生产力带动贷款与经济

大马经济转型中与安邦智库(系列)

文:许晓菁

上期提到,随着国家经济发展,一直不属于经济主流指标的房地产市场,必须受到关注以获得深化增长。

过去十年,由于全球地利率等效应,令我国房地产价格走在积极上涨时代。2012年至2013年我国房价都出现双位数增长。

不过在这几年,由于忧虑家庭债务日益严重,国行开始实行打房措施,缩紧贷款条例。

我国的房地产融资贷款,是国民主要的家庭债务项目。

根据国家经济报告,银行所批准的贷款项目以及所发出的贷款额,以家庭户占大多数。

去年第三季,银行54.3%的贷款项目属于家庭户贷款,占了所支付的贷款额的27.7%,其次才是制造业、零售贸易业、酒店和餐饮业。

大部分家庭户的贷款,都是属于房屋贷款。

银行的的总融资贷款额,也是以家庭户为大部分(57.2%)。

在这样的情况下,国行为了抑制家庭债务问题,须从缩紧房贷申请条件着手,导致银行在去年第三季所发出的贷款额下跌了2.4%。

也因如此导致银行批准的贷款也下跌了4.1%。(参考图表3)

此外,开始实施消费税后,加上原产品价格走低,令吉贬值等等因素,建筑成本走高,人民仍处于调整可支配收入的过渡期,也直接影响了房地产市场增长放慢。

房价下跌影响经济

经济学家认为,我国正处于发展中,目前面对各项不利的外围经济因素,多个主要经济数据有欠理想,若连房地产也陷入下跌周期,对整体经济会有影响。

尽管如此,房价涨幅开始收窄,但是房价并没有倒退,仍然持续上涨,从2010年的平均屋价19万6720令吉,增加到2015年第四季的31万5287令吉。(参考图表1)

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近年被视为最有潜能的房地产发展类型,是综合性建筑发展,即混合商业和住宅形式的楼盘,但这些楼盘价格一般都属于中高价格,并且集中在高价位城市地区。平均家庭收入,并无法承担高昂房价。

因此,除了锁紧贷款条例,政府推出了一系列可负担房屋,主要是为了协助无壳的年轻人有能力以较低的价格,购买首间房产。

去年第三季,我国的建筑业持续获得增长,因土木工程发展与民宅房地产发展活动所致。其中,住宅房地产次领域获得13%的强劲增长,主要是因政府推出可负担房屋。

但是,非住宅房地产却因抑制商业房产发展计划,而收缩了4.2%。整体上来说,私人领域的房地产活动,仍占据了本地建筑活动的大份额,达61.4%

问题是,购买可负担房屋需要符合多项条件,而其利率也不会比一般银行房屋贷款来得低,且一般附带条件是该房产不能在十年内进行买卖或租赁。对于年轻人来说,无疑是一个让自己有安身之所的办法。

但是在长期来说,他们所付出的成本会更高,并且,中短期内,不能因房地产价格起落而有投资获利的机会。这也许是一种先甜后苦,长期稳守才能看到房地产投资好处的拥屋方式。

由于打房计划,民宅产业销售市场放缓,而某些地区的商业物业也有供应过剩的迹象。不过有分析员认为,近期的房产冷却现象,有望在国家发展大型建筑工程的过程中,逐渐恢复活力。

建太多中高档住宅未来2年供过于求

自从国家在2010年开始实施大马转型计划以来,为了要走向2020年高收入国宏愿,人民均收入达到1万5000美元的目标,一连串的项目随之进行,私人投资也以倍数增长。

其中的大吉隆坡计划、南部、中部和北部走廊计划、巴生河流域的延伸轻快铁计划、隆新高铁、港口等等计划逐步开展。

若有规律地开发这些地区的潜能,吸引外资同时,也有望在长期内,让有关地带的房地产价值持续应声上涨。

展望大马来临的房地产走势,有分析员认为,由于城市早前在房价大热时期兴建太多中高档公寓与住宅,这些房地产发展在未来两年完工之际,将造成供过于求,这对投资者也许不是好事,他们被迫以较低的价格出租房屋,但是对租住房屋的人来说,却能享有相对低的租金,以及更多的租房选择。

