧的，因为产业是命脉，太过控制不能动就会影响经济状态，若不控制又会造成屋价大幅度飙升，导致年轻人买不起。

屋价飙涨薪资没涨

单看屋价数字的话，其涨幅的确是很惊人的，在1990年，30万令吉就能在北海买到一间有地房产，但现在恐怕多要过百万了，这个速度用数字来看是很快的，且幅度很大。

薪资没涨也是很大的问题，以前我大学毕业薪资2000多，现在也是2000多，但我已经毕业了20年，为什么屋价什么都涨，可是大学毕业生薪资还是一样，我们国家薪金的制度跟不上幅度。

胡佑强：夫妻供40万以下刚刚好

根据国家产业资料中心（NAPIC）2016年的第一季纪录，一般交易量屋价是介于50万左右，所以，年轻人要买第一间的话，较合理的屋价一般是30万或40万令吉以下。

州政府推出的可负担房屋政策，主要是针对中产阶级，因为在过去，很多中产阶级投诉无法申请7万2500令吉的中廉价屋，因为不符合资格，然而发展商在公开市场推动的房屋计划全是超过60万及70万令吉的，所以若他们以三分之一的收入2000多令吉的话，一般上40万至50万令吉的屋子尚属于可接受。

现在探讨的并非一个人去供，老实说，当年我父亲的年代，父亲做工就能供屋子；但现在经济状况不同，相对来说薪金幅度与过去相比没有多大的不同，因此现在的情况是两夫妻一起供屋子，价格40万令吉以下的是刚刚好。

目前年轻人面对的挑战是：一个人要买屋子，若没有伙伴的话，是很难去开一个头的。

一般财政规划来说，都是以两个人，讲真的，除非你很有能力，出来社会两三年就可月入8000令吉，但这可能性很小。

举例说，一个刚毕业就职的工程师薪水大约3000多令吉，两年后结婚，两夫妻收入就有7000令吉，供一个2000多令吉的屋子还说得过去。

卢界燊：不应只站在年轻人角度

不健康与否要看是从谁的角度，若从比较负担得起、有钱的投资者或有钱人的话，当然是健康，因为屋价越高，能投资赚钱的人就越开心。

但从年轻人的角度，屋价越高对他们来说未必是好事，因为他要娶老婆生孩子，要如何买到第一间屋子是他们所关注的。

站在年轻人角度是不健康，不仅是买不起，其供应与需求也是不平衡的，尤其对于刚毕业的年轻人。

探讨2-槟州房屋真的过剩吗？还是不足？

郑伟章：要视供应与需求

如果发展商一直推出的是50万令吉的房屋，但民众只买得起30万令吉的房子，那么买不起的人怎么办？因此他个人认为不能说为何还不够屋子。

因为不同的行业，有不同的能力，有不同的需求，比如一些人，今天一个人能赚到4000令吉，肯定不想住7万2500令吉的屋子，所以我肯定会想要更好等级的房屋，然后看该地区是否有学校给我的孩子，这些都是买屋子要考虑的。

有哪个产业是被需求的，那么那个产业就必须供应足够。州政府不管前朝或当朝，一直以来都有规定，他们建一个产业就要有多少的可负担房屋，然后有时对发展商来说，他们也要想到能赚多少，这是他们最主要考量的因素。

所以，这个地区若要建一个房屋计划，要卖70万令吉的，旁边建一个7万的房屋计划，去买产业的人也会考虑到若届时旁边有一个可负担房屋计划，将来或会造成路况阻塞，到处停车的问题。

我会关注州政府如何看待地区与产业类型来批准，他们是批准房屋计划的单位，要如何与发展商谈判，也是一种交易。

陈礼祥：涨价或攸关发展商献金

虽不知这因素占了多大的成分，但房价一直涨，也有可能是因为州政府一直有新的条规，实施了很多发展商献金，那么到最后羊毛出在羊身上，这也是导致屋价高涨的原因，因为发展商也是以利润为主。

当然州政府有自己的理由去实行，中央政府在批准发展商准证过程严谨，发展商现在要去申请需通过很多程序，若其中又需要付费的话，那么最后还是消费者承担，所以屋价一定会起，这边高一点，那边高一点，那么整个屋价就这样起来。

