中国和泡沫较劲

政府大力打房,人民还争先恐后地以天价购买房子,越得不到越要买!图为等候上巴士的看房团。

中国楼市自2015年起飞,在短短一两年内,房价涨幅惊人,但买家的热情不减,就连政府大力打房,人民还是争先恐后地以天价购买房子。 

这个有违逻辑的现象也产生许多社会问题,譬如假离婚、假结婚、打房和不买房等。 

产业市场不会一直牛市,让许多人害怕的是,中国房市会否出现泡沫化? 中国政府一方面要打房,一方面要遏制产业市场泡沫化,该如何两者间找到平衡? 

“房子是用来住的,不是用来炒的。”

中国国家主席习近平的一句话,让中国各大城市发动新一轮限贷限购行动,以冷却过热的产业市场。 

不过,有官方媒体警告,一些城市的产业市场已朝着泡沫化方向演变。 

瑞银证券驻香港的中国首席策略分析师高挺在周一写道:“产业市场的反弹能否持续,主要取决于未来房贷政策,尚有待观察。”

他认为,中期来看,产业走势仍面临不确定因素,或给下半年经济增长带来下行风险。 

北京、上海、深圳等城市过高的房价引发民怨,连相对富裕的专业人士阶层也怨声载道。 

就在上周一,中国央行旗下《金融时报》发布的分析称:“毫无疑问,部分城市楼市‘高烧’不退,甚至朝着泡沫化方向演变,其所暗藏的风险和带来的冲击不容忽视。” 

控制金融风险,已成为2017年最重要的经济政策主题。 

北京政府试图在遏制金融风险、平息社会不满和避免建筑活动及相关大宗商品需求大幅放缓之间寻求平衡,因为这对经济的影响非常广泛。

回顾去年,1月至9月的中国楼市可说是一片红火。

不仅北上广深的房价出现量价齐升走势,而且以“楼市四小龙”为代表的二线城市也供需两旺,甚至廊坊、昆山和东莞等三四线城市也迎来了久违的繁荣。 

中国央行自2014年推出一系列货币宽松政策,加上部分城市放松限购限贷等政策,中国楼市自2015年开始触底回升,百城住宅价格指数自2015年4月以来出现连续19个月的正增长,2016年11月达到18.71历史高值。

习近平:房子是用来住的,不是用来炒的。

限制购房 提高首付

自去年9月起,中国20多个城市的政府通过限制购房和提高贷款购房最低首付,致力抑制住房需求。

同时,产业发展商也禁止利用借款购买土地。 

上周,中国政府也在年度会议的闭幕式上承诺遏制热点城市房价过快上涨。 

北京和广州、郑州、长沙以及石家庄4座省会城市的政府都祭出收紧产业市场的新措施,包括提高第2套房首付比例和限制购买2套或以上住房。南京、青岛和三亚等城市也在3月实施限购措施。

逾20城打房 限发展商融资

中国政府决定消除可能发生的产业泡沫危机,让飞速上涨的产业市场紧急刹车,戛然而止。 

20多个城市政府同时推出旨在减少购房需求的政策,宣告打压房价行动。

这些城市提高了首付成数要求,并加大购买第2套(及以上)住宅的难度。 

此外,金融监管机构还在全国实施措施,限制开发商通过国有银行、股市和债券市场获得融资。 

那些被监管机构标为“热点”的城市,实施以上措施后房价增长突然停止。 

官方数据显示,1月份新建商品住宅价格(不含保障性住房)按季基本持平。深圳、上海等港口城市的房价按季甚至略微下降。 

去年春季,房价还在以逾60%的按年增速上涨。今年1月份,随着投资者兴趣降低,房价在过去12个月内仅上涨了18%。 

随着房价上涨势头减缓,交易量大幅下降。

万得资讯数据显示,去年11月、12月和今年1月,10个主要城市房屋交易量按年下降30%。 

路透社根据中国官方70大中城市房价调查计算,2月份中国全国房价按年涨11.8%,低于1月份12.2%的涨幅。 

不过,其他指标显示,去年秋天启动的产业市场紧缩措施,并未达到理想的效果。

今年首2个月,产业投资按年增8.9%,增速为2年来最快。商品房销售面积的增速也提高至25.1%。 

尽管目前大城市出现过热迹象,但去年,强劲的产业市场却帮助中国政府实现设下的国内生产总值增长目标,发挥关键作用。 

在制造领域纷纷削减新机械和厂房方面的开销时,产业对维系固定资产投资增长尤其重要。

控制金融风险,成为今年最重要的经济主题。

股灾后散户重返房市

对许多中国人而言,房子已经不仅是容身之所,还是投资,是养老保险,是地位象征,还常常是结婚的先决条件。 

住宅市场只是中国家庭寻求快速投资回报的诸多投机投资渠道之一。 

过去数年,业余投资者涌入国内各种新兴金融市场,从股票到大蒜期货一切金融产品,皆大举购入。 

但中国A股市场在前年崩溃后,许多散户投资者回归住宅市场。 

与虚拟的金融工具不同,住宅是人们熟悉的资产,除了能提供可预见的长期回报,还受到社会文化的看重。因此,很多人将房子视作显而易见的存钱目标。 

一般上,人们将住宅视为一项基本投资,在这一共识推波助澜下,北京、上海等大城市的房价去年涨了20%至30%。

中国城市政府推出旨在减少购房需求的政策,打压房价。

多数长期持有 不影响房价

尽管中国产业市场由繁荣陡转急下,多数分析员却认为,投资者不会担心。 

里昂证券中国及香港房地产研究负责人王艳解释,中国产业市场是由家庭、而不是机构投资者主导。 

蓝橡资本投资银行中国问题研究主任乔纳斯肖特也认为,这些家庭购屋通常是为了长期持有,进而对监管收紧期结束后价格继续上涨表示乐观。 

“与我们交流过的投机者们视此为一段小插曲。很多发展商认为,这是监管部门态度的降温期,未来监管部门的态度还会再次升温。” 

他说,基于要将房子传给孩子等原因,中国绝大多数购屋者买房后持有时间都超过两年。

他称,没有多少人担心房价下跌将导致美国当年那种止赎潮,并由此引发金融系统的连锁反应。 

自去年9月起,中国20多个城市提高贷款购房最低首付。

事实上,中国购屋者的按揭成数与全球水平相比较低。 

根据中金公司投资银行的数据,平均而言,家庭的按揭贷款额只占其房屋估值的10%,而美国的这一比例将近40%。 

也有人说,既然政府有能力实现房价停滞,政府也能轻易地刺激需求。 

肖特说:“你不会看到人们上街游行和抱怨,除非房价出现大幅回调——而政府是不会让这种事发生的。”

投资者转投香港

中国政府打房政策,推动投资者进入逐渐复苏的香港产业市场。 

针对此现象,王艳解释:“随着美国开始加息,内地人觉得人民币购买力可能出现长期下降,因此他们开始将资产配置到海外,而香港是一个重要的接收地。” 

她点出,去年产业价格回升的原因之一是中国投资回流。 

莱坊亚太地区研究负责人尼古拉斯霍尔特观察,内地发展商和富人投资者正在香港买房。 

他相信,尽管有大量资金想要离开,但资本管制加大了这样做的难度。

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