由于政府的打房计划,银行融资与贷款条件方面大大紧缩,但是对于手头上有充实现金的投资者,则可以避开这一层关卡,并趁着房地产价格涨幅缓和的时期,购买值得投资的房屋。

未见外资回流

对于外国投资者来说,令吉价值频频走低,也就是他们进入本地房地产市场的好时机。

但是同时也因为各种不稳定的外围和内在因素,投资者目前仍保持观望态度,未见外资回流。

之前有提到,可负担房屋是近年大马房地产的一项新趋势。

由于中高档房地产供应多,融资贷款出现阻力,马币贬值,房市有价却缺乏市场,在这样的情况下,可负担房屋也许会逐渐热起来,针对首购族的房屋市场,将成为房地产一个显著可行的部分。

去年,国内贸易及工业部有指出,房地产领域在带动国家经济扮演吃重角色,不过绝大部分都来自国内投资,仅有少部分是外国投资。

过去两三年的投资额虽然有所增加,然而被批准的投资项目却下降。

革新减竞争降成本

贸工部认为,虽然房地产投资活动放缓,但是商家仍可以透过加强相关的专业知识、技能和人才,以及转型,来应对挑战。其中一个办法,就是促请国内建筑商引进外国新科技来提升生产力,从而减低竞争与成本压力,革新才能继续前进。

此外,还可以推动各个单位,一起整合建筑业的价值链,从政府机构、发展商到顾问公司甚至承包商,都需要提升附加值,整合资源。

趁房价调整出击

很多人认为来年的产业市场会进入调整期,然而,有条件的投资者或购房者,反而可以趁着这个时机出击。

有更多选择权在理想地点、房屋款式和价码,并能够有充裕的时间比较与考量,争取优惠。

大马房地产评估及服务局(JPPH)也有预测,这两年内的产业市场增长虽然放缓,但是不至于崩盘。虽然产业销售增长减低,但是屋价仍在增长,这归功于发展商及时减少推出新产业,确保了产业价格不走低,而国行采取的打房措施,降低投机元素,也是支撑产业价格在逆风期间抗跌的原因。

无论是缓和房屋发展,或紧缩贷款条例,都能在中短期能有效抑制债务问题,并防止房地产过热。但是,却会导致有志于房屋投资的人却步,也阻挡了原本有条件和资格的购屋者。

提升收入购买力

在第11大马计划下,政府致力于提升最低收入家庭户的生活水平,以及制定最低薪金制,在中长期能加强国民的可支配收入,对房地产,以及购屋者来说,都有正面的效应。

在国家经济逐步发展中,人民的生产力、购买力、可支配收入同时提升,方能带动房地产长远的健康增长。

买房子是很多人一生中最大的投资,无论是购买可负担房屋,还是入购一般房屋,都需要先搞清楚自身的经济状况和目标,深入斟酌才行动。

全球最的宏观对冲基金Bridgewater创始人瑞达利奥在他发表的“经济机器如何运行”中有强调,生产力,在整个经济与债务周期的系统中,是最关键的基础支柱,可以让整个社会的债务、收入、支出,有长远而良性的循环。

经济机制3原则

他总结了经济机制的三个大原则,第一是不要让债务的增长速度,超过收入增长的速度;第二,不要让收入增长的速度,超过生产率,而是先提升生产率,否则长久会导致你失去竞争力。第三,尽一切努力提高生产率,因为生产力在长期内,无论国家或个人,都是起到关键作用。

这个理念不单只适用于国家经济,也适用于个人、单位和某个产业,尤其在处理债务问题上。生产力来自个人/单位的自身能力,能够随着时间增值、创造新事物,带来需求与供应,增加产能,扩大内需。

所以,增进国民生产力,让人民均收适度增长,赶得上房屋贷款比例,才是长远的做法。最终,生产力,才是是让资本、条件扩张的最佳方式。

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