胡佑强：州政府已主动冲淡市场

州政府提供20万、30万及40万的可负担房屋房屋时，当时中央政府还未推出这个计划，是州政府主动冲淡这个市场，因为那时只有第一类可负担房屋（廉价屋）和第二类可负担房屋（中廉价屋），中产阶级的人要出去外面竞争更大的市场，即60万令吉的屋子。

通常这类型的发展商一开始推介的价格就是50万令吉，几个月竣工后就变成60至70万令吉，那时候对中产阶级来说是很辛苦的，所以50万令吉的房屋是另一个范围，属于自由市场的。

第一类可负担房屋和第二类可负担房屋已指定特定的群组人受惠，发展商不能逃脱其社会责任；而第三类可负担房屋的价钱针对中产而非低收入的一群，家庭收入最高1万令吉，屋价不超过40万令吉。

以发展商角度，要建可负担房屋，他们的利润已经降低了，所有房屋的密度就会提高，献金会拉低。

卢界燊：发展商肯定继续建房屋

槟城是一个那么有魅力的城市，它有旅游文化的吸引力，若他是发展商或可以与别人联营的话，或者自己有块地的话，一定是继续兴建房屋，因为有很多方法吸引外面的人来买。

我只是没有听过有廉价屋过多罢了。

探讨3-先租后买的房屋政策可行吗？

胡佑强：有问题谁要承担后果

事情要从多方面去看，购屋者、银行、卖家及律师等，每一个都环环相扣，而不是从单一层面去谈而已。但若真的要去推动此政策的话，要了解谁要去承担后果。

假设说今天推介了一个先租后买计划，6个月后或1年后，大家都没有去供了，连租的钱都没去还的时候，面对这个情况怎么办，要拍卖屋子？所以有哪个机构愿意来保证并推动？

整体的监督是很重要的，就连政府的组屋也会有人没有还钱，甚至超过了1年，但官员都基于怜悯之心体谅住户经济能力差付不起，而没去催，但是问题来的时候，这种泡沫谁要去承担？

我们也想先租后买，但无论是哪一个类别的屋价，管理不好或计划初期不好的话，就会引发无止尽的后续。

卢界燊：对低收入者有利无弊

据了解，不必付头期的主要是让没有能力人购买，举例来说若要购买30万令吉的屋子，就需要给3万头期，再加上律师费、印刷及印花税等，就要5万至6万令吉了。

如果刚毕业出来的年轻人拿不出这笔钱的话，那么先租后买就让他们以租屋等方式供屋子，待10年后，就等于已付了那些头期钱，过后就可以慢慢供，像一般人买屋子一样。

对于买不起屋子的人，这个方式绝对是有利无弊的，因为到最后屋子就变成他们的，所以他都不会租了几十年后屋子还不属于他的，合约上写得清清楚楚。

这个先租后买，是要看每一个角度，不是从单一角度看好不好。但若连先租后买都买不起的话，他面对的不是供不起先租后售的计划，而是个人财务规划问题。若三个月后租不起，屋主是会要求对方搬出去，但这难道就表示这前三个月租得起时不租吗？他肯定是暂且租着，因为他无法预知三个月后个人经济状况。

其实我不知道先租后售政策有什么不好，因为一般供屋子买洋房的人，都有可能供到一半时面对经济问题而供不下去，屋子就会被银行拍卖。

郑伟章：需考量后续问题

在先租后买的政策下，资产是属于政府的，因为发展商是绝对不允许先租后买的，因为要承担很大风险，所以屋子建好后是交给州政府。

如果州政府要承担起这个债务的话，我称为债务，因为还没收完钱，在这个时候如果有什么三长两短的话，那项资产要怎样去承担？

人的心态是这样的，租吧了，到时要不要买都不知道，有钱后可以买更好的房子，所以管理上就会面对这样的问题，如升降机放任它损坏也不理，因为没有归属感。先租后售能帮到年轻人，但是管理、社会问题以及承担债务的州政府也是一个问题。

州政府应承担债务

如果州政府愿意承担这个债务，对首购者是很大福利，不应仅限于年轻人，因为很多低下阶层的人没办法买自己的屋子。

我是支持先租后买，也抱有期望，但要看如何去解决后续问题，若能帮到人民为何不做？但如果你想帮而引发了另一大箩的问题，那是要考量的。

若把所有没能力者集中在这里租赁，虽非歧视，但有可能会造成治安的问题，需要好好思考。

独家报道：刘金莹、黎添华

独家报道：刘金莹、黎添华