平衡发展房地产利经济

大马经济转型中与安邦智库(系列)

房地产是重要的经济领域之一,也是会导致经济颓势和经济风暴的源头之一。

在货币政策里,房贷、信贷、融资起着重要的调整与传达作用。运作良好的房地产市场,对整体经济健康有着关键影响。

随着国家经济发展起来,相对的,房地产市场也应该是深化地增长。

在很多国家,房屋是国民经典并长期的主要投资项目。例如美国,私人领域持有的总资产里,有三分一是属于房地产。相比其他金融投资工具,房地产惯常被人们视为最稳当和长远的投资方式。

在法国,只有半数人们持有股票,但是有超过60%的人拥有房产。

此外,在亚洲众多发展中国家与新兴经济体中,以中国的经济增长最为稳健,主要是受到政府支出、基础建设,以及其房地产市场持续扩张所支撑。国家基础建设、大型建筑工程,都是发展中国家用以衡量经济发展的指标之一,但是房地产市场却经常被忽略。

而其实,若一国的基础建设、国家城镇规划发展健全,能同时催动有关地带的私人房地产发展,为该些城镇增值,刺激更多经济活动,为政府增加税收(产业盈利税、印花税等)、增加就业率,扩大内需,让该产业的价值链更上一层。

建筑发展被关注

纵观我国的建筑业,2015年,大马建筑业是增长最快的产业,占GDP的比例按年增长接近双位数,比预期的要高。

在第11大马计划下,建筑发展被重点关注,已促使这个领域获得持续增长。

房地产市场所衍生的服务业,更是能贡献国家第三经济领域,例如房地产销售业、估价、房地产管理与服务、房地产发展与规划、设计与美化服务等等,都是可以扩张并持续创新的服务。

根据大马国家银行经济报告,我国去年第三季的服务业获得6.1%增长,占了国内生产总值的54.2%。

在服务业次领域来看,总增长主要是由金融与保险业、房地产和商业服务组成。其中,房地产服务业按年增长7%,很大程度助长了服务业。

此外,资本市场的资金增长,主要也是由这几个领域,包括房地产领域。

而外国直接投资,大部分都投入在石油和天然气、金融、保险业及房地产次领域。(参考图表1)由此可见,建筑与房地产业,在国家走向高收入国的过程中,有着显著和关键的贡献。

周期影响不可忽略

在现代经济占有重要影响力的房地产市场,在宏观经济里却缺乏注目。主流经济教科一般很少把房地产市场纳入研究项目。

不过,自从美国房地产泡沫与次贷危机,环球经济市场走低,让有关专家意识到,房地产和融资产业的崩塌,会造成连环经济损坏。

根据国际货币基金的一项研究,房地产市场大起大落,会危害到金融体系与经济稳定,在过去数十年来,有多次的金融体系危机,是因房地产周期起落所致。

其中所牵涉的成本损害不少,例如在爱尔兰,为救助房地产市场大跌导致金融体系受损的援助资金,占了其国民生产总值高达40%。

研究还显示,有的经合组织国家在经济走低的时刻,房地产价格还是会大起,这样的不平常衰退,会深化失业率。

房地产起落有其周期,所以,我们不能忽略,且需要加以关注,不能让另一波的房地产市场周期影响金融体系与经济稳定。

过去十年,因低利率效应、美国实施量化宽松货币政策等等因素,东南亚房地产发展蓬勃,房价平均获得两三倍增长。

国行打房缓和家债

到了这两年,随着收紧量化宽松政策、美国升息等等原因,房地产增长开始有放缓迹象。

前几年,大马的房地产价格也因为类似因素,平均获得双位数的增长。城市的中高档房屋建筑工程大兴土木。

但是其中的隐忧,就是家庭债务日益严重,以及在城市的中高档房屋价格,对比家庭户的平均收入,差距越来越大。

有鉴于此,国家银行近年让金融机构紧缩贷款条例,实施打房计划,导致这一两年的房地产价格增长有点放缓。

官方表示,这个出发点,主要是为了确保房地产在长期有稳定而持续的增长,避免过热暴涨的情况,并缓和家庭债务问题。

过度打房恐影响内需

根据货币基金组织观察,亚洲和拉丁美洲的一些新兴经济体的信贷、融资市场,及房地产价格走势依然算是维持强劲,尤其在城市的房价,仍属过热。

国际货币基金认为,市面上存有定价过高的房地产,为此,有系统地检测售价被高估的房产市场,评估房价对比租金的回酬率,是房地产市场获得平衡的方式之一。

要如何评估房地产市场,以与经济发展走在一致方向的呢?以长期的评估比例来说,我们可以采用房产的基本理论,即房价、租金和收入来评估。

长期来说,健康的房地产价格,应该是家庭总收入所能够支撑的一个水平。

此外,信贷增长、家庭户条件、借贷者条件、融资工具等等因素,也是评估房地产与经济基础的方式。为此,有效率地观察信贷比例、杠杆比、融资成长与走势,是平衡房地产市场的方案。

一般上,我们会以房价占收入比例,以及租金回酬率来评估,但是,同一条方程式不能通用在所有房产或贷款人身上。

过度紧缩评估条件、打房政策,有时候会导致房地产市场被修正过度,比预期中还冷却,继而影响内需。

3政策管制屋价

在管制房地产领域方面,可以有数项综合性政策,国际货币基金指出,著名经济学家阿维纳什(Avinash Dixit)建议以MiP, MaP, MoP来实行。

MiP意即“微观审慎政策”,其目的是确保金融机构能应循变化,有适当应变能力,应付不同的外围因素。这种政策对于健全的金融体系来说是必要的,但可能不够充分。

因此他也建议要采用“MaP”,意即提高整个系统抵御能力的“宏观审慎政策”。

宏观审慎政策一般指“贷款与房价”比例,及“债务与收入”比例,以此决定贷款额上限,能在短期有效抑制房价暴涨或家庭债务危机。

增加印花税

另一个可行政策,是对房地产领域设下严格的资本金额要求,这会促使银行持有较庞大资本,防止该领域面对过度风险。

但另一方面,这可能使到贷款人面对风险的能力降低。此外,若要冷却房价,有关单位可以有数项做法,其中一个常用的就是增加印花税。而货币政策,即以利率来调整市场,是经典而实用的方式,在经济需要复苏的时刻,调低利率能够刺激消费,反之,则需要调高利率,降低房屋买卖、融资贷款过度热烈迹象,缓和房价涨幅。

总的来说,要系统化地平衡房地产市场、市价和信贷市场,需要以更多元的方案来进行。房地产是人类最重要的落脚地,也是新兴经济里需要关注与健康发展的重要一环。

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